导语：经常会有一些业主因为开发商虚假宣传、房屋质量问题等要求退房，但是真正能退房的少之又少。那么在现实中，该如何做到成功退房呢？
本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）
经常会有一些业主因为开发商虚假宣传、房屋质量问题等要求退房，但是真正能退房的少之又少，而且越是大规模退房越难办。
一方面和合同约定密切相关，合同中往往把开发商的这些问题进行了风险规避，通过民事诉讼打官司很难实现。另一方面，开发商也不太可能乐意退房，除非房价大规模上涨。
而且开发商往往不会轻易开退房口子，更不可能给很多人退房。大家可以想想，开发商是靠卖房子才能实现赚钱的，退房了意味着吃到嘴里的肥肉又吐出来了。
那么该如何成功退房呢？本文介绍一个刚刚退房成功的案子。
一位网友在五月时找我们想让帮忙退房，当时她还找了几位业主一起到我们这里来咨询。
1.退房人不能多，且只能一批，不能陆续加入。
我告诉她，我们只接受一批退房，这一批一户也可以，十个人也可以，只要不超过十五人上限即可。最终只有她一个人委托了，其他人继续观望。
六月的时候，这个项目另一位业主私下找到我们，希望也能委托，并表示会替我们保密。我表示了感谢，但是毫不犹豫地拒绝了。虽然可以多一笔代理费，但有违我们的规则。
这个时候，之前委托的案子已经在办理过程中，开发商已经开始和我们接洽，开启了谈判之路。如果我们又增加了一户，开发商会怎么想呢？换位思考下，如果咱们现在是开发商，还敢不敢轻易地给最初的业主退房呢？
2.全面调查，知己知彼
接受委托后，我们没有只盯着看得见的问题，比如学区房问题。这个问题确实很严重，但是往往不可能只靠这个实现退房。
我们对这个项目做了全面调查，六七个部门，几十项调查发出去了。大概20天左右，相关手续陆陆续续反馈回来，我们很快就发现了开发商存在一系列的问题。
3.充分依法调动相关部门履行管理职责
发现问题后，一系列违法查处向相关部门发出了，而且我们要求查处开发商违法违规的证据正是这些部门提供的。
4.谈判与保密
谈判很关键，而筹码其实来自上面的法律手段。很快，开发商开始和我们联系，开始谈判。第一次开发商来我们办公室谈，来了4个人。一看人数，我们心里就乐了。从人数来看，开发商是很重视的，否则，一般不太可能安排这么多人。经过几轮谈判，最终在今天达成了退房协议。业主不仅拿回了房款和利息，还得到了一笔赔偿。当然，对于结果我们是必须给开发商保密的，这个结果也绝对不能让这个项目其它业主知道。
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