买房选择全款或做“房奴”，五年后财富竟然渐渐变成这样的不同

我们看到，“5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别”这个问题受到了很多网友的关注。

“房奴”，多是我们很多人买房后的一种“自嘲”称谓。其实他们是否真正意义上的是房奴还在两可之间。所谓“房奴”群体的构成，大概可以分为两类人。一类是因为房价较高，家庭财力上一时不逮而办理住房按揭贷款的人；一类是家庭具备全款购置刚需首套或者第二套改善住房的能力，但出于对家庭财产保值增值的考虑和出发点，将一套房的全款分解为几套房的首付款而使用银行信贷杠杆购房的人。

这两个群体的区别是两者在家庭总资产上有着明显的差异；共同特征则为均运用了银行杠杆，承负了一定的还贷压力，而成为了通常所说的“房奴”。

就大家所关心的问题，如果谈5年之后两者的不同，必须假定当前这两类人的初始财务状况完全相同，才具有可比性。基于这个前提，今天我们落笔讨论两个群体5年后的家庭财务状况如何演绎。

【我的观点】

合理运用银行信贷杠杆，撬动更大的财富基点，是富人群体的共同特征。对我们普通老百姓而言，住房按揭贷款是最容易取得银行授信的长期低成本资金，是我们普通人“借鸡生蛋”的为数不多的渠道和方式。充分及合理的运用，才能以更大的资金体量实现“以钱生钱”，实现财富增长效率化和最大化。

PART 1: 测算的假定前提

我们以文首提到的第二类群体即具备购房全款能力但分解为首付款购买多套住宅而形成的所谓“房奴”群体，与具备全款能力并使用全款买房的人进行对比。理由非常简单，起跑线不同的两个人，是无法在比赛中确定孰快孰慢的。基于此，我们首先将两类人的起跑时点的家庭财务做如下假设：

如图，张先生与李先生初始家庭资产均为持有现金100万元，家庭月收入均为2.4万元；张先生家庭使用现金100万元作为首付，并按揭贷款200万，期限30年，购买新一线城市房产两套，单价150万元；李先生家庭则全款100万元购买三线城市房产一套。所以分别购买新一线城市和三线城市房产，源于总价款的差异，购买力高低不同导致。

基于上述假设，张先生购买房产后每月偿还本息1.06万元，可支配收入1.34万元全部用于家庭消费支出；鉴于李先生无意投资安全性稳定性均较高的房产，大概率可判定为保守型投资者。则，可以假定李先生全款购房并保持与张先生相同的消费水平，每月可投资资金1.06万元全部用于购买银行理财产品。

由此，张先生成为“房奴”一族，李先生则没有任何负债负担，且每月有储蓄余款进行理财产品的投资。

PART 2: 未来十年的房地产趋势

对未来10年的房地产行情和银行理财产品收益的预测，是决定两个家庭在5年以后家庭财务状况形成差异的关键所在。

NO.1 趋势

关于未来10年的房地产走势，也是大家共同关心的话题。其实，4月3日国家发改革532号文《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》这一重磅文件已经非常明确地指明了方向。我们曾撰文进行了专题解读，重点提到：

1）44.38%的户籍人口城镇化率，与通常意义上的常住人口城镇化率相差15.62个百分点，这意味着伪城镇化的2.19亿人口终于可以真正成为“城里人”。此群体中，有高达1.25亿的人口聚集在全国56个典型城市，落户意味着对这个庞大群体的限购被定向突破。

2）该文在“优化城镇化空间格局”一节中提到：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市......完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。加快发展重点城市群......

