来源：刘晓博说楼市（ID：liuxb0929），作者：刘晓博
随着9月新学年即将开启，在北京、深圳等大城市，围绕学位房连续爆出大新闻。其情节之跌宕曲折，令人叹为观止。
2020年春夏时节上演的“活剧”告诉我们，学位房这种“优质资产”越来越危险了。
你以为只有央行和国土、住建部门才能左右房价吗？错了！教育部门稍微一出手，就可以呼风唤雨、回转天地。
给你划个好学位，你的资产马上跳涨两三百万，世界在你眼中也变得“面朝大海，春暖花开”；把你踢出好学区，你马上感觉黑云压城、生不如死。
先说北京。
4月30日，拥有中国最好学位的北京西城区出手了，抛出了两个大招：一是实行“多校划片”，二是“锁定学位”。
所谓“多校划片”，就是把原来一个小区对一个学校（小学或初中），变成了一个小区对多个学校。
换句话说，本来你多花了好几百万买的学位房，就是为了上旁边的名校，现在100%的入学机会变成了不确定、要抽签。如果是4个学校抽，几率就降到了25%，3个学校抽就变成了33%。
此外，就是锁定学位。一套住房，在6年里只能申请1个小学学位（符合计划生育政策的、同一家庭的第二个孩子可以破例）。如果初中学位也锁定，就是一套房子3年才能诞生1个初中学位。
北京西城区的政策，是从2020年7月31日开始执行。所以有媒体使用了“快跑！学区房最后的逃命机会，只剩两个月！”的标题，并被广泛转载。
北京西城区是中国学位最好、学位房价格最高、学位房形态最为离奇的地方，它的“新政”显然会对全国产生深远的影响。
于是，一场学位房的“利益大调整”开始了。
接下来，轮到深圳。
深圳是中国平均房价最高的城市，也是居民平均年龄最低的“超大城市”，深圳每年的新生儿数量长期维持在22万左右，超过了北上广。
至于深圳幼儿园儿童数量，已经跃居四大一线城市之首；深圳小学生人数，则仅次于广州、超过北京上海。
换句话说，深圳是中国教育资源最紧张的城市。
至于优质教育资源，就更紧张。
在北京，一所名校办一个分校，市民是不会轻易认可的。但在深圳，只要贴牌，一所普通中小学一夜之间就被认可为名校，周边房价可以立马上涨。
对此，北京房地产行业和教育行业的专家，都看得目瞪口呆。没有办法，这就是深圳，资源太少了。
当然，话说回来：深圳也是一线城市里，非户籍儿童入学门槛最低的、非户籍儿童占比最高的。这意味着，深圳在一线城市里，对外来人口承担了更多的义务。
最近深圳“学位房”最大的看点是“深高南学位风波”。
“深高”，全称是深圳高级中学。它的南校区，就是初中部。由于是深圳四大名校之一，一直深受家长和学生的追捧。近年来，想入读“深高南”需要的积分越来越高，2017-2019年分别为83分、85.4分、98.7分。
如果想确保孩子入读“深高南”，你必须买房早、迁户口早。而且这个买房的概念最好是“孩子父母是业主”，如果业主是“爷爷奶奶”或者“外公外婆”，你会一下子被归入第三类，积分比别人低10分。此外，还要早早把全家户口迁入福田区。如果没有落户在福田区，还要损失5分。
上图是福田区的义务教育积分入学办法。由于竞争非常激烈，稍有差错就会前功尽弃。
5月31日，深圳市高级中学南校区8个小区家长在申请积分入学时，发现自家住宅突然从往年的“一类”变为“三类”特殊住宅积分。这8个小区包括：泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区。
这些家长都收到了“初审不通过”的通知。
后来经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，泰安轩、泰康轩、竹园小区起死回生，又被划归了第一类房产。其余五个小区均因土地用途不是单纯的住宅用地，而被按三类积分。
“深高南学位风波”尚未画上句号。正是通过这个事件，大家才知道，深圳的居住用地被分为R1、R2、R3、R4四类（见下图）。
