华润置地，想把深圳湾“搬”到吉林?

近些年，全国各大城市都在从“城市建设”向“城市运营”更迭，过去单一的产品设计、底商配套，先建房子再等待区域成熟的时代，已经渐渐被“城市运营”所取代。

华润置地作为最早一批进行城市运营探索的房企，旗下商业、住宅、办公产品如万象城、悦府、华润大厦等均已成为行业标杆。华润中心，被业内人士誉为顶级商业综合体,从深圳到杭州，先后进驻全国20多个城市的核心区域。

华润深圳湾总部

2017年，华润置地斥资18.5亿，摘得位于吉林省会长春市核心区位的3.4万㎡地块，打造华润中心综合体。

对于长春这样一个偏居东北的二线城市，在这个以刚性需求为主的地产市场，华润中心的出现会不会水土不服？而曾经在深圳引发抢购热潮的顶豪产品——悦府，悦府从深圳移植到长春还是否能获得市场和同行的一致认可？

带着这些疑问，笔者就和大家一起来看看长春华润中心。

顶级综合体的复杂系统

考验房企的模块均好能力

放眼国内，从住宅、商业到商办，我们从不缺细分领域的房企强者；“三好标准”的万科住宅，坐拥来福士广场的凯德商业，高标准服务的嘉里写字楼，每一个都算得上佼佼者。而在过往数年的大浪淘沙中，因为多重因素，大部分房企最终都没能培养起全业态的操盘能力，华润置地可以说是其中非常少见的一个。

以长春华润中心为例，60亿投资，以TOD模式为基底，从万象城商业到华润大厦写字楼，从悦府大平层到悦玺SOHO，集合华润旗下城市最高规格的四大产品，彼此通过地上地下空间串联，凭借万象城的辐射影响，形成购物休闲、娱乐生活、商务办公的全面链接。

如果说如此量级的城市综合体，将于2023年实现整体交付,很多人可能不太信。但如果你知道历年中国房企销售榜TOP10，国字号项目北京新机场综合服务楼的承建商，都有华润置地，就不会觉得意外了。

北京大兴国际机场

万象城的核心支撑

华润中心的成功密码

如果把城市综合体比喻成人体的话，商业毫无疑问担当着大脑的角色，它是其他一切存在的先决条件。

和普通商业不同，长达15年位列全中国租金收入排行榜前五的万象城，其择址标准可谓相当严苛：只进驻人口在650万以上的一二线城市，只选址在城市最中心的位置，往往也是LV、 Gucci、Hermès、PRADA等国际一线大牌城市首发地。

深圳湾万象城实景图

沈阳万象城实景图

万象城出现在一个城市，有时就意味着这个城市商业格局的改写。从深圳到杭州再到沈阳，万象城每年的营业额数据也在一一讲述其影响力。万象城所倡导的消费新体验，也在以不同的方式塑造着长春人的购物模式和生活方式，在潜移默化中改变着城市的时尚潮流和生活重心。

以深圳罗湖万象城为例，作为为数不多的国内高端商业头部项目，从2004年开业到现在，至今仍保持着年均3000万的客流量，连续十几年蝉联深圳购物中心销售榜首位。

将于2023年开业的长春万象城，将会如何影响长春呢？

深圳罗湖万象城实景图

悦府精装天幕大平层

一线城市豪宅产品的长春试水

长春豪宅市场的变迁，大致可以分为三个阶段。一是千禧年前后，从花园洋房过渡到高私密度的独栋别墅，对大面积空间尺度和自然资源的追求占有；二是2010年前后，从独栋别墅置换到城市大平层，追求更高的居住舒适度；三是近年来，从大平层向城市中心大平层过渡的趋势，更加注重对时间与资源的掌控以及生活的艺术化体验。

某种程度上来说，悦府称得上是长春豪宅市场的特例，特别在两个地方，一是在它之前长春没有类似的中心豪宅出现，二是未来很长一段时间，这种产品也许都不会再出现。

市场占位特殊之外，悦府自身也带有着华润置地不变的标准和要求，霸占着华润置地八大产品系的老大地位。从选址到布局，从景观到配套，都体现着对城市资源的占有。

深圳湾悦府外立面效果图

以深圳湾悦府为例，占据深圳最贵豪宅区后海的核心区位，与腾讯、百度、阿里巴巴等总部做邻居，头排深圳湾山、海、园景观。

深圳湾万象城、深圳湾第一高楼中国华润大厦、深圳湾体育中心等城市级配套举步即达；从市场角度看，房价说明一切，深圳房天下数据显示，深圳湾悦府的均价一直保持在15W+/㎡的高位，这个价格大概是深圳房价均价的3倍。

据了解，长春悦府的售价大概在24000-29000元/㎡之间。价格上深圳和长春这两座悦府没有什么可比性，但对中心资源的占有、产品的标准之高，却如出一辙。

吉林第一高楼

华润大厦的城市野心

长春是一座第三产业不太发达的城市，天然制约着写字楼市场的发展，导致长春写字楼市场的需求绝对值小，供应严重大于需求，华润大厦的出现颇有点破局者的意味。

“地段就像一道天然分割线，将写字楼租金水平区分开来，尤其是在高端金融、证券保险机构聚集的成熟中心地段”。289m吉林第一高的华润大厦，周边省证监局、省银监局、中国人民银行长春分行、招商银行长春分行等政府机关、金融机构群聚，从群体效应到规模效应，起点很高。

“在注重服务与体验的今天，地段常常只是写字楼租金水平的起点，深度运营标准才决定着租金的上限”。从曼谷到香港，从深圳到沈阳，华润大厦都创造着同区域写字楼租金的最高水平。以深圳湾中国华润大厦为例，凭借officeasy润商务运营生态体系，打造智慧平台，构建多元服务，吸引包括OPPO、第一太平戴维斯等众多名企入驻，市场租金均价在350-400元/㎡之间，稳居深圳最贵写字楼的第一梯队。

深圳湾中国华润大厦实景图

长春华润大厦，延续着以往华润大厦的高标准，在自持部分楼层之外，也会对外进行整层出售，在业内应该算少见的。

悦玺城央SOHO

中心投资产品的市场点燃者

相较于其他不动产形态而言，SOHO以面积小总价低的相对优势，以及可商可住可办公的多种“打开方式”，颇受投资者的青睐。

约40-80㎡的创意空间，约4.49m的挑高，最低70万的准入门槛，与悦府同等规格的城市级配套，而所付出的成本还不到悦府的1/5。当你对外说在“华润中心”住/办公，可能别人对你的身价也会再评估一次！

可能无法复制的中心区位、巨大的体量、多元的业态及丰富的顶级产品线，长春华润中心的最终呈现会是怎样的？我们拭目以待。