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万科变味了? 郁亮比王石差在哪儿

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导语

老王虽然离开了万科,但江湖还流传着老王的传说。

作者:南丁

来源:首条财经——首财研究院

风又乍起,吹皱一池春水。

万科捐赠事件,再添新料。

近日,王石首次公开回应,53亿股票捐清华,这和全人类命运共同体连在了一起。

2020年4月,万科企业股中心向清华大学一次性捐赠了价值53亿元的万科股票,用于共建清华大学万科公共卫生与健康学院。

相比隔壁SOHO潘总向美国某大学甩去的6亿秋波,万科显然更得人心。

作为捐赠代表,王石也一举扭转2008年的“吝啬”人设。

尴尬的是,老王的“大方”,却被100多个员工质疑声吊打。

其中,王石老部下,万科前员工韩世同的措辞最为激烈,其认为,这些股权为万科全体员工集体持有,王石早已不是万科实控人,没权力捐赠。


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捐赠纠纷孰是孰非,有待时间做答。

可以确认的是,这起“乌龙事件”,再次展现了王石在万科的巨大影响力。

从“招保万金”到“碧恒万融”

梳理各大媒体的捐款报道,王石名字均排在了万科现任董事长郁亮之前,甚至不少媒体直接忽略了郁亮,使用“王石代表万科全体员工”的措辞,江湖地位可见一斑。

大哥,就是大哥。稍一发威,即可响者云集。

威望之强,与其光辉战绩有着必然关系。

纵观中国房地产业,从“招保万金”到“碧恒万融”,万科是唯一一家能穿越两个周期,至今还活跃在龙头阵营的房企。

这种“穿越周期”,并未“术”之效,而是“道”之功。

在此方面,王石功不可没。

2016年,面对“宝能系”的围剿,处在十分被动境地的王石,在股东大会说了这样一句话:“我本身是万科的创立者之一,作为一个企业家,我是一个乐观者,无论什么情况我都不认为到了无法改变的悲观局面。”

王石积极、乐观、开放的态度,让万科更易接受新鲜事物,以此带来的高效迭代,让其精准扣准上一个时代变革期,放弃“保守”,拥抱“高速”,最终成为赢家。

对比之下,现任郁亮保守甚至悲观不少。

2018年,执掌万科刚刚一年的郁亮,便高喊出“活下去”目标。

2019年,郁亮直言“万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强的公司,即便是市场最好时候,我们也充满忧患”。

咋看,不乏敬畏心,细品,亦有悲观之意。

两代当家人性格的迥异,也将万科带上了不同的发展道路。


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投资者的质疑

所谓投资先投人。

当家人对未来都不持乐观,投资者信心又能好到哪去。

2020年初至今,万科股价跌幅超20%,动态市盈率已不到7倍。

投资者用脚投票,原因或源于郁亮的“悲观”预期,导致万科打法过于“保守”,进而成长性受损。

2019年11月23日,王石在新书《我的改变:个人的现代化40年》分享会上透露,万科即将公布的年报非常好。

话音一落,万科股价跳涨。

数月后,万科披露的财报:2019全年营收3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。

身处楼市调控期,营利双增值得肯定,但说多优秀,实在牵强。与之前预期比,甚至难言“及格”。

要知道,此前市场对其净利润增速的预期是20%。

造成这种情况,有着多重原因。

首先是毛利率下滑,数据显示,万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中,房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5%;归母净利率10.57%,不及2018年的11.34%。

可见,万科的盈利能力有所减弱。

从整个行业看,领头万科仍然领先,但聚焦其所身处的头部序列,万科已有掉队之势。

值得一提的是,万科销售增速也在下滑。2019年,其合同销售金额约6308亿元,同比仅增长3.93%,而2018年,这个增速数字为14.5%。

那么,这些问题与郁亮有何种关系呢?

