重庆法律顾问一文解答：法拍房能买吗？法拍房有哪些风险？

近期，有不少小伙伴咨询小瀚法拍房相关事宜。所以，小瀚今天就给大家聊聊法拍房！

说到法拍房，大家的第一印象就是便宜！但是又害怕这个房子不清白。想下手又不敢！

确实，由于性质特殊，法拍房的价格比正常的房子低了不少，又不占购房名额。

可是都说法拍房便宜，到底便宜多少？

根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定；

第一次拍卖的时候，估价大约是市价的70%；如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%。

举个例子，房子A市价为100万，则第一次拍卖的价格为70万；若流拍，则第二次拍卖价为56万；若二次流拍，则第三次拍卖价为44.8万；

这样一算确实很划算啊！

不过，也不要被看得到的利益所迷惑，如果确实这么划算，大家都去捡漏了！

接下来，小瀚就给大家理一理法拍房隐藏的坑。

1、过高税费的风险

因为性质特殊，所以通常情况下，法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承担的。

以住宅为例，一般情况下，如果原房主是自然人，原房主涉及的税费主要是个人所得税（很多地方的税率是总房价的1%），增值税（一般是5%）、城建税教育费附加（约为总房价的0.6%）等，

买受人主要承担契税，如果该房屋原房主取得不动产证满五年（有的地方以缴纳契税的时间计算），且是原房主的家庭唯一住房，则个人所得税、增值税可以免缴；如果该房屋原房主取得不动产证满两年（有的地方以缴纳契税的时间计算），只能免缴增值税。

如果房子不是住宅，而是由公司持有的话，那么还需要交纳土地增值税，而这一块，少说几万，多的几百万几千万都是有可能的！

2、腾房困难

简单来说，就是法院只负责卖房，如果原房主就是死赖着不走，不配合法院腾房，又是一大麻烦。很多法拍房在法拍结束之后，法院会在竞拍中明确表示，不负责腾房，需要竞买人自行解决。

3、原有户口无法迁出，买家无法落户

4、可能有隐含费用

有些房屋可能涉及业主拖欠的物业费等欠费，原业主未缴纳的维修资金，可能还有未到期的租约情况，等等，这些都需要由竞买人承担。

5、悔拍不退保证金

法拍房拍卖成功后，通常是需要一次性付全款的。如果你竞拍成功，却没能按时付款，会被视为悔拍。不仅保证金要被法院没收，还会失去下一次竞拍资格。流拍价格如果低于这次的成交价，这中间的差额也要你自行承担。

Ps:法拍房可不是网络购物，不享受七天无理由退货

重庆瀚沣律师事务所陈律师：购买法拍房一定要了解清楚房屋的性质，背景是否干净，有无涉及刑事案件，房源证件是否齐全等。千万不要一时头脑发热就去拍卖，毕竟保证金还是不便宜的！如有必要，大家可以提前咨询专业人士，合理规避风险。