走访横沙豫章苑：回迁5年质量问题频发，村民忧心不断！

近期，黄埔君收到横沙豫章苑业主的爆料，称其房屋为横沙旧改的一期工程，但却有着“严重的质量问题”，比如“到处是洞”“深可见钢筋”“一年修了五次”“墙角发霉”等等。小编不禁疑惑：安置房作为旧改工作的重要环节之一，豫章苑的工程质量真的会这么差吗？于是，小编特地前往现场走访多家业主。实地考察后，有了一番直观的感受，今天就来给大家谈一谈横沙豫章苑的房屋质量问题。

豫章苑小区正门，摄/冰角

概况：容积率过高，公共空间局促

有关横沙村和豫章苑的具体位置和区位分析，在本平台之前关于横沙旧改的文章中已有详细阐述，这里就不再赘述。横沙豫章苑位于黄埔区丰乐北路和护林路交叉口西南角，小区共建有9幢33层的安置房。据之前羊城晚报的报道，豫章苑规划用地面积约2.5万㎡，计算容积率总面积为20.2万㎡，容积率逾8.0，总体来说，楼间距狭窄，小区公共空间比较小，居住空间比较局促。

豫章苑小区内部俯视图，摄/冰角

横沙旧改项目由中鼎控股集团操刀，其一期安置房豫章苑的项目公司为广州兆霖房地产开发有限公司。该公司虽为横沙村经联社100%控股，但根据横沙村于2010年与中鼎方签订的《合作开发“黄埔区横沙村改造项目”合作合同》来看，兆霖公司的主要决策实际上都需要由横沙经联社和中鼎双方共同决定，而一期回迁房的施工则实际由中鼎方负责。

图片来源：企查查

中鼎控股为广州本地房企，成立于2000年，但相较于我们熟知的恒大、碧桂园、万科等房企来说，中鼎控股规模略小，所开发的地产项目数量较少，主要有横沙旧改、增城金星村旧改（与融创合作）及其他广州本地的住宅项目，知名度比起其他大牌房企来说较低，过往开发规模也不大。根据资料显示，中鼎控股及其关联企业从未进入过中国房企百强榜单。

图片来源：中鼎控股官网

横沙旧改一期工程于2011年10月正式动工，直到2015年6-7月村民才得以摇珠分房，客观来讲，工期将近4年，在施工时间上是比较充足的，本应能保证工程的质量，但结果却并非如此，其房屋频频出现质量问题。而原定于2019年12月竣工的二期安置房却至今仍未完全打好地基，这不禁让许多村民对中鼎公司的开发实力产生担忧。为防止项目烂尾，横沙经联社还与中鼎方签订了《广州市黄埔区大沙街横沙旧村改造项目复建安置资金监管协议》。

内部：房屋质量问题明显

1.大堂

刚走进一楼大厅，天花板上粉刷层脱落的斑斓痕迹就让小编很是吃惊，其中有些地方甚至出现混凝土块脱落、露出生锈钢筋的“惨状”。

据悉，楼栋是在2015年9月交付使用的，至今未满五年，却已出现如此质量问题。业主黎先生表示：“其实交楼后不久就出现这种情况了，一直以来就这样没人管！”

大堂天花板脱落的粉刷层、窟窿，摄/冰角

2.电梯

楼栋内部平面图，摄/冰角

豫章苑的每幢楼栋内部结构大同小异，根据资料显示，大部分楼栋3-33层为住宅，南向面花园的楼栋则是2-33层为住宅，每层都是6户，也就是说平均下来每栋楼的户数超过180户，并且豫章苑入住率已超过90%。但是，每栋楼都只有2部电梯，其核载量均为14人（1050kg）。业主黎先生表示，如此多的住户，搭配总运量这样小的电梯，每天电梯都非常挤，有时甚至需要等好几趟才能搭上。

电梯载重量，摄/冰角

村民罗先生认为，电梯内并无通风设施，而小编在现场乘坐时，确实感觉十分闷热，在广州这样一个长夏短冬的城市，这种电梯乘坐起来很不舒适，但是否真的未安装通风设施，还需向物业方进行求证。

找不到通风口的电梯顶部，摄/冰角

3.楼梯间

除了电梯外，我们也对楼梯间进行了考察和拍摄，发现有许多楼梯的台阶都出现如下图所示的破损现象，部分台阶虽然曾经修缮过，但还是再次损坏。楼梯虽然平时并不常用，但在发生消防事故时却是非常重要的逃生通道，而破损的台阶很容易造成人员摔倒，甚至引发踩踏事故。其实，楼梯作为建筑的“里子”之一，其质量维护和保养也应得到重视。