国际评级机构瑞信的一纸报告,揭开迷雾。

报告显示:万科2019年度核心盈利虽然增长11%,但分别低于该行及市场预期的7%及5%。虽然,万科的资产负债表较同行健康,但管理层仍对销售规模扩张态度转趋谨慎。公司去年买地支出为年内合约销售的35%,低于行业平均水平的50%,换言之万科土地储备仅可供未来约2.8年使用,较同行的平均水平短约4年。与此同时,万科去年新开工建筑面积同比减少15%至4240万平方米,预算今年进一步减少至2920万平方米。

基于此,该行将2019-2022年销售年复合增长预测由9%下调至2%,以反映土地储备紧绌,并将2020-2021年盈利预测下调9%,每股资产净值下调10%,以反映合约销售及利润率增长放缓,目标价由35.6港元下调至27.4港元,评级由“跑赢大市”降至“中性”。

换言之,万科2019年的颓势,与郁亮为首的万科管理层采取“保守打法”,有直接关系。

不过,在楼市调控的大背景下,相比一干激进三高的房企,郁亮的“保守”风格倒也是一股清流。如放下速度规模,夯实质量、业绩成色,亦符合行业稳健发展的新生态趋势。

只是,事情似乎没那么简单。

隐藏利润?谁是赢家

2019年末,万科的净负债率33.9%。行业百强房企平均净负债率92.5%。虽然负债低是好事,但万科不及制造业的负债率,还是有些突兀。

此外,2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿,同比增加25.88%,其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿,较去年同期增加36.37%。

发债利率方面,6月1日,万科发布公告对一笔30亿元规模的“17万科01”公司债利率进行下调。这笔债券为5年期,前三年利率4.5%,在存续期的第三年末,万科选择调整后2年的票面利率为1.9%。

低负债、高现金流、低发债利率。种种迹象显示,万科并不缺钱。

在此背景下,万科上文的土储瘦身、开工缩量等,是否过于稳健,显出保守之态呢?

从行业看,融创、金地、金科的净利润增速均超过了50%,保利也超过40%。就算万科再稳健,15%的增速也有些太低了。

也基于此,引发了市场关于万科隐藏利润的质疑之声。

业内人士指出,对于一家房企来说,隐藏利润并不是难事。使用“合同负债”和“土地增值税清算准备金”两个武器,便能达到目标。

众所周知,房地产都是先销售,再盖房。根据会计准则,只要没有交房,预收房款只能计做负债。

因此,房企可通过控制交房时间,调节负债及收入。

2019年,万科的合同负债为5770.5亿元,同比增长14.3%,而销售收入增长只有1.8%,这是否意味着万科正在刻意加大合同负债,而降低了负债转收入的进程?

值得注意的是,高达5770.5亿元的合同负债,接近于万科2019年营收的2倍,如算上这一部分,万科的业绩将大幅提升。

再看土地增值税清算准备金,隐藏效果同样拔群。

土地增值税清算准备金,是房企对未来可能缴纳的土地增值税进行预估,提前计提的费用,这些费用未来可抵扣税项。

由于是预估所得,活动性、变通性自然也很大。2019年万科土地增值税清算金为367.9亿元,较2018年的219.9亿元,增加148亿元,同比增长67.3%。

看来,刻意隐藏利润的质疑声,不是空穴来风。

令人玩味的是,大部分企业使尽浑身解数,也要拉高利润。为何万科不惜冒着股价下跌风险,也要隐藏利润呢?

客观来看,通过这两个会计手段,能让企业现在利润在未来释放,但本质上是“左手换右手”,并没太大意义。

只是,经此一役,却区分开了赢家与输家。

最大赢家,无疑是以郁亮为首的管理层。

因为万科的奖金制度,是按照当年产生的经济利润的10%提取奖金,数据显示:2019年,管理层计提经济利润奖金19.997亿元,2018年则为17.39亿元。

换言之,如隐藏利润,保证了万科管理层的长期利益。

但对于股东,尤其是中小股东来说,却没半点好处。

首先,利润不及预期,万科降低分红比例也就顺理成章。2019年万科拟合计派发现金股息118.1亿元,金额与2018年持平;占2019年归母净利润的比例约30.38%,派息率较 2018 年下降 5%。

叠加疫情影响,更是给了万科降低分红比例理由。

万科方面表示:2018年度的分红占股权融资金额的2.67倍,2019年度本也想坚持这个比例,但是面对疫情的不确定,公司想多保留些现金在手。

如上所述,万科目前并不缺钱,这个理由显然有些牵强。

要知道,管理层不仅有固定的10%分红比例,还有奖金和跟投。于很多中小股东而言,则需分红进行补仓,下调分红比例。高下立显,确实不太厚道。

拉开时间维度,对比2016、2017、2018年度分红方案,分红金额占归母净利润的比例分别是41.48%、35.42%、34.97%。也在逐年下调。

值得注意的是,结合隐藏利润,股价下跌,万科之后的操作,不仅中小股东利益,甚至连大股东也或为之所累。

诡异增发 低息发债不香?

