踹开张家窝、叫板精武镇，这个solo出道的高铁板块能红吗？

　　在精武镇启动大规模开发、品牌房企联动分流之际，另一边，曾经风光无两的张家窝是一副供求疲软、消化殆尽的境况。

　　与此同时，随着新规划的出台，一个升级中的高铁商务区板块强势崛起，受区域细分大势的影响，渐渐有了“solo出道”的架势。

　　
本期买房情报，深度剖析西青明星板块种子选手：南站科技商务区。本就格外受外地客群青睐的它，能否在张家窝之上，“红”出新的一片天？

　　（本文内容涉嫌拉踩，非战斗人员请及时撤离ー(￣～￣)ξ）

　　01

　　最近提到张家窝楼市，唱衰的声音似乎比较多。当然，唱衰的也不止是它一家。

　　如果板块也有粉丝，环城楼市的“粉圈大战”应该也挺精彩的——

　　海河教育园粉：我有南开、我有学区、我是环城顶流第一！

　　北辰淮河道粉：我好歹一环内地铁沿线，你大老远的不寒碜吗？

　　西青张家窝粉：呵，某辰路都建不好破地儿有脸抬杠，看看我家高铁站ok？

　　西青精武镇粉：哎呦喂，高铁站再牛比不过我家离外环近还便宜呀。

　　……此时的市内六区粉：好可怜哦，大家都比以前糊了还在互相拉踩。

　　板块之间难免比较，同时，板块内部也在分化，张家窝就是典型啊。

　　张家窝腹地、南站商务区以及杨伍庄，因区位和发展阶段的不同，本就不适合完全混为一谈，而随着大势影响下、整个泛张家窝片区难以避免地进入疲沓期，这样的分化更加剧了——

　　杨伍庄某科：我不属于张家窝，我的竞品在精武镇！

　　张家窝团粉：嘲我们窝糊了？我们南站新规划去年刚出来很牛的好不好？

　　南站唯粉：拒绝捆绑！南站已是独立板块，我们阿站独自美丽谢谢！

　　◎ 泛张家窝片区

　　流量之战，谁与争锋。

　　如果把板块比作艺人，能不能“走红”，要看颜值，看人气，看资源，看作品，还少不了一丢丢玄之又玄的气运。

　　随着市场的整体下行，大潮退去后，炒作不好搞了，内部竞争也更厉害了。那么，当我们脱离张家窝单独看南站，这个被寄予厚望的新兴板块，值得捧吗？又捧得红吗？

　　02

　　No.1

　　未来人气指数，★★★★☆

　　人气或曰客群从哪儿来？交通是首要。

　　南站科技商务区，定位就是天津西部门户、综合交通枢纽。以往来张家窝、现在来南站看盘的，不少北漂等外地人，且通勤的便捷性真实留住了很多客户。

　　如今高铁站的扩容，更成为板块发展的历史新机遇。

　　2019年1月，南站板块规划草案出炉；同年11月，南站商务区规划修改草案公布，南站扩建有了实锤。

　　◎ 南站规划草案（修改前）

　　原来的南站只有京沪线1条铁轨，修改后则出现了3条，新增加的2条高铁线，分别是津雄高铁和津沧高铁的预留线。

　　◎ 南站规划草案（修改后）

　　众所周知，张家窝片区的崛起，以2013年地铁3号线开通为重要节点，随着一批品牌开发商的进入，房价开始破万，有了“涨价窝”的名头。

　　1条高铁+1条地铁尚且如此，在天津新版规划中，南站未来就是3条高铁+1条地铁的格局，将成为天津仅次于东站，西站和滨海西站的又一大站点。

　　◎ 天津南站周边铁路交通网

　　不仅规模扩大，更重要的是，新增加的线路，津雄、津沧，在整个京津冀规划中权重也很高，加上原有的京沪，南站的现有配套和整体能级，都明显强于宝坻南站、京滨二线北辰站等天津其他高铁新兴板块。

　　◎ 宝坻南站周边铁路交通网

　　南站的传统优势在于地铁+高铁的双轨道运行，但以往交通红利已在张家窝的发展中消化殆尽，如今板块发展面临瓶颈，下一步能否“焕发第二春”，将很大程度上取决于津雄、津沧高铁的进度。

　　查了查，根据《天津市2020年重点建设项目清单》，今年天津重点建设的是京滨、京唐和津兴城际铁路，而包括津雄城际、津沧城际天津段在内的4条高铁、城际铁路和3条市域（郊）铁路，被纳入了2020年重点储备项目中。

