深圳楼市现状：这些楼盘不要碰，别再拿钱打水漂

提问：请问福田莲花一二三村的楼梯房值得投资吗？地段，学位加未来棚改。现在据说已经极少房源在卖。

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内不要指望了。 莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

问：现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，现在低价卖了，很难再上车，可是……觉得有什么建议，看要不要卖了？有什么建议吗？

答：恕我直言，我从没听过木棉湾有学位房的概念。 是自住吗?自住能撑一撑就不要卖了，不卖不是因为你认为的利好会让房价涨，而是卖了你住哪里，布吉已经很便宜了，卖了再去哪里重新上车? 即使不是自住，这个阶段也没必要折腾了，轮动后期，除非资金在手，否则，一动不如一静。

问：想咨询下这样操作对不对：家有两娃，卖掉福田中心区益田路皇庭世纪3房（市场价800万）和罗湖深圳小学学位房1房（市场价300万），买香蜜湖侨香外国语+深高级学位房香格丽苑（2006年的房，1500万左右），可以兼顾学位和居住环境，这样操作对不对？有没有更优选？ 大宝在深圳小学读一年级，二宝2岁半

答：大方向没问题，皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑，可以考虑置换掉。 罗湖同理。 不过要谈到香蜜湖学区怎么买，还是大有学问的，侨香外国语小学不差，不过一方面比起隔壁的荔园还是略有逊色，另一方面是香格丽苑单价并不高，同样113的三房另外还有其他几套，你们看中的1500w，总价是偏高的，这样的总价在香蜜湖片区买个学区更好的三房也是可以的。 因此具体选哪个盘、哪一套，还是有可以优化的空间。 另外，深高级今年dianzhao取消了，也许会影响它未来的成绩表现。你们需要更加系统的教育和学区规划，这一点我可以帮到你们。

问：老师 目前本人有一套 宝安翻身45区两房 楼梯房 我老婆名下有一套布心的小两房 这两个房子都没怎么涨 目前想如下操作 第一 两房都卖了 去买蛇口老点的小区 例如招北啥的 第二 就是去龙华上塘看看 不过北站那交通换乘 还有龙华那农民房很多 老师有如何选择

答：您好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的，目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概方向。

问：星主你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

问：福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！ 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！

答：石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。

问：老师好，想请教关于名校如何定性的问题，是以应试教育下的考试成绩、升学率、重点大学录取率等为指标呢，还是以什么来作为衡量指标呢？

答：深圳的名校界定很简单，就是看中考成绩，拼四大，八大，十大升学率和排名。 至于这个成绩是靠学校的实力考出来的，还是靠掐尖点招，差生劝退，生源筛选来的，根本不重要。 这个世界，没有几个人在意真相。

问：老师好，我目前手上有三套宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万，我的问题是丽晶国际这套房今年趁好行情卖了还熙龙湾的贷款时机合适么？还是咬咬牙可以继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但确实每月还贷压力比较大，希望能得到您的解答。

答：欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限的放大欲望，每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

问：我有个亲戚家有个男宝，目前有两套房(都有房贷)，一套在布吉(两房)，一套在横岗（三房），但是他们上班一个在南山，一个在龙华，目前住在布吉，布吉感觉也不够住了，房贷也有一点点压力，这种情况是否需要卖掉布吉，但他们搬去横岗又感觉太远。

答：信息不足以判断是否需要置换，自住应该围绕女方工作地来买房。女人决定家的温度，男人决定家的高度，所以女性的家庭角色会更重些，需要更多的时间来参与孩子的教育与陪伴。

问：十三老师好！请教一下，我家庭年收入60万左右，首付资金有150万，婚前在三线城市有一套房.现同时有杭州和深圳的房票，作为纯投资，我该选择哪个城市？不办JLH，可否用爱人房票操作首套？感谢！

答：杭州和深圳都是优质城市，选对筹码都没问题。 深圳我可以给出选筹方向和楼盘，也可以操作首套首贷。 杭州面积太大概念片区太多，一二手倒挂红利也已经消失，选筹难度更大，要买杭州建议先找到靠谱的代购团队。

问：十三老师您好，我和老婆都是深户，长年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问十三老师有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢

答：这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。 五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。