实探|苏州奥体板块深度解析，新房真实倒挂？

每个大城市的奥体，似乎都是一段传奇，往往会带领着一个城市后续房价的快速增长。

南京奥林匹克体育中心位于南京市建邺区河西新城。

河西楼市，是整个南京楼市疯狂的缩影，千亿资金汇聚南京，奥体板块河西中心，现在均价已经破5w。

据贝壳网

杭州奥体中心全称是“杭州市奥林匹克体育中心”，位于杭州钱塘江南岸、钱江三桥以东——滨江新城和萧山区钱江世纪城区块。

从2016年2w左右，核心位置目前已经差不多达到5w二手均价。

苏州奥体在2018年投入使用，至今商业、体育馆都已对外开放，运营成熟。

不同于南京和杭州的奥体板块起于微末，苏州奥体建设之时，周边房价已经较为高昂，如今在4-6万元/㎡。

据贝壳网

01

泛奥体板块

我们通常所说的奥体板块对应的就是奥体的周边区域，包含外国语学校、奥体中心以及各大新房。

为便于参照对比，小编将概念进一步扩充，形成围绕奥体中心，分布中海区域、新街口、路劲区域、斜塘区域的“一心四片区”格局。

中海区域

中海区域：中海2区、3区、4区、5区、6区、7区和水墨三十度、唐宁府、星公元名邸。

中海社区

星公元名邸

奥体北部大部分小区为中海开发，堪称“中海帝国”，拥有星汇学校、方洲小学和新加坡国际学校等优质教育资源。另外拥有园区儿童医院和永旺梦乐城等优质配套。二手房挂牌均价4.7万元/㎡左右。

方洲小学

儿童医院

新街口区域

新街口区域：金湖湾花园、湖畔天城、自由水岸花园、欧洲城、第五元素、东湖林语、澳韵花园、万科中粮本岸、朗诗国际街区。

区域内拥有园区第二实小、西交大苏州附中、星洲小学等优质学区，方洲邻里中心和华润万家等商业体，整体房价在4.5万元/㎡，次新小区如万科中粮逸庭和朗诗国际社区破5万元/㎡。