　　是重点项目没错了，但多半为中长期规划。好在从发展节奏来看，不一定等建好通车，动工节点就能开启新的红利周期。

　　No.2

　　综合资源指数，★★★☆☆

　　交通之外，配套资源也是核心要素 ，关系到板块后续发展的持久动力，对于南站商务区来说，主要表现为产业资源和教育资源。

　　从规划图可以看到，调整后的南站板块功能划分更加集中，基本以天津南站为界，划分为西北居住区和东南商业区两大组团。

　　在居住组团中间的橙色区域，就是板块内规划的唯一一处学区资源，引入的是民办私立校：为明双语国际学校。

　　◎ 南站商务区规划图

　　从地位上讲，为明学校是落实《西青区教育发展三年行动计划（2018-2020年）》引进的重点项目，也是北京为明教育集团在全国创立的第12所学校。此前在西青中北镇有一个校区，口碑和认知度都还可以，南站校区是天津第二所。

　　为明南站校区涵盖小学、初中、高中和国际部，设置中、小学部各36个班，可容纳3420名学生。今年招生计划已经公布，面向西青区招生80人，报名条件是具有西青区学籍或户籍，学费4.8万/学年。

　　教育资源是西青区的大短板，整个泛张家窝片区也都没有什么特别好的公立学校。在未来教育资源的引进力度上，西青也不像津南有国展中心这种大型国家级配套带动，签约了一大波河西品牌名校分校。

　　不过短板反过来说也是进步空间，如今非市区头部热点板块，无一不是凭借教育资源带动人气飙升的，以为明学校开始，如果西青能够多一些品牌学校落地，作为环城老大的区域魅力无疑将更加夯实。

　　教育方面亮点不大，那么产业资源呢？规划图中的红色部分即为商务组团，规模确实是不小，但情报员更关心的是这些引进产业的含金量。

　　从土地出让情况来看，目前南站商务区有经纬恒润、鹏瑞利、光启、聚慧科技4家企业进驻了。

　　经纬恒润，总部位于北京，在上海、天津、南通建有生产工厂，其中天津工厂2016年就落地西青开发区了，主要用于生产汽车天窗控制器，2018年产值达5.18亿。

　　2019年经纬恒润与西青深化合作，在南站拿地并投资设立经纬恒润天津研发总部，开展汽车电子产品研发、测试、实验、生产、销售等相关服务。

　　另一家科技企业聚慧科技，不太知名，目前也还没释放太多信息。

　　光启，全名呷哺呷哺集团光启（香港）投资有限公司，是要投资14.67亿，在南站建设呷哺呷哺商业项目，包括凑凑总部、呷哺呷哺餐饮管理总部、茶米等多个商业总部。

　　老实讲，以上三个其实都不算特别重磅的产业，目前南站板块与居民生活关系更密切，且被列为2020天津重点建设项目的，只有鹏瑞利大健康城。

　　鹏瑞利国际健康商旅城，由三个地块组成，总建筑面积33万㎡，总投资额约50亿元。计划打造一个集医疗、养老、酒店、会议会展和零售为一体的国际化区域医疗和商业中心，业态包括国际综合医院、养老公寓、康复医院、护理院、配套商业、国际酒店等，去年底已经动工了，预计2022年起分阶段开业。

　　◎ 鹏瑞利大健康城 规划图

　　鹏瑞利大健康城的定位是区域级医养综合体，目标是辐射京津冀城市群的，像比如医疗+养老规划总床位数约2000床，酒店业态内包含约1000座位的会议中心+约1000间客房的三、四、五星级酒店集群，也只有城市群的客群体量才能支持得起来。

　　但产业落地情况以及拉动人口并形成区域影响力的实际效果，目前还有待观察。

　　No.3

　　现有产品指数，★★★☆☆

　　南站西北居住单元一共包含15宗居住用地，总用地面积约71.5万平。其中丰盈道北侧宅地容积率多在1.8-2.0，南侧宅地容积率约在0.9-1.5，整体规划密度南低北高。

　　15块地中距离南站最近的一侧，目前卖出去3块了，其中津门正荣府、招商公园1872已经入市，金融街金悦府出了规划还没开盘。

　　◎ 南站及张家窝项目分布图

　　津门正荣府是典型的改善社区，洋房为主；招商公园1872主要面向刚需，全是高层。 两个项目在产品类型和总价区间上都对比鲜明。

　　洋房出房率优于高层，要改善就选正荣，尤其是以125㎡的建筑面积做出的四室，能够满足二胎家庭的功能性需求。

　　由于正荣两室户型已经售罄，要控制总价，就得选招商，87㎡两室门槛160万，适合预算有限的刚需客群。

　　此外，金融街金悦府规划已经出炉，一共16栋高层住宅，其中3栋18层到顶、13栋15层到顶，明显也是刚需定位了。

　　目前情报员对南站产品指数评分偏保守，不是因为项目多不好，主要还是现有选择太少了。比如预算180万左右的三室，在海教园有很多项目和产品可以挑，但目前在南站只有一个户型选项；200万预算也是类似。

