未来10年，深圳北站会成深圳“中环”，决定龙华高度

　　2020年，宝中很火、光明很火、沙井很火，原本的“宇宙中心”龙华，也很火，很多网友想让淘哥再谈谈龙华。

　　1、首先看看背景，龙华今年供应量：

　　如上图，根据市住房建设局日前公布的《2020年深圳市计划入市商品房情况》，龙华区一共有11个楼盘。相比之下，宝安区是20个，光明区是7个，南山区是9个，福田区是7个，前海是3个，罗湖是6个。

　　有一定供应量才能维持热度，市场曝光度、关注度才高，龙华今年属于一个热区。

　　2、2020年龙华将迎来爆发期，因为有诸多短线利好：

　　首先是交通，6、10号线已经试跑，8月将通车，加上之前公布的22号线，龙华正式进入多地铁时代；

　　其次是商业，红山6979商业6月份要开，宇宙中心将现潮流打卡地；

　　再次是产业，深圳北站商务区最新进展曝光，引进了多个企业，汇聚大量高端商务人群；

　　再者是配套，龙华“市民中心”有望今年完工，与此同时，第二图书馆+美术馆新馆落地动工，新华医院+第二儿童医院也稳步开展，龙华今年会迎来多个高逼格设施配套；

　　3、看看下图，龙华今年的重大项目年度投资计划高达238亿，逐年升高。投在龙华这片热土上的每一分钱，都会带来城市的发展、片区价值的提升。

　　数据来源：龙华区发展和改革局

　　4、从中长期看，龙华还没到顶，未来将和福田、前海宝中并列成为深圳的都市核心区。

　　这个从根本上是从龙华深圳地理中心，深港中轴的地位决定的。在粤港澳大湾区、在深圳都市圈的背景下，龙华的地理位置决定了，它会是深圳都市核心区的一部分。

　　4、龙华核心区全面豪宅化是大势所趋。很简单的观察指标，一是看看龙华北站——红山——上塘这条中轴线的二手房报价，二是看看拍地的地价。随便查了查贝壳APP，5月31日的价格，选前三个报价

　　星河盛世，8.2-8.9万

　　汇龙湾，12.7-13.6万

　　中海锦城，8.99—9.17万

　　5、最后一点，淘哥不得不指出的是，大多数人对龙华红山、上塘都有所了解，甚至如数家珍。但是，龙华未来高度有多高，很大程度上还取决于深圳北站片区的规划、建设。

　　福田CBD也好、深圳湾、前海也罢，都不是龙华自己的，这种长期的职住分离，会造成梅林关、办银通道等长期堵塞。

　　只有深圳北站CBD发展起来，龙华才拥有自己的发动机，深圳人才不用住在龙华，工作到其它区域，交通拥堵问题也就迎刃而解。

　　可喜的是，深圳北站已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼，已引进美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等，全新CBD初见雏形。

　　片区还计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来可容纳25万高端就业人口和11万居住人口，将汇聚大量的高端商务人群。

　　01.

　　北站新城将打造成深圳中央活力区

　　5月26号，据宝安日报报道，《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》编制任务并已印发实施。

　　其中提到，对龙华四大重点建设片区的定位是：推动北站新城、龙华现代商贸中心打造成为深圳中央活力区，推动九龙山智能科技城和鹭湖新城，打造成为粤港澳大湾区智造中心。

　　淘哥注意到这份重要文件中，北站新城的建设是首要任务：推进深圳高铁总部项目落地；龙兴学校和第二十一、第二十七高级中学将开工建设；启动深圳中央公园（玉龙滨水城市公园）建设；汇隆国际总部大厦、汇德国际创新中心等重点项目招商引资。

