大浪淘尽小房企

原创 AI财经社作者 AI财经社

撰文 / 李逗

编辑 / 嵇国华

上半年的最后一天，万科总裁祝九胜在股东大会上坦言，“疫情对我们造成了实实在在的影响”。说这话的当天，第三方机构克而瑞披露了房企上半年的权益销售排名，万科从去年的第二滑落至第三。

强者如万科也罕见地叫苦，疫情对于中小房企的冲击可想而知。据AI财经社不完全统计，2020年上半年，国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、中华企业、云星集团、星河湾、大发地产、恒泰集团等区域知名房企，已“脱离”百强阵营，被迫隐匿于竞争存亡之中。

而从年初至今，不少曾是富豪榜常客的房企老总们，也在今年登入法院的被执行人名单里，这份名单中有泰禾集团董事长黄其森，福州高佳、中庚集团董事长梁衍锋。

疫情影响下，一批中小房企不得不开展一场自救计划，一些房企如协信地产、弘阳集团、绿城中国、新华联、泰禾等透露引入战略投资者意愿，以求重整旗鼓，另一些房企寄希望于打开资本市场，如实地地产、祥生地产等。

图/视觉中国

被迫隐匿的百强房企们

在北京南六环与大厂高速交界处，往南行驶不到一公里便是北京明发广场。这个于2011年拿地开发、占地8万平方米的商业住宅城市综合体，是明发集团首次进军北京的代表作。

十年过后，每一个走进明发广场的人，都能切身体会到冷清二字。而在疫情影响下，这栋高达16层的大楼里，唯一还在开门营业的只剩地下一层的物美超市。

明发集团是一家1994年在厦门起家的地区房企。2002年，第一个商业项目厦门明发商业广场曾让其名声大噪，也让明发集团开启全国布局的步伐。据媒体不完全统计，包含北京明发广场项目在内，明发集团在全国以“明发商业广场”命名的项目达到9个，此外还有类似的城市综合体项目。但这并未让明发走上快速扩张之路。据多家媒体报道，厦门、南京等多地明发广场商铺空置率高得离谱。

曾经站在时代浪潮的明发集团，显现出破败景象。

让明发再次进入公众视野的，却并非是什么好消息。2020年6月9日，明发集团发布了一项年利率高达22%的美元融资公告，而如果未能按时支付相关款项，逾期款项将再加上10%计息，也就意味着这笔融资成本最高可达32%。

这已逼近民间高利贷衡量标准36%，同时也是近两年融资成本最高的房企。中指研究院数据显示，今年1-5月，中国房企海外债平均融资成本8.07%，同比下降0.72个百分点，5月平均融资成本更是低至6.33%。明发集团32%的利率相当引人瞩目。

图/视觉中国

汇生国际融资总裁黄立冲认为，“明发停牌时间较长、公司信用评级受限，使得融资活动受到较大限制。为募得所需足够资金，不得不开出较高的价码来吸引投资人。

同样不得不高息发债的房企还有北京房企鸿坤。据媒体报道称，5月28日，鸿坤地产成功发行了5500万美元公募债券，利率高达14.75%，高于内地绝大多数房企的融资成本。而在发行债券的前几日，鸿坤伟业旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

在融资环境放松的2020上半年，中小房企们却上演了一个冰火两重天的融资局面。当万科、龙湖、中海等房企的利率下降到3%左右之时，一批中小房企不得不走让高息发债之路。

克而瑞数据显示，国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、中华企业、云星集团、星河湾、大发地产、恒泰集团等区域知名的房企，今年已“脱离”百强阵营。

“房企业绩普遍分化，到小规模房企被挤出百强队列，其实都是疫情影响下的正常状态，也是行业加速洗牌的表现。”一位TOP30房企的内部人士对此表示。

洗牌大幕拉起

一些房企退出百强之列的同时，另一些房企则不甘现状、奋力自救。

在线下售楼处还未开放的日子里，富力成为率先品尝直播卖房螃蟹的房企之一。4月15日，富力联合明星代言人李湘，举办了一场线上直播卖房，与此同时，还大力推广富力好房APP，开启全员卖房模式。

不过，走在直播卖房前沿的富力，并没有如愿赢得评级机构的投票权。一个多月后，评级机构穆迪下调了富力地产的企业家族评级（CFR），未来展望从“观察”变为“负面”。当日，瑞信发表报告指出，富力今年超额完成销售目标的空间有限，按此前管理层的指引，今年的合同销售按年增长10%至1520亿元人民币，即去化率为56%，较2018及2019年的52%及54%表现稍高而已。

上半年，富力地产完成权益销售额仅为510.6亿，同比下降约15.21%，完成全年目标34%。而在今年年初业绩会上，富力地产董事长李思廉曾公开表示，“上半年卖600亿，下半年就要卖1000亿左右。全年大概是1500、1600亿左右，这个没有大的问题。”

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翻翻富力200多页的年报，整体充斥着“审慎”二字。这种审慎不仅体现在调低了80亿的销售目标上，也体现在销售去化的紧迫上。

