中国奥园正式入主京汉股份，二次“北伐”能否成功？

作者 | 武占国

来源 | 野马财经

郭梓文，香港上市房企中国奥园背后的实控人，从1991年从公务员带着5万元下海创业，如今一手创办的奥园总资产已达2900亿元，经历过两次人生低谷的他，随着2016年前后房地产的复苏，抓住机会再次崛起。

截至目前，郭梓文已有170亿身价，在胡润的全球房地产富豪中排119名。近期，奥园依然持续着扩张步伐，6月3日，拿下内地上市公司京汉股份的控制权，然而，近几年疯狂扩张的奥园却屡遭质疑，其负债率已高达87.24%。

6月30日，京汉股份公告称，京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，完成过户。至此，郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。与此同时，京汉股份提前进行董事会换届选举，现奥园集团任职的四人拟成为公司董事会成员，任职非独立董事。

京汉股份完成股份转让，也展开了权力交接。同时，京汉股份与奥园科星签订《借款协议》，总额不超过5亿元，期限不超过一年，年利率为8%。

屡遭质疑的奥园

2020年3月3日，市场有人匿名发布一份做空报告，针对的上市公司是中国奥园（03883.HK），但是中国奥园的股价却没有受到影响，依然坚挺，之后市场的整体波动，才把公司的股价带了下来。

一个多月后，一则对中国奥园总裁郭梓宁的限制高消费禁令再次引起市场关注，3天后，奥园在官网公布湖南省常德市临澧县人民法院的该禁令存在误会。同时，法院已撤销对郭梓宁的限制令。

近期，有关奥园的负面消息不断。这是否和奥园近几年的高速扩张有关？

5月15日，A股上市公司京汉股份又公告称，公司实控人田汉已与中国奥园旗下的公司奥园科星达成《股权转让协议》，中国奥园将以11.6亿元的价格拿下京汉股份29.3%的股权。一个多月后，股份转让完成，郭梓文成为京汉股份新实控人。

这意味着，中国奥园近几年的扩张步伐并未停止，旗下又增添一家A股上市公司。

中国奥园成立于1996年，早期以装修装饰起家，创始人为郭梓文，目前为中国奥园的董事局主席，上面提到的中国奥园总裁郭梓宁是郭梓文的哥哥。

郭梓文 来源：野马财经制图

郭梓文成名较早，于2001便被媒体评为中国房地产十大风云人物之一，2002年，郭梓文荣登《福布斯中国100富人榜》第98名，但是风光过后却是“上当受骗”陷入沉寂，沉浮几年后郭梓文才风光再起。

2005年郭梓文进入福布斯中国富豪榜第312名，两年后又以80亿元财富位列胡润百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名，但是风光无限好，只是近黄昏，此后的郭梓文又陷入了沉寂。

2015年之后，房地产大佬郭梓文再次归来。

销量与负债齐飞

奥运会那年，金融危机席卷全球，此后美国货币放水、中国跟随，房地产大幅上涨后，调控措施出台，但是沉寂几年后，2015年房地产去库存开启，开启新一轮房价大涨，与此同时中国奥园的业绩开始水涨船高。

2016年至2019年，中国奥园的总营业额分别为118.27亿元、191.15亿元、310.06亿元、505.31亿元，增速高达60%以上；与此同时，公司净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，年均增长率同样高达60%以上。

中国奥园业绩的高速增长，一扫此前发展遇阻的阴霾。

值得注意的是，房地产行业属于资金密集型行业，前期需要投入大量的资金拿地、建房，高速发展的同时，一定伴随着高负债。中国奥园的负债率也是一路上升，从刚上市时的不到50%，上升到2015年前后的70%，到2019年末，其负债率已上升到87.24%。

与此同时，反应公司偿债能力的净资产负债率也是大幅飙升，从2016年的353.95%，上升至2019年的683.53%，是一种高风险高收益的财务结构。

奥园总资产为2898.81亿元，其中总负债为2528.84亿元，净资产为369.97亿元。值得注意的是，房地产行业的暴利，事实上来源于房价不断上涨，公司高负债获得的超额收益。中国奥园总资产中有1589.31亿元的可供销售物业，也就是待卖的房子，只要房价一直涨，时间就对地产公司就有利。

对于房地产大佬来讲，落败大多时候是因为拿不到低成本资金或是被坑，而中国奥园的老板便有两次如此遭遇。

两落两起的郭梓文

2013年，新华社统计资料显示，房地产快速发展，房价不断高企，落马的贪官当中有80%的官员都和房地产及城建相关。

回顾中国房地产高速发展的20年，有多少位商界、政界的大佬，因为房地产相关的行贿、受贿而身陷牢笼。其中，昔日的中国首富黄光裕，便是其中之一。

郭梓文的两次折戟一次“被坑”，一次判断失误。

刚刚入选《福布斯中国100富人榜》的郭梓文，于2003年从湖南出版集团手中买下诚成文化（现名百川能源，600681.SH）11.3%的股权，位列第一大股东，准备借壳上市。

诚成文化是许晴前男友刘波卖给湖南出版集团的，谁料想郭梓文刚买下不久，刘波被爆出“金融诈骗”，欠下的贷款高达40亿，诚成文化背着数亿元的担保贷款，郭梓文的上市路一夜梦碎。2004年，奥园总部还被爆出裁员，质疑声不断。

好在，当时土地招拍挂改革刚刚出台，中国房地产市场迎来一波小阳春，郭梓文逐步回归大众视线，再次登上各大富豪榜，并于2007年，中国奥园终于登陆港交所，成功上市。

2008年，金融危机爆发，重新站起来的郭梓文，开始向北京进发。2009年7月，奥园斥资3.7亿元拿下北京世纪协润地产41.33%的股权，获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权。

彼时地产圈流行着一个鄙视链：没在北京做过项目的都是二流房企。从这个角度看，奥园俨然已跻身于一流房企。当时，郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心：未来三年内赚回130亿。

现实再一次给了郭梓文一次沉痛的打击，该项目入市两年只卖了13亿，第三年项目转卖，130亿的美梦破灭。郭梓文说，未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

收完残局撤回广州，郭梓文又陷入一阵沉寂。爱唱歌的夜莺，第二次噤若寒蝉。

2015年，房地产去库存，房价再次迎来大幅上涨。这一年，中国奥园再次开启大幅扩张，负债和土地储备开始大幅增长，贷款和拿地能力是考验一个房企能力的重要指标，奥园这两项能力都很厉害。

截至2019年末，中国奥园土地储备规划总建筑面积1425万平方米，项目达280个，覆盖超过30个城市，其中大部分在粤港澳大湾区。

值得注意的是，郭梓文再次频繁登上富豪榜的同时，公司的慈善事业也是不甘落后，捐款建学校、建乡村卫生室，在媒体眼里他是有担当的企业家。

你如何看待房价未来的走势？对于奥园未来的业绩如何，你怎么看？欢迎在评论区留言。