佛山张槎地价创新高，多市地价涨速快于房价，房企或更惜售

　　文｜邓浩志

　　佛山张槎地价创新高，多市地价涨速快于房价

　　昨天佛山张槎地价创新高！11842元/㎡

　　地块位置是不错的，而且望江，所以成交价略高一点并不奇怪，但这次不只是高了一点，而是接近1.2万/㎡了，这意味着项目平均销售价过2万/㎡才能实现盈亏平衡。而在整个张槎板块中，目前销售价格仍集中在1.5万~2万元/㎡这个区间。个别售价过2万/㎡的项目，都地处环境和配套已经相对成熟的绿岛湖板块。对于潭州水道东侧一带而言，无论是发展成熟度，还是档次感都还比不上绿岛湖板块，而且这一带还有不少厂区环绕周边。这个地块以目前市场形势看，1.2万的成交价不但创了新高，而且已经偏离了目前的售价。

　　这说明两个问题：

　　1、 房地产企业资金非常充裕，增加土地库存的积极性明显加强。最近这两个月，我们见到的所有房企大额融资利息都非常低。年利息民企在3%+左右，国企在2%+左右，央企部分甚至1%+左右，资金成本之低，是我从业20年来所未见。所以房企都看好后市，都在加紧布局土地储备；

　　2、 新地块盈亏平衡点已经高过目前在售项目，那些没拿到地的房企，宁愿选择惜售目前的存货。因为虽然“面包”价格没有被“面粉”超过，但“面粉”已经不再便宜，低价多卖明显已经不划算了。所以张槎整个板块未来的价值都面临重估。当然，这不是一蹴而就的市场，但按目前全球“印钱”的速度，这波行情很快就会大范围启动。

　　需要提示一下，除了佛山，东莞也有类似情况，部分板块地价也创了新高，整体逻辑基本相同。而广州、深圳等一线城市，由于过于“显眼”。所以通常会在卖地的时候附加一些条件，使得地价看起来比较“稳”。这当然不能反映市场的真实情况了。而我们可以从相对没有太多限制的二线城市的土地市场，看到更多的“真实情况”。

　　“房住不炒”仍是基本思路，管理层当然希望房地产市场稳，房价也能稳，宣传也是这样引导的。不过房价真能稳住不涨吗？就算房子的“价值”没有提升，货币超发所引发的货币购买力下降，都足以推动房子的“价格”上涨。准确地说，即将到来的这轮行情不是政策推动房地产行业的表现，而是货币贬值引发的价格重估。

　　调控方式的新常态，虽治标不治本，但限价继续

　　《反不正当竞争法》第十三条，经营者不得从事下列有奖销售第三款：抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。市场监管总局发布的《关于禁止不正当有奖销售行为的若干规定》指出：经营者进行抽奖式有奖销售，最高奖的金额不得超过五万元。但由于深圳一手房限价销售，实际销售价格和周边二手房比出现了明显倒挂，一平米大概便宜20000元，以一套100平米的房子算，买到即获得账面收益200万，所以最近深圳楼市“打新”市场火热。提前数天排队，雇人排队，一个人下几个购房号的比比皆是。于是，管理者出手整理“乱象”，规定相关房源销售采取摇号方式销售。于是，一个平均200万收益的，近乎零成本的大型抽奖活动在深圳展开。

　　话说回来，其实限价销售并不是什么新鲜事。在17年楼市火爆，价格上涨的时候，也有很多城市都采取限价政策。但凡限价的城市，能摇号买到一套一手商品房，都基本等同于中降几十万甚至上百万。后来市场低迷，库存压力越来越大，房企大幅降价销售，亏本销售也在所不惜。于是不少地方也出台了限价销售的政策，这次是反过来，限低不限高了。规定楼盘降价不得超过备案价的10%或15%等等，免得愿赌不服输者在售楼部聚众。

　　从经济角度看，这就已经不是市场化操作了。不是市场化自有许多问题产生，比如亏损的一方谁赔偿？“中奖”收益过高的问题无法处理，资源配置不能优化？产生的中间环节腐败问题等。但限价销售也有好处，倒不是房价真实稳定了（因为该涨该跌还是一样的），限价的正面作用在于让社会的贫富矛盾缓和了。他让本来能赚多点的乙方赚少了，让亏损厉害的一方有一部分锁定在浮亏的状态下，逼迫他们持有并耐心等待市场转变。这样做也让市场波动的幅度真实减少了。这是换个角度考虑的结果。至于利弊孰大孰小？还说不清。

　　更重要的是，这种头痛医头脚痛医脚的调控方式，其本质就是来源于治理者的根本治理理念，所以这也将成为社会的新常态。也会像法律制度一般，成为社会的基本背景。只要还在这里面，你就得想办法适应。