历史重回花地湾：一座超级城市的光荣与梦想

　　代表中国地铁运营最高水平的城市是哪一个？

　　不是北京、上海、深圳，而是广州。

　　自2007年以来，广州地铁连续多年保持盈利，这简直就是一个奇迹。而且，广州是中国内地地铁运营唯一盈利的城市。

　　对于国际上很多喜欢把地铁当作一个城市发展水平、治理能力观察窗口的人来说，那么广州无疑就是中国最佳城市的代表。

　　但很少有人知道，缔造这个奇迹的源头是一个叫“花地湾”的地方。

　　事实上，在修地铁这件事上，全世界可能没有一个城市，像广州这样艰难曲折、命途多舛。

　　作为中国的南方大城，直到1997年，广州才开通第一条地铁。

　　——比北京晚了整整28年。

　　比拥有世界第一条地铁的伦敦，晚了134年。

　　大约百年后，北京地铁一号线正式开工。北京地铁一号线建于1965年。朱德、邓小平亲自挥锹上阵后，中国有了第一条地铁。

　　图说：北京地铁一号线奠基

　　随后，中国地铁建设开始大提速，香港、天津、上海……紧随其后，但就是没广州什么事。

　　广州地铁从1961年就开始酝酿，5次上马，却连续5次被“拿下”。

　　历任的广州决策者，心急如焚。

　　因为，广州地铁梦的背后隐藏着对标全球大都会的雄心。

　　最早提出“广州地铁梦”的人，是广东省老省长陈郁。

　　摆在案头的第一个难题，是广州复杂的地质情况。

　　珠水云山的地下，是一种极其独特的古海巨浸、伴有大规模花岗岩入侵，地下水丰富，岩层如同“世界地质博物馆”。

　　相比较之下，北京小平原的地层，是以陆相沉积、结构分明的软土层。

　　上海则是两层黏土“双色蛋糕”似的硬黏土层，对地铁施工来说，都比较理想。

　　广州的地铁梦，一开始几乎被判“死刑”。

　　但陈省长不信这个邪。

　　他站在一幅巨大的广州地图面前，一挥手，沿着中山路、维新路画了一个大大的“十”字，对专家说：

　　“钻几个孔看看，看到底有没有水”。

　　一声令下，6个深达三四百米钻孔，探入了广州地底。

　　几个月后，专家们带回来的结果令人鼓舞：完全可以建地铁！

　　第一块“拦路石”搬开了。

　　不过，更大的难题很快就浮现出来。

　　因为文革动荡、资源稀缺、难度太大、技术不足等种种原因，广州地铁建设5次上马，又5次搁浅。

　　最早的一条“纵线”，付出了巨大的代价，好不容易建成，却沦为人防工程。

　　一代代的建设者，默默积累着经验、技术，等待时机。

　　改革开放以后，广州终于第六次重启了地铁梦。

　　1988年3月14日，广州日报破天荒地刊登了广州地铁“绝密”路网方案，供全体市民讨论，引起非常热烈的反响。

　　最后，确定了“第一号方案”——十字型路网：

　　广州地铁“第一号方案”（来源：余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》）

　　这时候，技术、经验、建设队伍万事俱备，只剩下一个最大的难题——缺钱。

　　修一条地铁要花多少钱？

　　60年代的粗略估算，一条十来公里的地铁要花7个亿。

　　但到了90年代，7个亿却仅仅够修1公里了。

　　广州地铁一号线全长18.497公里，最低概算想想都头疼——127.5亿。

　　当时的广州，每年财政收入不过50多亿，左支右，能拿出来搞市政建设的资金，每年只有三四亿。

　　绌

　　指望中央和省里给钱，根本不现实。

　　哪怕广州地铁一号线已经开工了，所有人仍然悬着一颗心，怕半途而废。

　　1996年，林树森上任广州代市长。

　　上任第一天，就有媒体向他提出一个很尖锐的问题：

　　——“地铁究竟还有没有钱搞下去？”

　　没办法，广州财政，真的是太难了。

　　多年以后，林树森在出版的《广州城记》中感慨：

　　“广州是国内所有城市中，经济负担最重的城市。”

