普通投资者涉足公募Reits有哪些投资风险？

近日，中国证监会发布并实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。这意味着，各大公募基金公司最快于8月10日上报这类全新的资管产品——房地产信托投资基金（英文简称Reits）。

投资者如何看待基础设施资产来启动公募REITs试点？购买这类资管产品有何注意事项？

公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行这类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。部分证券研究机构推算，根据国外成熟市场公募Reits规模与GDP的比例，中国公募REITs市场规模可达到6万亿元，这一业务无疑给公募基金行业带来新的发展空间。

鹏华基金副总裁邢彪表示，市场对中国版公募REITs呼声已久。一方面，我国基础设施主要以债务融资的方式筹措资金，多年以来负债模式有效的汇集了公众资金，支持了中国基础设施的发展。经过多年的杠杆扩张，政府部门的杠杆率一路走高，目前负债空间逐步收窄，在负债约束下，继续开展基建投资存在较大资金缺口，特别是作为资本金的股性资金非常紧张，而公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。

另一方面，我国基础设施投资经过多年迅猛发展，形成巨量优质基础设施资产，但大量存量基础设施资产处于休眠状态，无法进入市场进行流通，基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环，只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金，制约基础设施发展。公募REITs推出进一步完善我国多层次资本市场，将有效引导长线资金投资基础设施。

为何公募Reits选择基础设施资产试点？上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上表示，当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务，但金融服务基础设施建设的工具和手段还是以财政和传统信贷为主，但以债务资金推动的边际效应是在递减，也产生了一系列问题。加快要素市场建设、释放市场活力，为实体经济提供新产品、新机制，是当前资本市场的重要使命。REITs在当前背景下应运而生，也是深化资本市场供给侧改革的重要举措。

“作为低门槛、高质量、高透明度的金融产品，REITs试点能够有效填补中国资产管理行业的产品空白，满足养老金、保险资金、银行理财资金包括个人投资者的投资需求。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，公募REITs有两方面特点：一是强制分红机制，把回报及时发给投资者，同时能抑制了资产管理人基于自身的利益进行扩张的冲动；二是稳定有成长性的现金流。公募REITs试点有助于促进中国资产管理行业回归本源。

张峥认为，从投资者角度，要重点关注定价问题。要建立完善的市场定价机制，抑制市场投机。长期来看，应该加大REITs投资者教育，强化信息披露机制，完善整个的监管体系。在全市场范围内，形成科学有效公开透明的估值和教育机制。

但硬币有另外一面，REITS试点还需关注几个风险问题。张峥认为，普通投资者涉足公募Reits首先应避免所谓的合规风险，比如，基础设施资产的产权清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续；其次，要避免所谓的政策风险，如果涉及所谓的国有资产转让，税收问题，地方政府审批，各相关方包括政府主体需要密切配合解决；再次，应避免道德风险，包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。