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从“停摆”到“复苏”楼市这半年房价涨速下降,大势是否“回调”

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上半年房价降了吗?没有!

市场一蹶不振,供销量下降明显吗?没有!

你买到心意的房子了吗?有?还是没有?问问自己。

在市场洪流中,对于买房这件事,永远也不要寄望于会抄底或享受高溢价,你需要关注的只要满足核心诉求即可。要求越多,选择越难,简单点,挺好。就像2020年上半年的市场走势,那么的直接、易懂。

半年楼市首现供过于求,房价涨速下降

2020年上半年,供应总面积652.2万平,对比2019年同期上涨12.9%;成交总面积591.6万平,同比下降6.2%,沈阳新房市场在上半年节点上首次出现供过于求现象。全城限购+“黑天鹅”事件让销售端持续下行,面对需求强劲、政策红利、城建利好,在竞争压力日益增强的环境之下,房企生存与更高的效益不得不放量抢市场,集中性的推新促使供应量大增。下半年供应端将进入“减速车道”,去库存成为市场主旋律。

上半年商品住宅销售均价为10468元/平,5年间房价上涨幅度约56.7%,年均增长率为9.4%,相比2019年同期缩减了1.2个百分点,房价涨速下降,大势稳中有升,市场平稳向好。

连续4个月量价齐升,市场高速复苏

6月份,沈阳商品住宅销售均价10716元/平,环比微涨0.7%,同比上涨5.8%,稳中有升;供应总面积174.5万平,环比上涨7.7%,成交总面积150.3万平,环比上涨0.5%,量价齐涨成为6月市场主基调。

全局来看,2020年2月成市场供需分水岭,从2月前的供不应求到2月后的供过于求,疫情逐渐稳定后,产品供应速度反超去化速度,购房需求迸发维持强劲态势,房企顺势放量为缓解前期市场停摆造成的资金与库存压力。尤其在4月份之后,供应端多次出现周期性飙高的现象。下半年成为今年楼市的重要节点,能否继续以上扬前行,拭目以待吧。

沈北反超浑南夺双端榜首,实至名归

2020年上半年,沈北新区供应总面积218.4万平,成交面积164万平,双端领跑全城,以绝对优势夺得双冠,浑南区位列其后,对比2019年上半年,两区排位颠倒,沈北热度持续飙高。

沈北土地入市量高居九区之首,吸引众多房企抢地布局,新楼盘量同步位居首位。低总价的优势吸纳着市场中的刚需与改善客群,而浑南逐渐从刚需转向刚改与改善,需求端主导供应端已成为市场主势。

仅两区供不应求,和平高居房价榜首

6月份,和平稳居九区房价之首,长白岛内在售楼盘量日益减少,目前已经低于主城区,逐渐进入后房地产时代,外岛区域将成长白岛未来市场发展动脉。沈河区达到了19143元/平,开创房价新纪元,紧随和平位居第二位,其他7个区域均呈现稳涨态势。从产品供销量上看,仅和平与沈北呈现供不应求,产品放量持续加速。沈北新区持续领跑,沈河区因在售楼盘量基数较小,处于低位,九区市场格局居稳。

去化周期趋稳,库存量上涨至近3年最高值

6月份,沈阳市商品住宅库存面积为1850万平,环比上涨1.3%,同比上涨5.2%,库存量明显上升,统计数据得知,库存面积已超过2018年,上涨至近3年的最高值;去化周期为14个月,与上个月基本持平,微涨0.1个月。

库存问题一直以来都是房企必须面临的难题之一,“黑天鹅”的影响加大企业的去化压力,6月沈阳新房库存量仍居高位盘整。在全民收入预期下调的背景下,一定程度上影响着房企去库存节奏。为保证资金的流动性和变现能力,房企势必要提升营销能力,减轻库存压力降风险,下半年将是房企去库存的重要节点。

区域库存两极化,铁西去化周期最短

从各个区域现有库存量可知,浑南区仍处于首位,沈北新区紧随其后,两区在售楼盘数量居高,库存差值从5月份的5万平增加到了8万平,在沈北供应高于浑南的前提下,去化效果优于浑南,可见置业热度之高。但高位的库存必将成为后市场的解决重心,需要密切关注。目前去化周期最低的为铁西区,仅为8.6个月。

小户刚需/投资垫底,91-110平为成交主力

2020年上半年,沈阳商品住宅成交主力面积段由之前的71-90平变为91-110平,在产品的选择上,购房者更加关注居住的舒适度与空间感。同时,入市新品户型逐渐向大面积靠拢,小户型市场被挤压。

但是去化的户型面积不等同于存量面积,此数据仅能说明上半年沈阳商品住宅去化的产品结构,代表了购房者的选择权重,更加突出需求端的主导地位。小户型产品还是有市场的,对那些单身的、经济条件一般的、用于婚前置业或过度的客群而言,还是“挺香的”。

笔者综述

影响新房市场的因素有很多,如政策、土地、规划、金融、竞争环境乃至“黑天鹅”等,但最终引导市场发展的核心权重只能是购房需求。从产品研发到园林规划,再到社区底商业态的类别要求,这些都以购房者的诉求为中心,毕竟房子是用来居住生活的。

在上半年这个特殊时期内,沈阳楼市从“停摆”到“复苏”波动前行,需求强劲迸发推动房企加速产品供应,供过于求促使全市库存量再攀高峰。下半年,各大房企将全力加速产品去化,而伴随着多个新盘的入市,库存总量的下降幅度不会太大,金九银十将成为重要核心节点。

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