破损的楼梯间台阶，摄/冰角

4.楼顶天台

来到楼顶天台，可以发现，地面坑坑洼洼，甚至部分地方已出现裂缝。据业主罗先生反映：“一般天台都会涂上防水层，但这里似乎没有严格做好防水措施。”他们表示，在广州这样一个多雨的城市，若是防水做得不到位，很容易引起楼栋墙体内部渗水，影响房屋质量，成为居住的一大安全隐患。

楼顶实拍图，摄/冰角

5.房屋内部

在走访好几户业主，实地考察他们家的内部情况后，小编发现他们的房屋问题大同小异，基本可以分为以下几种。

天花板、墙体破损

天花板和墙体破损的问题在每一位我们走访过的业主家里都有，他们猜测是渗水导致的墙体部分脱落，业主黎先生猜测：“这是因为当初浇灌混凝土时，所用沙子可能是海沙，所以防水性较差”，但究竟是否如其所言，尚不能妄下结论。

室内天花板破损情况，摄/冰角

室内天花板的窟窿，业主黎先生摄于2020年2月26日

墙体渗水等相关问题

据业主罗先生介绍，豫章苑许多房屋墙体防水性能不足，这导致了大量霉菌在墙角生长，以及墙体粉刷层剥落。罗先生说：“房屋的保修期只有1年，但就这短短1年内，我家里靠近洗手间的隔墙就修了五次。”如今已过了保修期，房屋修缮要业主自己掏钱，质量问题又不断重现，修缮费仿佛成了一个“无底洞”，这对他日常的生活造成了严重的影响。

室内发霉的墙体，摄/冰角

接受采访的各位业主普遍认为，房子质量问题最大的是洗手间，其排水做得不甚合理，导致排水不通畅，再加上隔墙防水功能不足，因此每次使用淋浴间后积水经常会渗到墙体中，从而导致厕所外墙滋生霉菌，几乎成了霉菌的“培养皿”。村民李先生说道，自己老婆有鼻炎，由于霉菌的生长，对其身体造成了很不好的影响，因此不得不把墙角铲掉，钻孔通风，防止霉菌生长。

被铲后千疮百孔的墙体，摄/冰角

房屋结构问题

业主胡先生也说，他们家的厕所排水不通畅，因此不得不将厕所地板凿开，看看能不能略做改造，结果发现地板里的钢筋竟然没有固定，交叉处仅仅是简单的叠在一起，没有用钢丝捆绑做固定措施。

挖开的厕所地面，业主胡先生拍摄

装修相关问题

除开这些房屋构造、材料等问题之外，业主罗先生表示：“房子交付时是带装修的，但是装修质量和配套的家电也存在或多或少的问题，如大门和房间门质量不佳、灯具交付使用不久后便损坏、抽油烟机和消毒柜时有故障、阳台围栏生锈等等。甚至听说7栋发生过因为水管破裂水流入电梯间，导致电梯故障的情况”。

业主补漆的阳台围栏前后对比

豫章苑业主群聊天截图

物业：管理服务水平有待提高

接受采访的几位村民们还表示，除了房屋及装修配套等“硬件”问题之外，豫章苑的物管“软件”配套也有一些问题，部分业主时常抱怨“物业管理混乱”“服务态度和水平差”“高空抛物也不管”。据横沙旧改官方公众号水秀书香新横沙介绍，其物业公司——翔昀物业是由横沙经联社自行组建的新企业。

我们从豫章苑部分业主在其业主群内的交流了解到，豫章苑的高空抛物问题时有发生，对在豫章苑内生活工作的人们的人身安全造成了很大的威胁，业主们也曾要求物业跟进，加强监督。对此，物业方也在每个季度都贴出禁止高空抛物的公告，但相关事件还是时有发生。

豫章苑业主群聊天截图

图来源于翔昀物业公众号

此外，由于小区公共面积狭小，所规划的电动车（自行车）停车棚面积很小，业主们又大多骑电动车或自行车出行。业主莫先生表示，虽然影响出入，但车棚不够停，就只能停在各自楼栋门口过道和公共空间，甚至有的业主直接将电动车停在消防通道，严重威胁消防安全。他希望物业能出面对此情况进行整改。

停满电动车、自行车的楼栋门口，摄/冰角

电动车、自行车停放的消防通道，摄/冰角

业主莫先生指出，不仅是小区地面的非机动车的车位不足，地下车库也无法满足业主的日常需求。小区共建有1641套住宅，却只有600多个车位，接近3:1的车位配比，停车难已经成为每一位小区业主的“心头痛”。并且据业主黎先生介绍：“一般安置房的车位是随房赠送，豫章苑的停车位虽然也是如此，但实际使用还需自掏320元/月的车位管理费用。”

期望：提高临迁费，加快回迁建设

其实，除了对一期安置房质量的不满之外，大部分横沙村民目前最希望的是项目后续的建设、安置能更加合理。业主朱先生表达了大家的心声：“村民们基本都是支持旧村改造的，我们也能理解政府是为了我们村民着想，但我们也希望开发商能够给出更合理的临迁补偿标准，加快项目施工，保证工程质量，这样才能给予我们信心。”

