宅基地确权登记疑难问题最新问答：一户多宅、超占面积有答案！

导读：7月22日，自然资源部编制印发了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（以下简称《问答》），对当前农村宅基地和集体建设用地确权登记工作进入冲刺阶段常见的77个问题进行了集中解答。其中第30-51这22个问答直接事关“确权登记”中疑难问题的处理，牵涉广大农民朋友的切身利益。在明律师就第一时间为大家解析这22个问答中的几个重点问题，相信会让农民朋友长期感到困惑不解的难题找到解决的思路。

【疑问解答一：什么证都没有的宅基地，怎么确权？】
《问答》对这一难题的解答直接否定了“无证房屋就是违法建筑”这一错误认知。《问答》明确，没有权属来源材料的宅基地经过一定的认定程序，同样可以确权登记发证，使其上房屋成为合法建筑。
自然资源部：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。
也就是说，对无权属来源材料的宅基地的确权登记步骤与新审批宅基地相类似，也需要经过村级同意，乡镇审核批准这两道关。对于常年建房居住于涉案土地上的本村村民而言，若所住房屋确为其家人的唯一一处住房，村民对此事实又都认可，那么予以确权登记是没有问题的。
【疑问解答二：“一户多宅”，能不能确权登记？】
《问答》对这一难题的解答直接否定了“一户多宅，多出来的宅就是违建（或者在拆迁中一律不予补偿）”这样的错误认知。
根据《问答》，《土地管理法》所规定的“一户一宅”原则，是客观事实层面的“一户一宅”，而非机械、僵硬的“一个户籍簿只能对应一块宅基地”。
对于符合分户建房条件而未分户就另行建房居住使用或者自行扩大占地建房面积，或者因继承农村房屋造成的占用宅基地形成“一户多宅”，在查明情况、村民自治、补办手续后都是可以确权登记的。
自然资源部：《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。
【疑问解答三：宅基地超占面积如何认定？】
《问答》对这一难题的解答直接否定了“超占部分一律不合法”等一刀切性质的认定，明确要划分年代考虑历史遗留原因，以宅基地占用时有效的法律法规为判定依据，不搞新规“溯及既往”。
自然资源部：农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，地方有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定的分阶段处理原则办理：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。
历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
简言之，1987年以后再“超占面积”的，原则上对超出部分的合法性不予认定，除非存在前述符合分户条件而未分户等特殊情形。
【疑问解答四：非本村村民占用的宅基地能否确权登记？】
根据《物权法》和《土地管理法》的规定，宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员拥有并用以居住建房，非本村村民特别是城镇户籍居民不得获取宅基地使用权。
《问答》中指出了此难题在实践中的两个例外情形：
自然资源部：根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：
（1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。
（2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
（3）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
简言之，除去新农村建设等搬迁项目和因继承房屋占用宅基地这两种情形外，1999年以后原则上不再对城市居民占用宅基地建房、购房行为予以登记。
【疑问解答五：“农民上楼”后，如何进行宅基地确权登记？】
在合村并居等新农村建设“协议搬迁”项目中，农民自愿放弃原有的宅基地及其上房屋，转而住进集中安置的农民社区性质楼房。“农民上楼”绝不意味着其失去了宅基地使用权和“资格权”，相关权利仍然需要依法确权登记予以保障。
《问答》中对此新出现的问题做了如下解答：
属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。
这就是说，对这类宅基地使用权的确权登记类似于城市商品房的确权登记，“房地一体”的不动产权证书同样要有。实践中，一些项目存在集中安置楼房“无法登记领证”等怪现象，甚至用合法性存疑的“小产权房”置换村民住得好好的合法农村宅基地上房屋，这种做法显然是对农民财产权利的侵害，应当予以明确的否定和谴责。
限于篇幅，农民朋友可以通过浏览自然资源部此份《问答》的全文，找出其中涉及你所居住使用的宅基地的问题，更好的应对即将到来的确权登记发证和征收拆迁。（王小明/综合整理）