一场由TOD引发的巨变，正在深圳悄然上演

在中国，城轨交通线路达到187条，运营里程达5766.7千米，运送客流超过184.4亿人次； 仅2018年我国16座城市就开通新增或延伸线路36条，共734.0千米。

轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD的硬件基础。

自古以来，人口与交通之间就存在着密不可分的联系。 从单一到立体，从城市到大都市圈，交通一直在改变一座城市的“命运”。

TOD所到之处，皆是中心。 据统计，纽约、伦敦、东京、香港等国际大都会的地铁上盖物业价格平均高于同片区同等质物30%以上。

TOD作为世界一流的大都会最成功的一种开发模式，交通枢纽+商业中心+精品住宅，是构成TOD综合体的三大核心要素，这也是升值、投资等最适合生活的保障。

No.1

一湾往来环球

TOD模式驱动粤港澳大湾区

比肩世界级湾区的粤港澳大湾区联动片区内香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆11座城市率先发布TOD枢纽发展规划。

对于这11城的交通网络建设，政府在去年颁布的粤港澳大湾区规划纲要中给出了明确的计划，“以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。 ”

虽说TOD在中国内地大部分城市仍属于一个新鲜的舶来品，但早在上世纪80年代，这种模式已在大湾区的核心城市香港运用愈趋成熟（覆盖了香港45%以上人口），这也意味着，随着粤港澳大湾区规划落地，未来TOD模式的城市运营经验将在珠三角九市更快复制。

比较典型的案例是凯达尔枢纽国际广场（ITC），该项目被称为国内首个真正意义的TOD 综合体。

凯达尔枢纽国际广场（ITC）坐落在粤港澳大湾区的A字顶点，项目汇集3条国家铁路: 广深铁路、广汕高铁、京九铁路，2条城轨： 穗莞深城际铁路和新白广城际铁路，4条地铁： 13号线、16号线、20号线、28号线共9大轨道交通黄金交通资源，连接大湾区的主要大动脉，成为名副其实的“流量担当”。

项目以轨道的高速无限延伸，串联粤港澳大湾区核心城市带，九轨汇集，四大首层，构建一小时经济闭环，交通客流可达2 亿人次/年，成就极致商业价值。

在空间设计方面，车站核仿佛一个立体化的十字路口，总高度为55 米，宽度约为50 米，由8 个层层旋转的椭圆叠加而成，架设16 根支撑结构，结构靠外侧部分衔接转换电梯，可以连接地铁、城际轨道、城市公交，是连接建筑与城市的玄关，成为解决未来日均80 万客流顺畅运行的关键答案。

城市走廊从地下二层到地上五层，高45 米，宽15 米，长度约为100 米。 它是横贯了车站的半室外空间，联系建筑的各个公共空间与城市，是整个项目的脊柱。 展示商业立面的同时， 将退台的绿化空间引入城市走廊，营造自然景观。

No.2

一场由TOD引发的巨变

正在深圳悄然上演

作为粤港澳大湾区的核心城市，深圳近年来也在大力发展TOD模式。 由于土地资源紧张、城市功能需求复杂，TOD模式已然成为其城市更新与开发的首选模式。 尤其是一些即将入市的项目，愈加重视这类型的商业综合体的开发。

龙华龙光广场

一直深耕于粤港澳大湾区的龙光也在发力TOD建设。其位于深圳龙华龙光广场无缝接驳地铁4号线与6号线红山站，毗邻深圳最大综合交通枢纽——深圳北站，广深高铁开通后，还将串联深港资源，形成“北通广厦，南极城区”的多元交通网，将成为深圳最高效的交通枢纽之一。

项目还包括： 龙光玖钻80万㎡城市综合体、31500㎡五星级万丽酒店、7000户精英公寓&Loft、49690㎡LCC龙光世纪中心。

此外，区域内龙华艺术馆、龙华图书馆将文化艺术与商业地产对接，为城市新中产阶级、年轻家庭及商务精英打造充满时尚与创意的购物乐享地。

One Avenue卓悦中心

One Avenue卓悦中心的TOD商业模式同样值得关注。项目位于深圳福田CBD，联通2个地铁站（10号线在建），囊括了4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），其中2个地铁站为大型换乘站点。

此外，项目毗邻福田高铁站，根据城市规划，与项目直接接驳的岗厦北站将建成综合交通枢纽，形成地铁、高铁、公交等公共交通系统，周边还集聚了住宅、办公楼以及已成熟的福田CBD老商圈（包含：地下商业街连城天地、购物公园、皇庭广场、中心城等），有着丰厚的客流基础，通过混合集约的方式解决，与周边形成互动，具备了TOD开发的重要特征。

塘朗城广场

早在2015年，塘朗城就以深圳首个TOD全能综合体的身份亮相。

该项目由深圳地铁集团联袂深业集团打造，位于深圳硅谷城市高新产业增长极的核心区域——深圳大学城，无缝接驳地铁5号线塘朗站，毗邻中国顶级学府——南方科技大学，拥有山、湖、林、海四维景观。项目集高端生态住宅、购物中心、精品公寓、LOFT写字楼、精品酒店于一体。

2019年7月，旗下商业塘朗城也正是开业。 该片区的房价也由2015年的3万多/平方米飙升至现在的7万/平方米，涨幅近50%。

No.3

超越国际的规划体系

前海TOD模式

除了上述三个，深圳前海合作区的规划也将TOD 模式作为城市发展的重要理念贯穿于规划、设计、管理等各个环节。

前海依据轨道交通走廊及站点分布，落实开发强度分层递减的混合土地开发模式，并在单元规划中落实导控要素，包括容积率、各类用地(办公、商业、公寓及公共服务设施)开发规模等指标，实现轨道站点 500m 覆盖约 83% 的人口和就业岗位。

打造高密度轨道交通系统，提出高峰小时轨道交通分担率不低于 85% 的发展目标． 经过多轮规划，前海形成 13 条轨道线路，包括 4 条城际线，2 条轨道快线，7 条轨道干线。

以轨道站点为中心，向周边地块发散，构筑了近 25 km地下步行通道系统。将轨道站点传统的 4 个出入口，扩展到15 ～20 个，服务前海可开发建设总用地面积的 64%。

规划约 20 km 二层空中步道步行系统，串联了各个地块与水廊道、滨海休闲带、城市带状绿地等公共开敞空间，同时兼顾行人的立体过街功能。

前海以骨干路网为基底，规划安排了高密度的支路网体系，密度达到 11. 98 km/km 2 ，与曼哈顿地区相近，是深标 1. 3 倍、国标 1. 5 倍。

根据规划可以看出，前海作为深圳新城市的中心，亦或可以成为未来可以比肩国际、深圳超越国际化的TOD发展模式，未来由“海陆空”编织起的交通网络也将成为通往全球的必经之路。

从东京到纽约，从香港到深圳，“轨道+物业”的TOD模式还在全球范围内持续风靡”，不仅能吸引聚集人流，产生巨大商机，更能重塑城市格局。

具备了国际化视野的深圳正在向全世界展示着自己城市综合实力。可以预见的是，依托TOD模式，深圳也必然会成为全球新的价值风向标。

来源：全球奢侈地产