　　广东省跟中央财政包干的时期，广州市上缴给省里的财政比省上缴中央的还要多，它是背着这么个体制来参加改革的。

　　分税制实施后，广州一样参加分税，然后省里再拿走40%。

　　“穷”得只能靠自己。

　　广州地铁一号线，正是全国第一个由地方政府自筹资金兴建的地铁。

　　在最困难的时候，市领导咬牙说道：

　　哪怕每年只能修4公里，也要年复一年，挖“洞”不止，五十年不变，构造一个现代化的地下交通体系。

　　辛酸也罢，自豪也罢，一条自力更生的新路，硬是给广州闯了出来。

　　除了解放思想、使用国际贷款外，广州终于发现了一个秘密武器——土地。

　　当时，极少有人认识到土地的价值。

　　有外国专家听说中国城市建设缺乏资金时，大为惊讶：

　　“一个城市有这么多地皮，难道地皮不是钱吗？”

　　广州市政府第一次尝到土地的“甜头”，就是在芳村的花地湾。

　　1988年，花地湾地块成为广州第一个通过招标出让的项目，引来18家房企龙争虎斗。

　　花地湾项目引起房企龙争虎斗。（来源：言西早《龙虎风云逐花地》）

　　当时的是：6000万。

　　标底

　　市城建开发总公司报出了10360万元的高价，掌声热烈，人们以为大局已定。

　　一匹“黑马”却突然杀了出来。

　　广东省信托房产开发公司，报价28080万元！

　　负责唱标的官员看到这个数字，几乎以为自己是看错了，这远远超出了市建委的心理预期。

　　这一创纪录的成交额，以绝对优势夺标。

　　竞得这个巨无霸项目的广信房产，是广东国际信托投资公司（广国投）旗下公司。

　　卖地的钱，全部用于芳村地区建设。

　　这笔2.8亿的“巨款”，拟议的项目就包括了：700米地铁试验段、大型立交桥、扩建芳村大道、新建区内马路、全区地下管道工程等等。

　　消息一出，芳村的房价应声上涨，从800元一下子上涨到了950元左右。

　　花地湾的“魔法”，震惊了全广州，以及中国的房地产界。

　　花地湾的区位（来源：叶浩军《价值观转变下的广州城市规划——1978-2010实践》）

　　花地湾住宅区，对标的是香港沙田新村。

　　时任副市长石安海说，“五年后，花地湾将成为广州的‘尖沙咀’啊！”