其中R1、R2主导用途为住宅用地，R3为宿舍，R4为私人自建房。这四类土地在申请学位的时候，积分是不同的。
也是通过这个事件，普通人方才知道，深圳竟然还存在一种住宅性质的“单身公寓”，它在申请学位的时候，也是积分类别靠后的。
上图是“深圳买房计划”整理的深圳四种公寓的对比图，大家买房的时候要慎重。
买到第三类和第四类公寓的，完全没有申请学位的可能。即便是前两种，由于类别靠后、积分偏低，上名校也基本不太可能。
中国在建立土地出让制度、商品房制度的初期，一切都在摸索中前行，各地做法不完全一样。后来，规则逐步明晰。因此，买二手房的时候要非常小心，不要掉到坑里。
下面总结一下，怎样避免踩中“学位房陷阱”。
第一，买房的时候，要高度重视学位问题，它对房价构成最大的影响。即便你不需要学位，它仍然会左右你的资产价格、投资效率、变现能力。
千万不要以为，我买房子就是为了住。住，当然是第一需求。你的房子，还是你享受公共配套资源的通行证。即便你还没有考虑生孩子，或者孩子已经上大学了，你也不能忽视房子的“学位因素”。否则，等待你的只能是资产贬值，或者滞涨。
第二，“多校划片”是大趋势，未来会在更多城市推行。这意味着，天价学位房最危险，可能被“打土豪、分田地”。
假如你原来的房子100%上名校，现在3个学校一起抽签，另外两个都是普通学校。这意味着什么？意味着你房子里的“名校溢价”要损失67%，如果房子每平米价格是12万元，其中6万元是名校溢价，那么新规则下房价可能跌到8万元。而附近小区，原来是上普通学校的，现在有了33%的机会，房价会从6万元上涨到8万元，跟你拉平。
所以，不能片面追求天价学位房，要考虑规则变化。另外，最好选多校划片里，好学校比例高的片区。比如3个小学一起抽签，大家都是名校，或者2个是名校，这样资产保值的几率就大大增加。
第三，如果在乎学位，轻易不要买小户型、怪异户型。
在北京东城、西城，由于存在很多平房大杂院，所以一度出现了怪异的学位房：地下室、仓库、过道房（下图），都有单独房产证，都可以申请学位。后来学位紧张之后，这些房子首先被“踢出去”了。
另外，面积太小的房子，也容易受到歧视。比如50或者30平方米以下的学位房，弄不好就会被“限权”。
前些年，投资学位房的人喜欢小户型，因为总价低、单价容易拉高、变现能力强。未来，这个规律可能失效。
第四，密切关注土地性质、房屋性质。
此次深圳的学位房事件，就跟土地、房屋性质有关。学位宽松的时候，你可以申请。现在高度紧张了，教育部门必然要“抠字眼”。
由于早期每个城市做法不同，你买房子之前要深入研究当地土地制度，一般不要碰商办、工业用途的，对于商住性质的也要小心。尽量购买一类和二类居住用地上的住宅，年限是70年的。
对于地处工业区里的楼龄比较长的二手住宅，要加一分小心。因为早期制度不健全，有很多“不规范”的做法。所以甚至出现了：同一个小区，不同时期办理的产权证，写法不同。这次深圳就出现了这个问题。
第五，买“有进化能力”的学位房。
这很容易理解：有人口增量的大城市，会不断发展新区。新区有“后发优势”，规划档次高，引进的人口档次高，其中小学有进化能力。比如深圳南山区、北京海淀区、广州天河区，都存在这种现象。
而老城区，即便学位非常好，也会慢慢退化。尤其是当省委省政府、市委市政府搬迁之后，这种退化会加速。
所以，买房的时候要跟着“政府最大利益”走，跟着“金融、高新技术等核心产业”走。在这种新片区，普通学校会很快进化为名校，甚至直接引入名校接管普通中小学。
总之，学位房是一场智力、眼光和运气的较量。多观察、多思考、有前瞻能力的人，才能获胜。
系作者：lstt2018
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