　　其中的深圳高铁总部，暴露了龙华的野心，意图打造深圳北站“升级版”。

　　高铁总部位置：深圳市龙华区留仙大道与民塘路交汇处西北侧。

　　早前的官方报道：高铁总部总建筑面积将达到181460平方米，占地面积将达到20240平方米。项目将建设集甲级写字楼、区域铁路调度中心、高铁大数据中心、高铁科技研发中心、票务中心、会议中心、商业广场、高端公寓等于一体的大型高端总部综合体项目。集商业经济活动、人文交流和商务往来的枢纽中心，成为龙华区的地标性建筑，带来的至少是1400亿元的产业和大量的就业岗位。

　　《实施计划》还提到了重要的交通规划：今年龙华将继续推进轨道交通18号线、22号线龙华段线站位等的研究工作。

　　公共配套也开始扎堆开工：备受市民关注的图书馆、文化馆、大剧院、科技馆等公建群也将在今年开工建设。

　　深圳市新华医院正破土而出

　　随着22号线的加速建设、各种公共配套的成熟，深圳北站将成为产业+交通+人流汇聚之处。

　　02.

　　国际领先、世界一流......

　　空中连廊也是亚洲第一

　　北站未来或成深圳中环

　　深圳北站的定位有多高？

　　去年12月18日，深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询推介会召开，会议说，本次国际咨询旨在面向全球征集兼具未来性、创新性和实施性的城市设计方案，通过咨询整合与深化设计，精细化指导北站枢纽地区建设成为国际领先、世界一流、契合粤港澳大湾区核心城市门户的活力枢纽片区。

　　划重点：国际领先、世界一流、契合粤港澳大湾区核心城市门户的活力枢纽片区。

　　北站新城的规模有多大呢？

　　这里将聚焦总部、金融、消费等核心功能，重点发展总部经济电子商务、文化创意等现代服务业，合理配套生活服务，将打造成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、具有全球影响力的“国际会客厅”。

　　规划面积为970万平米，商业建筑面积550万平米，规划建60栋写字楼，将吸引25万人就业。该基地将于3－5年内建成，目前已建成一部分。许多知名开发商包括鸿荣源、万科、华侨城等参与开发。

　　如此大规模的工程，难免让人担心繁杂无序，淘哥却从一个细节看到了精妙之处。文章提到，在立体开发方面，将重点建设空中连廊、城市绿谷、跨铁路廊桥等。

　　规划空中连廊系统总长12.4公里，整合了片区内的262公顷绿地面积，147块零散绿地。

　　12.4公里是什么概念？亚洲排名第1，全球排名第3！核心区连廊面密度高达4.04km/km，同样是亚洲排名第1，全球排名第2！

　　自20世纪60年代以来，城市空中连廊已成为世界各地许多城市的重要功能之一。

　　美国明尼阿波利斯拥有全球最大的连续网络化的空中连廊，其空中连廊总长约18km，跨越80个街区。

　　空中连廊将城市的重要设施相连接，地铁、汽车站、市政厅、公园、城市会展中心、城市滨水区、图书馆及大型购物中心等。空中连廊宜人的步行环境鼓励了市民步行上班。

　　在立体城市香港，去过的人会发现香港可以分成三层，市民来往家、购物中心、写字楼、交通站点等场所可以完全不落地。

　　同时行车道路很少出现拥堵状况，路面、地铁和空中连廊在街块狭小建筑密集的香港立体交织。其中，香港中环空中连廊体系长达3000多米。

　　深圳北站商务中心区二层连廊规划图。

　　今年1月份，《深圳北站商务中心区二层连廊规划设计》项目荣获2018-2019年度全国优秀工程咨询成果奖一等奖，是本次评选中深圳市唯一的获得一等奖的项目。

　　重点区域中心相关负责人表示，可以期待也有信心十年后北站片区空中连廊体系在区规划建设口各单位共同努力下大功告成，成为名副其实的“亚洲第一”。

　　未来，龙华人民可以生活在北站构建的立体空间里，头顶是大片的园林，脚下是购物中心、医院、学校……人气只会越来越旺。

　　届时的深圳北站，将成为深圳的中环。

　　03.