　　很可惜，这个预言没有顺利实现。但他当时如此乐观，是有十足依据的：

　　那个年代，芳村是广州绝对的“宠儿”。

　　这片土地，飘散着千年的花香，芳郊绿野，被称为“花城中的花城”。

　　花地接花津，四时皆似春。一年三百六，日日卖花人。

　　花船如织，送往全城的商馆、洋行，带去满城清香。甚至夜晚也不停歇：花田一片光如雪，照见卖花人过河。

　　不过，芳村受宠的原因，并不是因为鲜花，而是得天独厚的区位优势，以及：

　　大片大片可开发的土地。

　　20世纪80年代，广州市委市政府做出决策：抓住六运会的契机，优先发展天河、芳村地区。

　　1985年，芳村区、天河区同时挂牌成立。

　　图说：天河、芳村，是当时广州扩张的两个方向

　　这也是为什么，地铁一号线东接天河、西连芳村的原因。

　　广州从一开始，就是打算东西并进的。

　　然而，把广州地铁一号线修到芳村，需要付出巨大的代价。

　　横亘在眼前的障碍，是千年白鹅潭。

　　它在广州城与芳村区之间，是亿万年前留下来的古海巨浸的一部分，江面辽阔、浪急风高。

　　很多老一辈的广州人，把乘船过江称为“过海”。

　　让广州地铁一号线延伸过芳村，在当时简直是“天方夜谭”。

　　设计师们反反复复无数次计算和实验，奋战攻坚，终于填补了中国隧道工程史上的空白。

　　白鹅潭，打响了广州地铁的“第一枪”：

　　中国第一条大型地铁过江沉管隧道，就在这里诞生。

　　当时的震撼，绝不亚于今天伶仃洋上修建港珠澳大桥。

　　一节节长达105米、重达3万吨的巨型沉管，如同庞大的航空母舰，横卧在波光粼粼的白鹅潭上，拉通了广州城通往花地湾的坦途。

　　当5节沉管全部拼接成功，珠江隧道全部建成通车之时，地铁一号线也正式动工。

　　响锤

　　在芳村的花地湾，广州地铁一号线动工典礼隆重举行。

　　一号线开工典礼在花地湾举行。（来源：余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》）

　　一个新纪元开始了。

　　1997年6月28日，广州地铁一号线终于开通！

　　钢铁黄龙，贯通中心城区，首段只开通了5个站：西塱-坑口-花地湾-芳村-黄沙。

　　不久，一号线天河段也建成通车，二号线、三号线陆续启动。

　　通过有偿出让地铁沿线的土地，广州获得滚动增长的天量资金，支撑起更多的地铁建设。

　　地铁所到之处，在沿线的地上地下形成一个个繁荣的商圈，带动资源聚集。

　　公园前、北京路、广州东站、体育西路……兴旺至今。

　　然而，付出了如此巨大的努力，终于打通了芳村的开发之路，却因为一个意外事件而突然急刹车。

　　——花地湾因此陷入了失落的二十年。

　　1997年拿下花地湾的广信房产，它的母公司广国投，曾被称为“不沉的航空母舰”被宣布破产。。

　　当时的广国投，是全国对外融资窗口，资产上百亿，但呼啸而来的亚洲金融风暴，让如此巨无霸显得不堪一击。

　　时任中国建设银行行长的王岐山，被任命为广东省委常委、常务副省长，南下救火。

　　他做出一个石破天惊的决定：

　　让广国投破产。

　　图说：1999年3月，王岐山在九届全国人大二次会议广东代表团会议上发言。来源新华社

　　这个消息有如重磅炸弹，震惊了全世界。

　　“谁的孩子谁抱走”，王岐山说。广国投事件，第一次打破了“窗口公司”的泡沫信用。

　　国家主权信用、地方政府信用、企业信用，逐步分清。

　　1999年，在总理记者招待会上，日本记者还把广国投问题抛给了朱镕基。

　　广国投破产，是不是损害了中国的信用？

　　总理的回答非常坚决：

　　中国政府不会为一个金融企业还债，如果这个债务不是由各级政府所担保的话。

　　“中国第一破产案”，在广东省高院的主持下展开。

　　广国投的破产，也让花地湾的1500亩土地抛荒，成了烂尾楼、花鸟鱼虫市场和违章建筑……

　　芳村、花地湾、坑口这几个黄金站点，也成了老广心头的痛。

　　花地湾，就此被“封印”了。

　　1997年，中国的房地产也处在巨变时刻。

　　朱总理到深圳调研，见到了万科创始人王石，问道，取消福利房分配制、开放金融市场，房地产能成为支柱产业吗？

　　王石接连回答了两个“不能”。

　　朱镕基再问：“消费信贷放开，还不行？”王石回答：“两年内不行。”

　　“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基说。

　　这一回，王石回答：“既然总理说行，就一定能行。”