富力在年报中强调，“由于新型冠状病毒导致市场及经营状况存在的不确定性，本集团在资本支出方面采取更为审慎的方法。新增土地储备将更具有选择性”，“本集团将加快协议销售的步伐，专注于加速去化周转及继续深耕本集团过往拥有强大市场份额的城市”。

一名房企营销人士表示，“为了增加市场供应，很多企业不得不在上半年加大拿地。但这个时期去化就会非常关键。如果去化节奏没有掌握好，今年存货又增加，会给房企业绩带来更多压力。”

但对于富力而言，即使把重心专注于去化周转，面对下滑的销售额，富力的去化速度显然有些力不从心。同样面临销售额下滑，还有绿地、新城、华夏幸福等房企。梳理克而瑞的权益销售额排名数据，TOP10房企里，绿地的权益销售额下滑同比下跌了20.8%，销售下滑最为明显，行业排名从去年的第6后退到第7名。

此外， 去年还在第8位的新城控股，2020年上半年的排名也滑落至第10位，虽然仍在TOP10房企之列，但权益销售额同比下跌16%；去年上半年排名在16位的华夏幸福，今年上半年跌至行业第30位，权益销售额同比下跌了40.5%。

克而瑞研究中心的数据显示，截至6月末， TOP100的累计销售情况，有半数业绩低于去年同期，有5家跌幅超过20%。重点40家房企中，19家同比下跌，跌幅比较大有绿地、新城、首创、华夏幸福等。

一个值得关注的现象是，疫情影响的不仅是中小房企，龙头房企今年上半年的业绩也显得有些差强人意。在外界较为关注的行业权益销售额榜首之争中，碧桂园与恒大的排名次序也有所变化。

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去年上半年的权益销售榜首是碧桂园，今年，碧桂园权益销售金额同比下降了5.9%。取而代之的是，恒大以同比增23.4%的业绩，成为今年权益销售第一名。不过，尽管排名次序略有变化，但在龙头房企的规模优势下，TOP5房企队列并未发生变化。

如何脱困？

疫情防控进入新常态，房地产市场交易回暖，但行业动荡的余波仍在持续，各大房企仍面临不小的债务压力。据媒体公开报道的统计数据，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元，其中七月份是到期高峰期，高达1490亿元。

疫情袭来不久，新华联成为了首个债务违约的上市房企。2020年4-5月份，新华联在两个月内发生了三笔债券违约，未能按期足额兑付的本息共有25.1亿。

资金危机下，新华联集团董事长傅军表示，“受疫情的严重影响，今年出现了资金紧张的局面。为克服疫情带来的困难，切实化解资金的风险，新华联集团适时引进战略投资者，进一步增强自身的造血功能，以实现企业的可持续发展。”5月13日，新华联集团与中金公司签署战略合作协议，暂时缓解了资金困局。

事实上，自四月中旬以来，已经有包括协信、弘阳、绿城、富力、泰禾等多家房地产企业透露引入战略投资者意愿，以求重整旗鼓。但在宣告战投计划后，多数房企并没有像新华联一样顺利找到“金主”，引入战投的时间点被不断拉长。

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同策研究中心总监张宏伟分析引入战略投资者存在两种情况，“一是过去发展较为激进，现在遭遇经营压力，需要解决后续资金问题，二是企业发展本身可能不错，再向上发展遇到瓶颈，不一定是市场问题，可能碍于资源、融资成本等方面因素。”

而另一些房企则开始转而寻求IPO自救。根据CRIC统计，截至2020年5月底，已有包括大唐地产、实地地产、港龙地产、领地控股、上坤地产、鹏润控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股和金辉控股等房企递交招股书。但从最近的上市进程来看，这似乎是一个漫长的等待。

张宏伟指出，赴港上市需要满足几项基本的财务指标，近三年企业盈利能力及负债率，主线业务的盈利要符合最低盈利要求，只要满足上市基本财务条件，应该都没有问题。但如果核心指标达不到要求，可能会被打回重新申报。

从招股书披露的信息可见，这几家小房企普遍存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点。短期来看，这些中小房企赴港上市的路径很难一下子打开。

对于中小房企如何自救，张宏伟认为，目前中小房企负债高，主要是因为上市前期拿地投资金额比较高，这些项目还没进入销售阶段，导致现在账面上看上去比较高，如果说接下来一两年这些项目都进入消化阶段，负债自然会降下去。行业本身是资金密集型行业，只有后面的销售跟上了，财务情况也才会有所改善。

不过有些时候，即使找到了“救兵”，也未必能有“善终”。2020年1月，债务缠身的福晟将价值千亿货值的土储、旧改以及福建六建19%股权，打包售予了世茂集团。但由于债权关系的错乱，福晟的麻烦事依旧不断，先是员工在集团总部追缴跟投，后是旗下地产项目被爆违约。

说到底，这依旧是一个强者恒强的游戏，没有人愿意就此掉队。换个角度来看，疫情其实给到地产行业一个重新审视自身、调整业务的契机，倒下的必将迎来更茁壮的成长。

THE END