6月4日上午,万科企业股份有限公司于港交所发布公告:万科企业与配售代理就配售3.16亿股新H股订立配售协议,配售价为每股25港元。

此次配售的股份量,分别约占万科现有已发行H股及现有已发行股本总数的20.00%及2.79%;完成发行后,配售股份约占扩大后已发行H股及已发行股本总数的16.67%及2.72%。

由于方案,早在2018年就获得股东大会通过。所以,万科此次配股,无需再提交股东大会审批。

针对配股原因,万科管理层曾在股东大会上做过解释,为增加H股的流动性。

增资用途方面,万科表示:“配股融到的钱用于偿还本公司境外债务性融资,且本次配售的所得款项净额将不会用于境内住宅开发”。

据悉,由于历史原因,万科H股占比只有11.9%,市值不过300亿港元。交易筹码不够,导致流动性过低。

纸面上看,增资配股,不仅能增加万科二级市场流动性,还能降低公司负债率,似乎是好事一桩。

但对股东利益来说,就不友好了。增发股本,意味着对原有股本的稀释。如股价在高位,对股东来说也算利好。

问题在于,万科是在股价低位之际增发股本。一般情况下,没有企业会这么做,因为这不仅摊薄了中小股东利益,也损害了大股东利益。

更值玩味的是,结合万科本身情况,似乎也没有必要。

前文已说到,万科的发债利率极低,完全可以“借新还旧”。

那么,郁亮的葫芦里,究竟卖着什么药?

郁亮VS王石 变味了?

姑且抛开种种阴谋论,从结果看,以郁亮为首的管理层是唯一大赢家,而资本方的话语权则被削弱。

温习万科的历史,相信不难理解此举之因。

试问,如果你是万科当家人,在经历了“君万大战”、“宝万之争”后,你对大股东有多少信任感、多少防备心呢?

如今,深圳地铁集团是万科第一大股东,目前持有28.69%的万科股权。而经过上述增资配股,深圳地铁集团的股权会降到28%以下。

对郁亮等高管层来说,股权越分散,自身安全感便越强。显然,郁亮比王石聪明不少,尤其是在维护自身及高管利益方面。

只是,结合上述种种,其是否有些矫枉过正,过于纠结其小圈层利益,忽视了万科的自身发展,乃至背后投资者的大圈层利益呢?

这种玩味感,还有多维体现。相比企业由扩张到保守的发展风格切换,房屋质量却反向粗放了许多。

2012年,万科因“纸板门”等事件陷入争议,时任董事长王石决定放慢速度,追求质量。自此,万科的房屋成为高品质的代名词。

然郁亮2017年接班后,关于质量的维权投诉,开始增多。

南通新房网报道,某业主指出,江苏南通万科翡翠公园存在严重质量问题,还私闯民宅,强拆阳台;1、进门口玄关处有接缝,接缝处有严重渗水现象,进门口处的墙体(不靠近外墙)有严重的渗水现象;2、屋内地面混凝土厚度也就是一共6厘米多点,万科地产声称有8cm;3、屋内回填土很潮湿,且回填土里面用手摸上去有一个很大很大的石头挪不动,不符合国标小于直径5mm,因为在洞里不能拍摄照片;4、屋内所有靠近外墙的墙底部都有渗水现象;5、主卧和客厅的那堵墙是不靠近外墙的,也有渗水现象;6、阳台施工人员正常开工的时候不小心凿出了两个大洞,发现混凝土地基厚度最薄的地方只有5cm左右,最厚的地方也只有8.5cm左右,从开孔处的四周量取的。通过这件事发现了一个问题,阳台回填土塌陷严重,离阳台混凝土基层有15㎝以上;7、“我安装了地暖,当时跟万科和万科委托的装饰公司签订三方协议,结果地暖整体存在严重问题(目前很多业主的地暖问题还没解决,可以去询问其他业主),并且在次卧门口排布的线管中可以看出,上面基本没有找平层,不足0.5cm(其他厚的地方的找平层最多2CM多一点),相当于地暖模块直接铺设在线管上面,存在很大的用电安全隐患”;8、电线管铺设随意且强电弱电没有间隔距离;9、屋外一圈的绿化比室内高蛮多,业主一楼四户就像在一个洼地里,雨水聚集处;10、紧贴房子一周环抱了一圈水沟,水沟积水严重,从外墙的阴角看,外墙防水并没有做好。