文件以不惜调整中心市辖区管辖范围的力度充分体现了国家优化发展上述中心城市和城市群的决心和魄力。反映了这些城市未来的巨大发展潜力，并将形成巨大的城市虹吸力，进一步吸引周边人口聚集。

而住宅市场，是人口红利的巨大受益者之一。

【小结】政策所指，就是未来的方向。故而我们综合判断房地产的未来十年是楼市区域分化的十年。大概率将是一二线城市长期上涨，三四线城市与地区经济同步，五线及以下城市震荡，收缩型城市盘跌的趋势。

NO.2 两个家庭在5年与10年两个时点的房产估值

据以上判断，我们引入重点城市房产长期价格最低涨幅（注意限于长期）的计算公式（历史文章中多次论证，本文不再重复过程）：平均涨速大于等于“货币供应量M2增速-GDP增速”。

张先生与李先生家庭购买的房产城市层次不同，基于国家重点城市发展的政策引领，应当给予不同的房价涨幅估值。但我们均采用上述公式中的“M2与GDP之差”这一估值模型进行测算，目的是将张先生以收益最小化预测。看下图：

上图为2010年至上年末10年的GDP和M2指数，其中GDP平均增速为7.68%，鉴于经济进入新常态，我们下调2个百分点，将未来10年的GDP平均增速预估值确定为5.68%，M2均值12.24%略超4月份以来的M2增速，下调1个百分点，确定为11.24%。

在后文的未来家庭财产比较中，我们依据上述数据进行测算。

【小结】

货币供应量增速超过GDP增速，必然出现货币的相对过剩，资本的逐利性将推动楼市、股市估值的提高。

对于优质城市的优质房产，我们必须清醒地认识到一点，“房住不炒”不等于“房价不涨”。合理限度内的上涨，是经济发展中的市场正常反映。

PART 3: 谨慎型投资者的投资方向及未来十年收益率

众所周知，银行理财现在已经不是百分百的安全资产，尤其是民营银行的破产早已有之，理财产品暴雷和跌破净值也不是新鲜事了。

对李先生这种连安全性和资产稳定性较强的不动产都慎之又慎的保守型投资者而言，只有国有银行保本型的低收益理财才是他们的适合产品。但可惜的是，由于“打破刚兑”的约束越来越紧，银行保本型产品已经越来越罕见，收益水平也越来越低。

尤其是，随着经济的发展，我国的存贷款利率下行趋势已经越来越明显。特别是在后新冠时代“更加灵活多样”的货币政策形势下，下行空间很大。

我们看近年来的三年期银行存款利率走势，如下图：

【小结】

利率下行几乎是可以确定的长期趋势。目前，某国行的净值型理财产品收益率约在3%上下不等。按照利率长期走势，从10年的长跨度来说，以2%年化收益率测算较为适宜。

PART 4: 未来十年不同投资方式的不同结果

据以上分析，我们对作为“房奴”的张先生和全款购房的李先生家庭，分别5年、10年、15年和20年4个周期时点，对其家庭净资产进行测算。

鉴于两个家庭在国家经济发展中长期的可支配收入会同步增长，其影响一方面给两个家庭带来的金融资产增加是相同的，另一方面则是张先生的资产负债比和还款收入比进一步降低，使张先生家庭从“房奴”中逐渐解脱出来。

由于收入增长与测算初始资产的增值变化无关，故测算中略去此部分不计。如下表：

从上表我们看到，在第5年的时候，两个家庭净资产基本相同，张先生略占优势稍许。但随着时间的进一步推移，二者距离逐渐拉大。

【小结】

五年之后的第10年、15年和20年，两个家庭的净资产差距几乎是翻倍增长。在第20年的时候，张先生家庭净资产达到了697万元，而李先生家庭只有526万元，相差171万元之巨。

【结语】

由上分析，可以看到时间的价值是巨大的。它推动了资产的增值，也导致了货币的购买力下降。

原来的“房奴”在一个长时间周期中翻身为“房主”，而全款买房的人持有现金类资产只能在货币的贬值中看到它的购买力不断下降。两者5年之后的差距会逐渐显现，并慢慢拉开财富差距。

如何将现金转化为资本，是一门很深奥的学问。把握好“时”与“势”，应时顺势才是取胜之道。