高层别墅混搭小区真是“香饽饽”？内行给出答案，别等入住再后悔

晚上和朋友聚餐时，无意间聊到了买房的问题。其中一个朋友告诉笔者，最近一直在看房，而且也研究了好长时间的楼市，发现目前有一种“高低配”的楼盘比较火，楼市行情好的时候，基本上开盘就售罄，即使楼市行情低迷的时候，开盘去化率也能达到七八成。然后，他问了问笔者对于“高低配”楼盘的一些看法，笔者给出的答案是谨慎考虑。考虑到这个问题，大家应该也都比较感兴趣，索性就再说一说。

那么，何谓“高低配”楼盘呢？说白了，就是在一个小区里，既有高层产品，也有别墅，即高层与别墅混合搭配的小区。过去这些年，随着人们生活水平的不断提高，不同群体住房需求的多样化，高层别墅混搭的规划逐渐受到了购房者的喜爱和青睐，甚至一度成为了“香饽饽”，不仅购房者十分喜欢，开发商自身也喜欢。

那么，“高低配”小区有何魅力呢？且看3个方面：

一、对于高层住户来说，一般来说，有别墅的小区要比纯高层小区拥有更高的品质。一方面，由于周边建筑物遮挡比较少，无论景观视野还是通风条件都比较理想。另一方面，拥有别墅产品的小区，园区绿化、物业服务、园区配套等比较完善，高层住户也可以享受到更高档次的生活环境。除此之外，从心理上看，在人们的潜意识里面，别墅等豪宅一直是富人的标配，同时也是一个人身份和地位的象征，所以自己也会感觉有面子。

二、对于别墅住户来说，如果购买纯粹的别墅小区，按照现在的城市规划，那就要跑到城市的远郊地带了，不仅配套不完善，别墅产品的房价也不低，所以有些“物不美价不廉”的感觉。但是，“高低配”楼盘的出现恰恰解决了这个问题。一般来说，“高低配”楼盘主要位于城市的近郊地带，而且价格要比远郊的独栋别墅更便宜一些，所以对于别墅住户来说，既享受到了别墅的生活，也享受到了主城的成熟配套。

三、对于开发商来说，伴随房地产市场的快速发展，以及城镇化进入到下半场，未来纯粹的刚需客户会越来越少，改善需求将会逐渐成为市场的主流需求，所以通过推出高层搭配别墅的楼盘产品，既可以利用别墅产品来提高高层住宅的档次，也可以利用高层住宅来提高别墅产品的人气和热度，从而最终提高楼盘的销售量。由此可见，“高低配”楼盘似乎达到了“一箭三雕”的效果，是一种“你好、我好、大家都好”的选择方式。

听起来很好，真正入住后，事实真的如此吗？实际上，想象中的“高低配”和现实还是有一段距离的，等到真正入住后可能就会发现，其实并没有想象中的那么美好，别墅业主和高层业主各有烦恼。接下来，我们就从别墅住户和高层住户两个方面来分析各自面临的一些问题。

高层住户：性价比不高、无法共享小区资源、被区别对待、心理落差大

根据上文分析，我们已经知道，“高低配”小区的环境和品质要比普通高层小区高得多，所以房价水平自然也就高得多。但是，等到高层住户入住后就会发现，虽然高层和别墅是一个整体，同一个管理体系，但是可能仍然要面临无法共享小区资源、被区别对待、性价比不高、心理落差大等问题。

首先，大家都知道，别墅产品对于居住环境的要求更高，为了提高别墅的品质和溢价，以及促进后期的销售，在小区的规划当中，开发商会把园林景观、人工湖、休闲场所等增值配套向别墅区倾斜，而把影响美观的垃圾站、变电站等配套集中在高层区。因此，一旦购房者选错了楼盘，“高低配”小区的高层住宅可能还远不及普通高层小区，所以性价比往往并不高。

其次，在业主入住前的销售阶段，开发商往往会宣传或者承诺高层住户和别墅住户可以共享小区的共用设施等资源，比如健身区、儿童乐园等各类休闲场所。但是，等到真正入住后，为了方便管理，物业往往会在别墅区和高层住宅区之间设置分隔区：一是因为别墅住户不喜欢被打扰，所以普遍倾向于把别墅小区封闭；二是因为别墅住户缴纳的物业费更高，所以有时候不愿与高层住户共享小区资源。

举个例子：据东方网上海报道，在某小区，原本属于同一小区的别墅住户和公寓住户就发生了矛盾，原因就是开发商在别墅区和公寓区之间建起了一道300多米长的围墙，将别墅区和公寓区完全隔开了，而同一小区的居民健身区、儿童乐园又都集中在别墅区内，结果就导致公寓区业主无法进入公共区域使用小区共有设施，所以引发公寓业主集体不满。

最后，本来高层住户就已经花了比普通小区更高的价格，但入住之后还要面临被区别对待、无法共享小区公共设备等问题，所以难免会出现较大的心理落差。对此，有业内人士透露，在一些“高低配”小区，资源共享完全实现的难度比较高，本来高层产品想沾沾别墅产品的光，不过有时候高层产品反而成了别墅产品的陪衬。

别墅用户：住户密度大、视野和采光受限、隐私无法得到保障

在喧嚣的大城市里，能买得起别墅的人基本都不差钱，而且选择别墅的目的也都很简单，就是看中了别墅产品居住密度低、活动空间大、小区环境安逸、受外界影响小等特点，从而打造一个属于自己的“私人庄园”。但是，如果购买了“高低配”小区中的别墅类产品，以上这些效果可能就要大打折扣了。在笔者看来，无论开发商宣传得多么高大上，等到入住后，大概率会遇到私密性无法得到保障，视野和采光受限、环境嘈杂等问题。

一方面，高层住宅和别墅混搭的小区，与纯别墅小区相比，最大的不同就是人口密度高，尤其是周末或晚上，小区公共区域基本到处都是人，环境较嘈杂，这显然不是别墅住户想要的“私家庄园”的感觉，也就与当初买别墅的初衷相违背了。此外，由于小区周边以及小区内部分布着大量高层住宅，每天推开门，都会有一种视觉压迫感，同时，在一定程度上还会影响到部分别墅楼栋的采光和通风。因此，各种因素叠加在一起，最终就会影响业主的居住舒适度。

另一方面，别墅一般都有私人露台、庭院、花园等户外空间，不少业主喜欢在这些区域工作、休闲、锻炼等等，但由于别墅周边分布着高层住宅，而高层住宅在高度上又占据绝对优势，所以别墅区反倒成为了高层住户的“风景区”，有一种时时刻刻被尽收眼底、一览无遗的感觉，这时候别墅住户的私密性就无法得到保障。同时，由于高层住户人口多，平时大量住户涌入别墅区共用儿童乐园、健身场馆、休闲设施等公共资源，不仅打破了别墅区安静的环境，也使得别墅区业主无法便利和快捷地享受各类设施，从而拉低生活品质。

最后简单总结一下，最近这些年，“高低配”的小区变得比较流行和火热，而且也比较抢手。但是，买房毕竟是一件大事，萝卜青菜，各有所爱，有时候适合别人的未必适合你。因此，购房者切忌盲目跟风，还是应该谨慎选择，多听听过来人的一些经验和意见，然后考虑好其中的各种利弊再做决定，不要等到入住后再后悔。

那么，你会选择高层与别墅混合的小区吗？