　　全场笑声。

　　就在这一年，房企大洗牌，中国最大的房地产公司倒下了，万科成了中国第一。

　　没有任何人会料到，20年后，在王石卸任的前夕，万科通过551亿的“史诗级”交易，拍下了广信房产资产包。

　　兜兜转转之后，万科接手了花地湾。

　　实际上，20年来，中国的发展让资产和土地价格飙升，才让花地湾再次获得了重生的可能。

　　周边的地价，已经超过4万/㎡，比当年上涨了180倍。

　　其实，广州市政府控制房价已非常努力了，至今属于一线城市的“洼地”。

　　广州曾经创下了中心城区房价10年不涨，反而下跌的“奇迹”。

　　2005年，经济日报头版等刊登了长篇文章《广州房价为何保持稳定》。

　　当时的市委领导举了一个例子：

　　1996年他刚到广州工作的时候，位于越秀区应元大厦的售价是12000元/㎡，而现在（2005年）每平方米降到了6000元。

　　数据显示，最中心的越秀区一手住宅均价从1997年的9697元/㎡，降到2005年的6892元/㎡。

　　1996-2006年，广州越秀区房价不升反降（来源：林树森《广州城记》）

　　老书记林树森说，降低中心区的房价，是决策者梦寐以求的目标。

　　因为，房价下降一半，就意味着旧城改造的成本减少了一半。

　　其中也有广州地铁的功劳。

　　比如，三号线开通以后，番禺区的房价不到5年时间翻了一番，中心城区一手住宅均价却从1997年的5618元/㎡，降到2003年的4864元/㎡。

　　林树森不无骄傲地说：

　　在全国特大城市中，只有广州中心区保持了近10年的房价稳定，

　　不过，2006年之后，广州的房价、地价还是起飞了。

　　经过了亚运会、2008金融危机、北京奥运会，在全球大放水的情况下，广州楼市水涨船高。

　　如今，在越秀、荔湾这样的老城区，地价早已突破4万/㎡，最高接近7万/㎡，而房价超过10万/㎡的项目也开始出现。

　　对花地湾来说，这也造就了一个千载难逢的机遇：

　　通过广信资产包的土地增值，551亿转让的价格，已经可以完全覆盖广国投的债权。

　　通过万科的盘活，这场破产官司的偿债率，将达到100%。

　　神奇的花地湾“魔法”，又一次上演了。

　　今天的花地湾，经过三年的酝酿，已经进入了实质性开发的阶段。

　　万科卯足了劲，要在这里打造“非凡的1平方公里”。

　　从交通、水体、景观到商业、文化和公共服务，整个片区都将出现脱胎换骨的变化。

　　从目前透露的规划效果图看，一个现代化的新城呼之欲出。

　　花地湾效果图

　　不管是写字楼、商业综合体以及街道的公共空间开发，都如同置身于CBD区域。

　　难能可贵的是，花地湾沉淀了千年花香的人文气息，设计处处透露着浓厚的历史底蕴。

　　近日，广州市规委会通过方案，整个白鹅潭商务区面积达到36平方公里，约为6个珠江新城，定位“广州西翼CBD”。

　　我们之前也分析过，广州正在打响一场“西富运动”，进入两翼齐飞的时代。

　　花地湾的规划，也配备了商务组团，紧邻白鹅潭核心区和聚龙组团，成为这个“西翼CBD”的重要组成部分。

　　要知道，这里是广州西部规划最高的地块：

　　白鹅潭对标纽约、芝加哥的中央商务区，而聚龙组团则对标深圳湾、琶洲进行打造。

　　广州在这里大手笔规划了13条轨道交通线路，以高效融入“轨道上的大湾区”。

　　停滞了20年的时间，重新流动起来，形成独特的“后发优势”。

　　花地湾通过地铁一号线、珠江隧道、洲头咀隧道，快速联通越秀、海珠、天河，串联起广州最核心区域的优势，终于有机会完全发挥出来。

　　千年花乡，正在焕发出新的光彩。

　　在广州荔湾区，万科奉献了“老城市、新活力”的代表项目——永庆坊。

　　接下来，花地湾的重生，能否为老城带来新的惊艳封面？

　　这片由万科整体设计，统一规划城市底盘，并进行综合打造的1平方公里公共空间，开发完整度在一线城市中绝无仅有，想象空间巨大。

　　花地湾，已经等待得太久了。

　　二十年间，广州的地铁从当初的5个站点，已经延展成了14条线，数百个站点。

　　老市长黎子流曾赋《广州好》，回忆广州地铁艰难第一步。

　　黎子流《广州好》（来源：羊城晚报）

　　今天，广州已经成为全国地铁客运强度第一的城市，平均运行速度高居北上广深之首。

　　广州：1.76万人次/日/公里

　　深圳：1.72万人次/日/公里

　　北京：1.69万人次/日/公里

　　上海，1.58万人次/日/公里

　　未来，广州地铁还要延伸到清远、中山、珠海、东莞、惠州，甚至深圳，成为贯通大湾区最重要的经济大动脉。

　　密如蛛网的地铁，围绕着一号线最早的布局，正在白鹅潭、芳村一带交织。

　　花地湾，作为广州地铁的起点，承载着这座超级城市最初的光荣与梦想。

　　山河巨变，重新出发。

　　全广州都在期待：一个重生的花地湾。

主要参考资料：

1. 林树森《广州城记》

2. 余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》

3. 叶浩军《价值观转变下的广州城市规划——1978-2010实践》

4. 言西早《龙虎风云逐花地》

5. 陈珂《为城市繁荣铺就轨道》

6. 中国法院网，张景义、张慧鹏《原广东国际信托投资公司破产案审判纪实》

7. 房地产导刊《广州地产二十年重大事件启示录——花地湾的失落》