“地王收割机”信达地产行稳致远 拿地不足百万平米 债务结构优化

原创 作者 陈丰激

一年内曾拿下七个“地王”，在中国地产市场掀起一场腥风血雨的信达地产，以“行稳致远”的策略前行。

自从2015年以“收割地王”姿态挤进中国百强房企后，信达地产不再高调激进，年度拿地“适可而止”。2019年，其拿地不足百万平米。与之对应的是，资产负债率、净负债率持续下降，安全着陆。

备受瞩目的是，今年一季度，信达地产盈利4.88亿元，同比暴增186倍，增速勇冠A股房企之首。

信达地产为何在耀眼登场后归于平静？“地王收割机”泰禾集团深陷财务困境，信达地产能会安然无恙吗？揽下的7个“地王”如何解套？

弹性拿地土储稳定300万平米

衡量一家房企是否激进，一般而言，是看其拿地扩张速度。

曾经被誉为“地王收割机”的闽系房企泰禾集团，前几年的激进扩张的后遗症已经出现，虽然几度甩卖资产，至今走出财务危机。

信达地产背靠中国四大资产管理公司之一的中国信达，曾在2015年6月至2016年6月的一年间，狂撒352亿元巨资，从上海、深圳、广州、杭州和合肥5个城市揽下7个地王，在中国地产市场引起了不小震动。

2015年，信达地产首次跻身中国房企百强榜单，销售面积、销售金额分别位居79位、97位，双双进入百强。

信达地产前身是北京天桥，2009年，信达地产通过借壳实现上市，成为一家专业从事地产开发的上市公司。

从2009年至2015年，时隔6年，信达地产突然一鸣惊人。正当市场百般揣测之时，信达地产迅速归于沉寂。

土地储备一定程度揭秘了信达地产经营策略。

扇贝财经查询了信达地产2015年以来财报，2015年，信达地产新增土地储备111万平米，期末储备面积487.60万平米。

2016年、2017年，新增土地储备分别为77.40万平米、52.80万平米，期末储备面积为375.54万平米、290.87万平米。

2018年，公司加大了拿地力度，当年新增土地储备129.27万平米，期末储备面积331.57万平米。2019年，新增土地储备89.5万平米，期末储备面积344.5万平米，其中合作项目权益面积48.16万平米，代建项目34.27万平米。

2019年，随着房地产市场调整，信达地产改变了拿地策略，采取自己拿地和与其他房企合作拿地开发、代建途径，增加土地储备。

根据房天下统计数据，2019年，无论是拿地面积还是拿地金额，信达地产均未进入前百名。

结合2015年至2019年房地产销售面积、期末在建面积，信达地产基本上遵循了弹性拿地法则，基本保证了期末土地储备在300万平米左右。

净负债率从311%降至90%

房住不炒、去杠杆，信达地产在“不忙着”拿地策略下，实现了降杠杆。

历经2015年至2016年间的大举拿地，信达地产负债率一度大幅飙升。

房地产属于资金密集型行业，衡量房企偿债能力，不仅仅要看资产负债率，更要看剔除预收款项的资产负债率，因为房产预售原因，存在巨额预收款项，还要靠扣除非经营性负债的净负债率。

2015年至2018年，信达地产的资产负债率分别为83.24%、85.69%、86.01%、79.43%。一般而言，80%的资产负债率是房企警戒线，2018年，信达地产回到首次回到警戒线以下。

同期，剔除预收款项的资产负债率为80.65%、82.55%、82.72%、72.69%，2018年，同比下降了10.03个百分点。

根据年报披露的数据，扇贝财经计算得出，2015年至2018年，信达地产的净负债率分别为281.11%、311.34%、213.33%、79.06%，2014年为184.05%。2015年、2016年，因为揽下七个“地王”的大规模拿地，使得净负债率大幅飙升。2016年，公司净负债率高达311.34%，位居A股百余家房企前五名（由高到低），2018年，净负债率大幅下降，降至A股房企第48位。

2019年，信达地产的偿债能力依旧维持在相对低位。截至2019年底，公司资产负债率、剔除预收款项的资产负债率、净负债率为76.92%、69.45%、90.11%。

净负债率从311.34%下降至90.11%，下降了221.23个百分点，相对而言，偿债能力已经大幅提升。当然，净负债率90.11%，位居A股房企第36位（从高到低顺序），相较房企净负债率低于50%的平均水平，信达地产仍然处于高位。

具体看有息负债，截至2019年底，信达地产短期借款5亿元、一年内到期的非流动负债131.51亿元、长期借款86.44亿元、应付债券126.92亿元，合计为349.87亿元，较2018年底的360.52亿元减少10.65亿元。其中，短期债务为136.51亿元，占长短期债务总额的39.02%。2018年，短期债务为159.58亿元，占当期债务总额的44.26%。无期是短期债务、还是短期债务比，均有了明显改善和优化，这使得公司偿债压力进一步减轻。

2019年，信达地产财务费用7.66亿元，2017年、2018年为9.23亿元、7.91亿元，持续减少。

不求规模求质量，或是信达地产的经营思路。2015年以来，信达地产营业收入增速放缓，2015年，其营业收入为81.36亿元，同比增长67.73%。2019年，营业收入为194.78亿元，同比增长3.86%。对应的归属于上市公司股东的净利润（简称净利润）分别为8.60亿元、2315亿元，同比增长12.05%、7.65%。

扇贝财经发现，信达地产曾经的“地王”项目，部分还在开发。如上海顾村项目，分为商业和住宅开发，总投资90亿元，去年投资8.38亿元。

出人意料的是，今年一季度，受疫情影响，大部分房企经营业绩承压，但信达地产似乎不受影响。公司实现营业收入67.95亿元、净利润4.88亿元，同比分别增长469.62%、18590.23%，约为186倍的增速，高居A股房企榜首。