房屋质量问题之外,万科近期的车库进水事件,也刷新了三观。

5月21日晚至5月22日凌晨,广州发生强降雨,受此影响,位于黄埔区的万科金色梦想小区地下车库进水。停放在地下车库的200多辆车被淹,小区里的部分单元楼出现了停水、停电梯状况。


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有业主表示:事情发生后,我们与万科物业多次交涉,最初其表示会进行一部分赔偿,后来则告知一分钱都不赔了,让我们走法律程序。

对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣对首条财经表示:出现这种情况一般而言,物业或开发商中恐怕至少有一方是难辞其咎的,而且适用不可抗力去免责,也往往是很难的。首先,不可抗力的核心特点是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这种情况显然不属于不能预见,不能避免,并不能克服。如构成不可抗力的话,那么应该不止是出现一个小区的车库被淹现象,为什么别的小区能避免呢?

“其次,在物业服务合同中,一般是要详细附带物业服务方案的。而在物业服务方案中,往往是有防汛义务的,再加上本身车库的管理也往往属于物业服务中的一部分(可能还有相关的车位管理合同)。暴雨天气是提前预警的,而且本身广州雨季雨水就多,小区的防汛工作也一般属于物业公司日常必须要注意的工作职责。除非物业公司能证明其完全尽到了防范义务,积水事件不是防范不到位所引发的的,否则,其责任是不能豁免的。再次,如此次事件和车库的质量或设计等有关,是建筑本身承受能力不够所导致的,那么开发商也是要承担责任的。当然,如果购买了相关保险,也可以要求相关保险部门承担赔偿责任,但是保险责任的承担也是有条件的”王玉臣认为。

显然,上述恶性事件,万科难推其责。后续的巨额索赔,也会给万科的粗放品控上一节生动教育课。

2019年以来,西安、河南、广州、海南、成都等多地发布了对房屋质量保障上的相关政策。

在此背景下,曾经的“优等生”万科却乱象频发。摩擦民生利益线,也摩擦监管忍耐线,这种火中取栗,显然不可持续。

结合以上种种,多维不满堆积,市场对郁亮时代的万科究竟有多少信心、耐心,也需时间考量。

下一个时代

现在的万科,已被恒大和碧桂园超越,不过,作为唯一一个横跨两个时代的头部房企,万科依旧是行业灯塔般的存在。

只是,从业绩看,万科正在掉队。

2020年4月,房企小阳春回归。万科当月合同销售金额仅479.5亿元,同比减少20%。

要知道,恒大、碧桂园同期销售金额分别增长11.6%、3.76%,销售金额分别为652.1亿元、490.0亿元。

这在王石时代,也许是不可想象的。

回顾历史,王石之所以能带领万科穿越时代,成为中国房企一哥,凭借的正是对行业趋势的精准洞察、锐意进取的创新意识和拼劲,品质深耕、专业力打底的基本功。

反观郁亮,虽在“养猪”等跨界业务上屡出新招,但在主营房企业务方面,却鲜有创造性思维,固守乃至收缩意味强烈。

这一点,与近年来同样经历“换帅”的绿城,有着异曲同工之处。接班宋卫平的张亚东,2019年的成绩单是:录得收入人民币616亿元,较去年仅增长2.1%。

同样未达外界预期。

以此观来,房企当家人的更迭,似乎不像一些快消行业那样,能为企业带来立竿见影的改变。

值得注意的是,当年“碧恒万融”取代“招保金万”时,前者的当家人均没有变化。真应了那句话,高管易换,灵魂难塑。亦如目标、战略换来换去,货真价实的竞争力需万千打磨。

不过,怀念也好、遗憾也罢,终抵挡不止时代的车轮。江山代有新人出,各领风骚数百年。期许当下的精变、革新,也许是最明智的选择。

大快头,需要大智慧。身处大变革周期,郁亮、张亚东还有更多的破局勇气、创新思考,如何重拾强劲升势、再扮行业灯塔,首条财经将持续关注。

本文为首条财经原创

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