购买有抵押的二手房，法院认为买受人不能排除执行

博法律师说

买受人商某系商品房消费者之外的一般买受人，在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭抵押权，主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权。

基本案情

2015年10月20日，商某与张某签订《房屋买卖协议书》，双方约定：张某将其名下分期购买的房屋出售给商某，商某支付首付款33万元，并每月足额向张某办理银行按揭贷款的账户支付房屋按揭贷款。后张某将房屋非税收入票据、税票等相关手续交付商某，但一直未办理过户登记。

2017年12月12日,因张某未按照法院生效判决支付债权人陶某借款，陶某向法院申请强制执行。执行中，法院依法对张某名下的房屋进行评估、拍卖。商某以其已在法院查封前购买、占有房屋，向法院提出执行异议,要求停止强制执行，并提供了物业费、电费、电梯公摊费等票据予以证实。法院作出执行裁定，中止对案涉房屋的执行。申请执行人陶某不服，提起案外人执行异议之诉。

法院审理

原审法院认为，案涉房屋系按揭购买,因尚有按揭款需支付,致使房屋过户登记条件未达成，但房屋未办理产权登记并非商某的过错造成，因此，商某具有排除强制执行的权益，判决驳回申请执行人陶某的诉讼请求。宣判后，陶某提出上诉。

二审法院经审理认为，物权优先于债权是一般原则，商品房消费者享有物权期待权，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，因此二手房并无适用的余地。

而本案中买受人商某系商品房消费者之外的一般买受人，在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭抵押权，主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，不应当优先于抵押权人。因此，商某对房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，遂判决撤销一审判决，改判准许执行本案房屋。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。