1.临迁安置费问题

按照安居客数据，目前整租豫章苑中的三室套间平均租金为3680元/月，换算后已超过30元/㎡/月。而据业主罗先生表示：“随着目前周边城中村拆迁进度的加快，可租房源变少，租金水涨船高，豫章苑在实际租赁时租金会更高”，一位在豫章苑租房的女士也表示，自己所租的套间就是4000元/月。如此紧张的租房情况，对比目前的临迁费标准，确实让许多村民在回迁前的租房压力倍增。

横沙村及豫章苑附近可租房屋租金

同时，小编之前介绍过的珠江村片区和水西、元贝片区旧改补偿标准均在38元/㎡/月及以上。两相对比后，村民们更觉得“（横沙村的安置费）太低了”“这样很难租到合适的房屋”。

鉴于以上情况，部分村民们提出将临迁费标准提高到40元/㎡/月以上，且一次性预付前三年的临迁费，若安置房项目逾期未完工，则应每年在40元/㎡/月的标准上递增20%，若5年仍未完工，其有权废止拆迁补偿协议，并没收开发商该项目的保证金。

2.老人临时安置房问题

据村民罗小姐介绍，旧改项目中的老人临时安置房远远达不到让他们满意的标准，其房屋各墙体和屋顶主要为轻质金属结构，且位于施工工地旁，噪声污染严重、安全隐患多。同时，老人入住还需缴纳25元/㎡/月的租金，这个情况引起了许多村民的不满。

老人安置房，村民供图

3.二期安置房施工进展

村民黎先生说，除临迁安置费过低之外，最让他们难以接受的是2017年7月便已动工、原规划2019年12月完工的二期安置房如今还未完工，甚至有村民表示“二期好几年了连地基都没完全打好！”就小编现场考察时，二期工地上是有工人在施工的，部分楼栋的地基也已基本完成，但总体施工人员不多。

横沙二期安置房工地，摄/冰角

据水秀书香新横沙公众号2017年推文，二期遵循的本是“先建后拆”原则，但是由于其进展缓慢，早已超出当时规划的完工时间。如今全区旧改加速，只好变成“先拆后建”。再加上较低的临迁安置费，多重因素综合作用后，村民们的居住和生活受到了很大的影响。

横沙旧改官方公众号2017年推文

4.二期安置房质量

一期的豫章苑出现如此之多的质量问题，许多村民不禁对二期回迁房的质量也很担忧，小编之前介绍由星河湾操刀的萝峰村旧改项目时便注意到，星河湾对于回迁房装修标准、房屋质量和施工逾期赔偿都有着明确的规定。或许中鼎也可参照星河湾对于安置房的施工和装修标准，这样才能更好地给予村民旧改的信心，也能让后续的项目更加顺利地进展下去。

萝峰村旧改回迁安置房装修标准

并且，许多村民认为，一期安置房的质量出现这么多的问题，与监督的疏忽是分不开的，应重新公开选举一批有责任心、有声望、有专业知识的人士对二期的安置房的建设进行严格的监管。

5.绿化等公共设施

如前文所言，豫章苑面积比较狭小，导致其小区内部绿化、公共娱乐等设施均较为简陋。对此，部分村民提出，在二期安置房的建设中，要严格按照国家相关标准对小区绿化和公共设施进行建设，并将其标准和落实细则公之于众，方便村民共同监督。

二期规划图

6.附赠车位

在豫章苑的车位配置中，许多村民便已对其接近3:1的车位配比和320元/月的管理费感到不满。因此，这些村民希望二期安置房工程建设中，能够保证车位的充足供应，同时参照其他村旧改项目的方案，按回迁面积计算车位配属的原则给村民配属车位，让他们能不被停车问题所困扰。

总结

豫章苑安置房作为横沙旧改项目的“定心丸”，理应以高质量、安全、宜居的标准交付到横沙村民手中。然而，交付以来各种质量和管理问题却频频出现，这让许多村民倍感担忧、愤懑。安置房的质量问题和逾期已久的二期工程，损害的不仅是许多已入住村民的居住体验，更重要的是，这些问题也损害了这些村民们对于开发商的信心，这显然不利于后续项目顺利地开展。

文中村民朱先生的言论其实很有代表性，横沙村的村民们绝大部分都是支持旧改的，大家也都明白旧改是一项利国利民，造福子孙的好政策。在诉求得到尊重和权益得到保障的前提下，他们也愿意配合开发商的工作，争取旧改项目早日完工。相应的，开发商也应理解村民的困难，保证这些村民获得其应得的补偿，保证安置房的房屋质量和建设速度，给予村民信心。大家互相理解，项目才能顺利推进，真正将横沙村建设成宣传语所说的“水秀书香新横沙”。