　　这一点，只能等待后续更多品牌房企进驻、更多刚改产品入市来弥补了。

　　津门正荣府

　　津门正荣府共规划有45栋7-9层到顶的洋房和小高层，一共1416户，预计2021年年底交房入住。

　　◎ 津门正荣府楼栋示意图

　　情报员踩盘所见，售楼处门口隔着一条马路就能看到南站，步行绕行大概800米，据说以后会有直通道，距离能进一步缩短。

　　◎ 津门正荣府售楼处视角

　　目前洋房多个楼栋在售，毛坯交付，80㎡两室去年就已全部售罄了，现在售的为95、105㎡三室和125㎡四室，均价21000元/㎡左右，最低总价惠后约197万，主力总价段200-260万之间。

　　◎ 津门正荣府沙盘实拍

　　示范区保持了项目低密改善的风格，空间尺度敞豁，设计上有很多艺术表达。

　　◎ 原谅我拍得不好看ORZ……

　　户型方面，项目的三、四户型都是典型的“四叶草”结构，厨房、餐厅、客厅在中轴上，房间分布于户型的三角或四角。

　　这样的布局，优点是没有走廊，减少面积浪费，使用效率高；且卧室分散可以互不打扰，增加了私密性。缺点是动线不够清晰，动静分区不明显。

　　◎ 津门正荣府洋房95㎡三室户型图

　　◎ 津门正荣府洋房105㎡三室户型图

　　◎ 津门正荣府洋房125㎡四室户型图

　　招商公园1872

　　招商公园1872是招商蛇口“公园系”产品首次落地天津，也是全国第11座公园1872，定位是“打造主要面向年轻精英的活力社区”。

　　◎ 招商公园1872售楼处实拍

　　12栋高层分布于南北两排，中间是中心景观带。高层21、25、26层到顶，2梯4户， 一共1163户（含3户自持）， 预 计2021年11月交付。所有楼座电梯都可以直达地下车库，社区动线简洁方便。

　　◎ 招商公园1872楼栋示意图

　　户型有87㎡两室和97㎡、108㎡、118㎡三室，毛坯交付，均价约19000元/㎡，总价区间160-220万。

　　◎ 招商公园1872沙盘实拍

　　户型结构也比较典型，整体较为方正，布局上客餐厅均靠近入户门，卧室和功能区私密性高，动静分区界限感很强。

　　再就是包括87㎡两室在内，每个户型都能实现三开间朝南，且客厅均带有南向阳台。

　　◎ 招商公园1872高层87㎡两室户型图

　　◎ 招商公园1872 97㎡三室户型图

　　◎ 招商公园1872高层108㎡三室户型图

　　◎ 招商公园1872高层118㎡三室户型图

　　03

　　回想2017年，杨伍庄地块拍出2万+楼面价，成为环城单价地王，令张家窝市场出尽风头，但也埋下了高位缓行的伏笔。

　　当年张家窝卖到2万2以上的项目不在少数，而目前主力在售的南站板块，区位更佳，但相比2017年新房均价基无涨幅，甚至略有下调，可谓市场大势的一个缩影。

　　张家窝走红的年代，精武镇还没有起势，从外环线到南站，刚需、刚改定位，没啥别的选择。但这两年随着精武镇的大面积开发，大学城南北一大片品牌项目，距离市区更近、选择又多、房价还便宜，曾经稀缺的张家窝，肉眼可见地被分流了。

　　如今南站的建设，是焕新，也是追赶， 要靠外来人口、靠配套更新、靠品牌房企，虽然压力巨大，前景也未必明朗，但有一点重要的基础是：南站板块没那么多“概念股”泡沫。

　　与很多环城和远郊板块“平地起高楼”式的规划蓝图相比，南站的现有配套底子摆在这里：

　　地铁站、高铁站已通车多年，扩容不会等太久；

　　自己有商业综合体规划，但目前也有运营中的社会山购物中心可依傍；

　　学校及其他产业引入，落地速度都还可以。

　　还有就是， 以西青一贯的风格和南站的规划力度，南站板块城市界面也不会差。

　　张家窝2015年还是大片空地和到处拉人看房的“小蜜蜂”，近两年常听到的感叹就是“变化大”，路网完善了，很多小区交房了，连片的商业也建起来了，整个人居环境非常舒服。

　　◎ 社会山商业一角

　　论城市界面，无论是 早期的中北镇、后来的张家窝和精武镇，以及靠近市区的梅江西，西青的路网、配套及绿化环境呈现程度，都明显胜过北辰和东丽，环城能对打的只有南部的海河教育园。

　　对一个区域的观感，看示意图和亲眼所见可能差异巨大，而西青的整体高颜值，也成为影响很多环城置业者选择的重要加分项。