一场土拍就敢说洛阳房价上2万，他们的依据是什么？

今天、朋友圈各路大V选手都在发表洛阳今年第一块过千万级别每亩地价的产生。

这个土拍经历了153轮竞拍，最终由河南本土开发商拍走，近30亩的地拍出了将近3亿1千万，折合约1000万每亩，这块土地的数据，早在上个月我就已经在我的图文发表过。

我今天想聊的不是这个土地，而是这块土拍结束以后的地产营销人的后感。

楼面价

不管是哪家媒体出的土拍结束语，都会写上几个关键词，容积率、楼面价、土地成本、这个所谓的楼面价是什么？

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以地面总面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

通过土拍的成交价和最大容积率就可以算出来这个楼面价，也就是常说的土地成本，为什么不是最小容积率呢，这就好比，如果你开超市，你会让你家的货柜空这么？

这块土地的楼面价核算出来是8500元左右，也就是每平米房子至少土地成本是8500。

8500是什么概念，去年洛阳的土拍皇帝碧桂园玖锦台，1400万每亩的土拍记录，楼面价就是7000多，但是今年卖到了14000-16000的精装房，除去精装2000单价，实际价格也就是12000-14000。

与其说是地产营销的自我膨胀，不如说就是对市场风吹草动的大动干戈，这个土拍结束以后，到处都在拿楼面价说话，一个容积率明显产品要做改善洋房的项目，跟刚需何关，又能左右这个市场几分？楼面价不低是因为容积率控制，怎么就洛阳要步入2万元时代。

30亩地的草木皆兵

为什么会成为现在这种现象，只能说明，从17年地铁到18年大基建再到19年副中心城市，20年的疫情对经济的影响绝非无动于衷，地产人的焦灼显而易见，土拍市场的空置，对市场来说并不是一个好的信号，任何一个有利他们销售的消息都会被无限放大。

从地铁到高架，从高架到划区，从洛阳到大洛阳，洛阳居民目前的基本收入水平与房价差距已经接近沟壑，侧面体现这个市场其实不容乐观。

这个市场拉动需要的不是一场1000万的土拍，需要的是更多经济振兴，企业入驻，经济发展的信号，这些才是能够真正拉动市场，拉动需求比的真金白银。

不然洛阳的2万元房价就是个笑话。

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