锦城融汇陈咏琪：地产企业的本质其实是地产基金

“2020年的疫情对中国经济的影响是全面的，作为国民经济重要支柱产业的房地产行业也受到巨大影响。目前整个行业在逐步回暖中，具体到房地产的投融资，通过项目投资经验和行业走访，我们总结应当注意这些方面……”

疫情后首次线下沙龙 火热举行

2020年6月12日，锦城融汇（深圳）资产管理有限公司副总裁陈咏琪以“后疫情时代，房地产企业和金融机构如何携手共渡寒冬”为主题，主持了《咏琪有话说》第四季金融沙龙，这也是她2020以来的首次公开分享。

来自佳兆业、融创集团、太一信托、同兴集团、华融信托、中指院、国基建设等地产和金融等行业企业负责人等30余位嘉宾亲临现场，共同参与了学习和交流，现场讨论思想火花碰撞激发，氛围非常热烈。

沙龙活动中，陈咏琪讲解了金融机构在新经济形势下为有效控制风险而采取的新型交易结构设计理念和风控措施，房地产企业怎样升级融资手段、赢得金融机构青睐、迅速盘活资金等方面话题。

新常态地产投融资 干货满满

陈咏琪表示，中国地产历经30年左右的高速发展和粗放经营，现在已经进入平台期新常态。目前的房地产企业已经进入到一个收购并购的时代，说的通俗一点就是，“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥鳅”。她认为疫情后时代，更考验房地产企业的投资和融资两个核心，如果一个地产企业没有持续的土地投资拓展和储备能力，那么会面临无地可开发的困境；如果地产企业拿了比较好的地块可以开发，又会面临需要大额融资的难题。

陈咏琪认为，现在各类金融机构和资金方对地产商企业的行业排名、历史开发面积规模，包括城市的区域选择，都有严格的准入标准。如果地产企业的融资途径和通道不畅通，那么就会面临项目开发资金不足的困难，所以地产行业的投融资才是核心。相比于其他行业疫情后企业融资国家和金融机构鼓励支持不同，值得注意的是，房地产企业的投融资呈现以下特点：

第一，地产企业的本质其实是地产基金。

她谈到，地产行业涉及到对外投资项目和对内筹集资金两大核心，在其中地产私募基金起到中介作用，融通资产端和资金端。一方面，机构需要寻找优质的项目，另一方面针对优质项目还需要去筹集资金。同时，房地产企业也像一个宏观的对冲基金，房地产企业利用土地和外部融资，构造了对未来经济形势和货币形势的杠杆化看多头寸，土地运作和房地产开发都只是这些基金的建仓手段而已。据此，因为地产行业的特殊性，融资杠杆太大、太高，监管政策最近几年一直是去“去杠杆”策略，目前很多中小民营地产开发商陷入融资难的困境，甚至有些已经被行业洗牌。

第二，房企融资渠道大幅收窄、融资成本极大提升。

以信托为例，以往地产行业在信托机构拿钱，开发贷的成本在8%－9%左右，而今年信托融资渠道基本上关闭了中小房企的融资通道，就算是地产前100强机构，通过信托机构的土地前融成本也已经达到15-18%，基本上翻倍了，而这还是前100强，在克尔瑞没有排名的房企日子则更加艰难，基本上融资的准入标准都没有达到，直接排除在资金方视线之外。而23号文的出台，更收紧了地产融资通路，房企再想获得金融机构的支持则是难上加难。

第三，房地产投融资风险加大。

“我们现在的地产项目投融资切入，已经从此前的房产售卖阶段，前置到项目拿地之前，地块投资价值评估、地块用途规划、打造方案、售卖金融支撑等全阶段和地产企业家携手并进。”陈咏琪表示，新时期房地产机构负责人应当打开思路、转变思维，才能应对越来越难融资的局面。

她分享到，2019年，由她负责运作的重庆澳维集团什邡大乐城项目，采用结构化设计“明股实债”+“夹层资金”的地产基金融资模式，融资规模8700万。从前期地产公司筛选、接触、项目可行性分析，项目公司、集团公司尽调，融资方案设计到最终投委会评审，就花了3个月时间，每一笔投资都来之不易，都是在做了详细的投资测算分析后才能形成基金方案。最终这个项目从保证金缴纳到土地款配资完成，仅用3个月时间，在实现施工进度达到正负零的时候仅一个月就拿到了预售许可证，开盘当天完成60%去化率。因此，对项目的筛选和投资分析这个时候就显得尤为重要。对项目方的后期运营管控、销售回款等全过程。期间为确保资金的专款专用和投资人的资金安全，金融机构在投后对项目每天的施工进度，资金使用都做了详细的数据统计和抽查，对资金去向、销售回款等各环节全面监控，保障了资本快进快出、风险可控。

面对广大投资人和金融同业，陈咏琪提示，随着社会信息透明化的趋势，市场最终的客群也越来越谨慎，对投资团队的专业性要求也越来越高，投资地产投融资项目时，应当注意以下几点：

第一，城市区域位置的选择，决定了房子销售的去化率是否能达到还款要求。

第二，项目的定位和业态，决定了是哪类客户来投资房产从而达到销售预期。

第三，项目的楼面价决定了房产的定价和边际成本是否有优势。

第四，项目的融资渠道是否畅通，决定了在哪一阶段哪一轮能顺利实现退出。

活动中，来自权威地产机构中指院的代表,肯定了陈咏琪的融资理念和澳维融资项目运作。来自国基建设四川负责人曹亮表示，机构在地产建设方面积累多年，在房地产金融方面，希望和陈咏琪团队多多交流、开展合作。

据悉，“咏琪有话说”系列沙龙已成功举办5季，沙龙旨在资源端建立行业高端圈层，搭建平台、同谋发展。未来还将继续举办金融相关探讨。