路劲区域

路劲区域：路劲主场、路劲凤凰城、路劲尚澜湾、澜调国际、澜山澜。

奥体东部区域几乎都是路劲开发的小区，区域内拥有星洋学校以及凤凰新天地等配套，后期6号线港田路站即在澜山澜和路劲主场之间。

凤凰新天地

澜山澜为次新房，交房仅两年左右，二手均价5.1万元/㎡，除此之外路劲区域二手房控制在4万元/㎡左右。

澜山澜

路劲区域为目前奥体新房最近的区域，一路之隔即为正在建设的仁恒海河云庭和中海上东区PRO，具有很高的对比价值。

海和云庭与地铁6号线

斜塘区域

斜塘区域：敦煌新村、华西苑、金辉尊域雅苑、北极星花园、中南锦苑。

奥体南部的斜塘区域只有一所口碑一般的斜塘学校，周边商品房以中南锦苑为代表，二手价格4.2万元/㎡。

奥体核心

奥体核心：中海上东区、仁恒海河云庭、中海上东区PRO

上东区

仁恒海和云庭

中海上东区PRO

核心区域享有奥体板块最大的地标建筑奥体中心以及最大商业奥体商业广场。

商业广场目前已经趋近成熟，地上三层，地下一层，商家几乎全部入住。

部分店面招商中

02

新房倒挂？

在新房市场上，有海和云庭、中海上东区PRO在售，均价3.9万/㎡，接下来片区还有一宗宅地待出让，位于海和云庭的西侧。

上东区PRO

中海上東区PRO共规划了29栋住宅，包括19栋洋房和10栋小高层，小高层总高17层,洋房总层高6-9层。总户数约880户，精装修，明年底交付。

目前，中海上东区175套洋房已领证，预计月底首开9幢。首开洋房户型有2个面积，120㎡的3+1房和150㎡的四房。据此前公示变化，项目将采取封闭阳台销售。

虽然限价红线4万元/㎡仍在，但是中海上东区PRO用地下室摊平售价，标准层住宅单价约4.5万元/㎡，小编现场实探，120㎡约570万总价，首开仅49套。

上东区PRO小区内人车分流，无会所，景观布置一般，楼间距一般。南侧为吴淞江源公园，北侧为仁恒海河云庭，在建地铁6号线港田路站。

海和云庭

仁恒海和云庭已领证两次，目前有少量底复房源在售，建面约375、420㎡，还有最后一期待加推，加推时间不定。据现场实探，目前售楼处暂不接待。

仁恒海和云庭共规划25栋住宅，15栋8-9F洋房，1栋12F以及9栋17F小高层，面积约为140㎡—190㎡的改善大户型。

海河云庭同样用地下室摊平均价，标准层售价约4.3万元/㎡，140㎡总价600万左右，目前项目还剩最后一批房源，加推时间未知，建设进度稍稍落后。

破开表象见本质，仁恒海和云庭真实单价约4.3万元/㎡，中海上东区PRO约4.5万元/㎡，与此同时，两大新盘无改善型住宅标配的会所，超大楼间距以及高端装修品牌。

二手房

相比于周边二手次新房，奥体新房在品质上无法与唐宁府、星公元名邸等豪宅产品相比较，只能说与澜山澜、中海国际社区等次新房差相仿佛。

贝壳挂牌价有一定水分，小编实探当地门店，得到主推二手房价格分布。

在中海区域我爱我家门店中，除却个别小户型以及星公元等品质小区单价约5万元/㎡，各大社区挂牌价稳定在4.3万元/㎡左右。

路劲区域的链家门店里，除却100㎡以下小户型，120㎡以上的次新房如澜山澜，单价仅4万元/㎡出头，老一些的小区如路劲主场仅3.6万元/㎡。

在和多家中介交流中发现，当地二手房市场并不是很好，疫情影响下大量房东挂牌，尤其路劲区域，和奥体新房几乎就是邻居关系，受新房影响较大，难以成交。

这同样促使了很多业主降价，二手房中的次新房主推产品单价基本和新房一致，甚至价格更低。

当然，相对而言仁恒和中海的开发商口碑、后期物业品质同样是周边小区所没有的，对于选择奥体购房的客户而言，这也是考量的重要因素。

03

结语

苏大附属儿童医院等优质医疗资源；

方舟邻里中心、欧尚、永旺、奥体商业广场等商圈；

星洲、星汇、园区外国语、新加坡国际学校等过硬学区；

中环快速路、轨交1号线、建设中的轨交5号线、6号线、规划中的金鸡湖隧道等交通线网；

......

随着最近几年的发展，奥体板块已经逐渐发展成湖东核心地块，也是园区供地最多的区域。节前刚刚上新一块住宅用地，特别要求需建设小于120㎡的套型。

与此同时，上东区南侧还有一块待拍宅地，最为靠近奥体，同样值得期待。

南京、杭州的奥体，均是新城建设初期即同步动工的大型地标工程。如南京奥体便是河西新城中心，甚至可以说河西新城的成功离不开奥体带来的标杆效应和大量人流。

然而苏州的奥体可期望值并不太高。

其一，作为省会城市，南京奥体可以承办全运会、青奥，杭州奥体即将迎来亚运会，并且都是主会场。但是苏州受限于城市能级，国家级乃至世界级的赛事机会较少，更多承办演唱会或者省级赛事。奥体的世界门户效应较小。

其二，奥体建成之时，园区已经建设成熟，奥体更像是对于园区功能的补充，而非兄弟城市的奥体一般，是新城区的核心支撑。

因此，苏州的奥体板块很难像兄弟城市一般成为城市的中心。但是奥体作为顶级城市公共配套，为周边居民带来的便利和享受不会有一丝弱化。这是苏州人自己的奥体。