　　鸿荣源·天俊——北站商务标杆

　　低门槛入驻的绝佳机会

　　鸿荣源·天俊效果图

　　淘哥得知，深圳北站又一稀缺项目就要面世了——鸿荣源·天俊，项目正位于北站商务核心区，将打造集超甲级写字楼、鸿荣源精品商业、高端商务公寓于一体的国际商务综合体。

　　项目总建面约42万㎡，是目前北站商务区体量最大的项目，4栋楼体全都是200米+的超高建筑。

　　淘哥认为，鸿荣源·天俊不仅具备交通枢纽+产业发达+商业繁华的优势，还具备面积小，门槛低，出租容易且租金回报可观等价值点。

　　1、5条地铁+城际，堪比前海枢纽。

　　鸿荣源·天俊与深圳北站直线距离仅约700米（百度测距），深圳北站枢纽地区坐拥深圳最大高铁枢纽（11站台20线，设计客流量20万人/日），除已建成4/5号线，以及在建的6号线外（预计2020年8月通车），未来还将引入22、27号线和深惠城际线。

　　多维道路交通约30分钟畅达全城 ，便捷的交通不仅有利于人群的聚集，也利于商务出行。

　　2、空中连廊系统的内置项目，商务核心聚集地。

　　鸿荣源·天俊就包含在这条亚洲第一、全球第三的空中连廊体系中，图中红线圈定的核心区约450万㎡商办规模，占据北站商务中心区规模的80%以上。

　　项目可以说是真正的商务聚合地，核心中的核心，尽享整个连廊体系内大资源、大配套、大商务。

　　3、国际中心标准的商业配套，15分钟即享成熟商圈。

　　项目的商业约4.1万㎡，部分由壹方里运营。据了解，壹方里是鸿荣源集团四大商业（壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里）产品线之一，一贯的建设标准是按照业主的精准需求来规划业态功能，届时，业主们的生活会非常便利。

　　4、超级配套：1千米内逛遍文化四馆，举步可达近百万平生态绿谷景观轴。

　　龙华美术馆：总建筑面积约3.5万㎡（定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆，建成后为深圳最大的美术馆；
龙华图书馆：总建筑面积约3.6万平方米，阅览座位达1000座以上，建成后齐肩深圳图书馆。
展览馆：建筑面积≥3000㎡，作为综合展览馆用于各类型的临时陈列品展出使用。
演艺馆：展览中心面积≥12000㎡，与南山保利剧院体量相当。

　　项目紧邻绿谷景观轴，“绿谷”将项目与核心区 共建配套紧密相连，直通北站核心商务区，联通红木山水库、塘朗山、白石龙音乐公园，打造成为“山、城、水相互融合的城市中心”。

　　5、鸿荣源物业保障——7x24全时段专属高端物业服务

　　鸿荣源物业是国家物业管理一级资质企业，中国物业服务百强企业成立于2002年，历经近17载时光的精心打造，至今已发展成为员工总数逾1800人、物管总面积超过1000万㎡，服务高端住宅、商办 写字楼、城市集群商业、高新科技产业园的业主和客户超4万户。

　　
淘哥了解到，项目建面约38-95㎡的公寓产品很快就会入市，可售套数仅1036套，为深圳北站核心区仅有的小面积、不限购、不限贷待售真公寓，更是深圳六大总部基地中门槛最低的投资产品，稀缺属性不言而喻，可谓以入门级门槛执掌深圳总部资产配置。

　　未来北站60余栋甲级写字楼、项目自带的3栋写字楼，约25万高端就业人群、约11万高净值常驻人群将持续带来强大的租金承受能力与租赁需求。

　　在深圳北站这样的核心枢纽地段，居然还有这种低门槛入市的机会，实在不可多得。项目已开放展示中心，感兴趣的朋友抓住机会。

　　（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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