曾经“红极一时”的丁香湖，下一步会怎么走？

丁香湖，沈阳楼市发展最早的板块之一，当时与奥体板块同是沈阳楼市置业热点。然而，就在沈阳楼市整体大步跨入改善型置业阶段的时候，丁香湖板块楼市却渐渐“失声”。

实际上，丁香湖无论空气质量、湖区景色、宜居程度均要远远超过其他板块。在很多人看来，以丁香湖的“底子”，即使不超过长白岛，也应该与长白岛平起平坐。

丁香湖公园实景图 ▲

但事实却是，近两年的丁香湖楼市被其他新兴板块抢尽了风头：经开区，三环外的土地市场已经剑拔弩张，房企抢地频频上演；沈北新区，同样位于三环外，已经连续数月坐上沈阳楼市月度成交排行榜的金交椅；望花，龙湖、美的、华润大牌云集，地价节节攀升；白沙岛，位于沈阳四环外，项目开盘即售罄，加推即被疯抢……

有人说，丁香湖板块已经无地可开发，发展也接近尾声。但实际上，丁香湖板块的发展远未到结束的时候，如果紧邻丁香湖三环外区域形成有效的土地供应，丁香湖板块或将迎来新的发展机遇。

丁香湖楼市热度下降了吗？

在沈阳此轮房价上涨还没有启动之前，丁香湖板块就已经成为沈阳西部置业的热点。当时，在沈阳这个缺水城市，丁香湖独有的湖景资源成为板块楼市最大的卖点。而相对较低的房价，东北育才学校的落地以及万科、中铁、恒大、中海、美的等品牌房企的扎堆，着实让丁香湖板块火了好几年。

然而，就在沈阳楼市整体启动之时，丁香湖楼市却仿佛瞬间失去了热度，购房者也大量减少。事实上，丁香湖热度的下降与板块内新增商品房供应减少有直接关系。任何板块热度的维持和提升都需要新增土地的不断入市，品牌房企的相继进入和新盘的持续面市，特别是随着地价的攀升、产品的升级迭代和房价的上涨，板块价值也将得到提升，并进一步吸引购房者的关注。

然而，由于发展时间较早，丁香湖板块内可供开发土地不断减少，在售楼盘数量有限，由于缺乏对市场的持续刺激，热度自然有所下降。

对于丁香湖楼市的现状，很多业内人士不禁惋惜道，“发展得早，不如发展得巧，”丁香湖板块就是发展得太早，而没有赶上沈阳房价整体上涨以及水系资源发挥定价作用的大好时期，否则如今的丁香湖将是另一番景象。

向北，与皇姑、沈北会师

水系等稀缺资源对楼盘的定价作用是在沈阳楼市进入改善型需求阶段才变得越来越明显的。而且随着房价上涨逻辑的日渐清晰和项目价值识别体系的不断完善，水系资源已经成为区域楼市定价的核心指标。

如果按照今日沈阳楼市的价值逻辑，各个市场参与主体一定会以丁香湖为原点，围绕其独有水系资源做足文章，将丁香湖板块土地价值实现最大化。然而在库存高企、去化压力巨大的当时，楼市却没有围绕丁香湖发展，而是顺应市场趋势向北进行了延伸。

丁香湖楼市当时有两个选择，一是与皇姑、沈北会师，向北发展；另一个是继续以丁香湖为原点，向三环外拓展。向北发展，可以借助皇姑和沈北楼市的热度，市场阻力小，房企开发风险小；向三环外发展，没有周边楼市的帮衬，完全依靠政府和房企一厢情愿的推动，购房者未必买账，多少有些铤而走险。

结果证明，当时发展方向的选择是正确的。借助周边区域及板块的联动发展，丁香湖及板块东北部楼市已经较为成熟，北于洪楼市也因此热度大幅提升。

而向北发展也使丁香湖板块熬过了沈阳楼市最艰难的刚需置业阶段，并为丁香湖板块保留了三环外大量高价值土地资源。

丁香湖下一步会怎么走？

丁香湖下一步会如何发展，这是很多人心中的一个疑问，而近期，政策规划、生活配套、产品升级方面的新变化似乎为丁香湖的发展指明了方向。

政策规划：近期，于洪区政府表示将尽早制定《丁香湖区域发展规划》，将丁香湖区域纳入“十四五规划”重点发展区域，全力打造丁香湖区域成为沈阳具有最优秀生态资源禀赋的高端商业中心、休闲娱乐中心、居住中心。相信新的剧本将为丁香湖楼市的发展带来新的动力和契机。

生活配套：于洪区将以丁香湖区域11块规划商业用地作为载体，大力发展文化旅游、特色商业街区、高端总部经济等产业，并在丁香湖区域内计划引入商业综合体项目、集团总部项目及特色商业街等大型商业项目。同时强力推进融创文旅城、万达卓尔广场、沈阳奥悦冰雪季水上体育公园。

产品升级：作为板块内的典型项目，保利·和光屿湖以改善型置业需求为主要定位，主打洋房产品，面积最小为120平，最大为160平，打破了此前板块以刚需置业为主导的局面，并获得了市场的积极反馈。6月24日，保利·和光屿湖首次开盘，成交额达到4.53亿元，最值得关注的是其洋房产品首开告罄，这或许预示着丁香湖板块将进入一个新的发展时代。

土地方面，紧邻丁香湖三环外部分还有大量土地可供开发，目前房企早已跃跃欲试，市场时机也已成熟，只要政策导向清晰，房企将可能“一步到位”地直接将丁香湖板块带入改善型置业时代。

对于丁香湖板块来说，楼市进入改善型置业阶段这个“天时”已经具备，购房者对改善型产品予以积极反馈这个“人和”此前既有，如果能有三环外土地供应这个“地利”，丁香湖板块也许会迎来楼市发展的第二次高潮。