从7千一套到万元一平，老长沙人谈长沙商品房成长史！

　　有个以市民幸福感指数为评选标准的活动叫中国最具幸福感城市，自有这项活动以来，长沙年年上榜，一直稳居前几名。身为一个老长沙人，个人觉得长沙上榜的原因只有一个，就是房价偏低。今天结合自己这几十年来的买房经历谈一谈长沙商品房的成长史及房价的变迁。

　　长沙商品房的起点在上世纪末。开始时没有成规模、上档次的大型楼盘，多为一些零星的商住楼，价格在每平米一千多元。

　　当时长沙的房地产正在一个无序、粗糙的混沌时代中，长沙仅有的几个大型小区（二十栋以上）多为政府建造的，因道路扩建而补偿给拆迁户居住为主的五至七层的普通楼盘，电梯房很少见。

　　当时国企改革的脚步越来越大，上一代人习惯的单位分房模式对于下一代人已是梦想。职工原来居住的单位分配房屋也要折价出钱购买。我结婚前居住的母亲单位的房子就是这样买的，这套两室一厅的房子是1982年建的，最终折价七千多购下，变成了自住的商品房。

　　部分尚未进行改制的国企也无力再盖成规模的福利宿舍房分配给职工，取而代之的是集资房。

　　所谓集资房即是由职工集资大部分款项，单位代为建造或是向房产公司购买，按照工龄、职称或技术等级等一套复杂的计算公式享受部分面积的成本价，超出面积按市场价核算。

　　我的第一套商品房就是这样来的，当时我有两个选择，一是我自己的单位准备建一栋集资房，我有资格购买。但我放弃了这一选择，原因有两个：一是位置不好，在河西，二是当时我已准备从单位上出来，不想将来在房屋问题上有麻烦（当时规定职工离开本单位时，集资购买的房屋要原价退还单位）。

　　第二个选择就是我夫人的单位也有购集资房的机会，虽然位置也有点偏，在新开铺，但按当时的观念，河东的房子无论如何都比河西好。所以在1997年购买了人生的第一套商品房。

　　虽然我俩都只有十年左右的工龄，但好在都有中级职称，各种折扣算下来，最后90平米位于四楼的非电梯房只花了不到七万元，首付一半，贷款一半，还附送一间楼下的杂屋。以我当时的经济情况，虽不能说是绰绰有余，但也还在能够承受的正常范围。

　　我买的这套房并不是单位建的，而是单位在房产公司建的某个安置小区内买了单独几栋，用围墙围起来，也算是个半独立的空间。

　　2000年的时候，我在深圳工作，眼看着深圳的房价都到了六千多，感慨以我当时的收入不吃不喝也要十年才能买得起房，想想长沙的房价还真是低。

　　不过等我春节回长沙的时候听说长沙也有高房价的商品房了。

　　世纪之交的前后，长沙有了一批有实力的本地房地产开发公司，开始有注重小区环境的房地产开发。维一星城、名都花园、梦泽园、王府花园等“四大豪门”拔地而起，自成体系的建筑理念，与沿海城市接轨的营销标准，现代化社区的小区理念，成为长沙地产步入全新时代的标杆。

　　不过动辄三千多一平米的房价，让大部分长沙人望而却步，当时有效购买力在社会层面仍然属于比较小的范畴。像位于韶山中路繁华地段的维一星城，以3680元/平方米的价格开盘，引起全城震动，同一时期，长沙老城区内的商品房单价还停留在每平方米一千多元。

　　能够有实力在这些当时的高档楼盘购房的多为在改革开放中掘得第一桶金的人们，尤其是年轻的私营老板，他们有一种愿意接受新鲜事物的生活理想，能够接受小区观念。

　　不过由于这些产品设计超前，价格较高的高端物业集中放量，所以房地产价格那几年一直停滞不前。基本就是两个价位，高端的三千多，一般的一千五百左右一平米。

　　2003年，我回长沙工作，孩子一天天长大，又还要给老母亲留一间房，两室一厅的房子明显不够住了，就动了买房的心思。不过这几年随着经济形势的好转，房价天天往上涨，均价已经到五千左右了，只好决定再等等看。

　　这几年不仅本地有实力的房地产商开始发力，外地的大型房地产商也开始进入长沙。

　　那几年，我一有时间就到处跑着看长沙的楼盘，相中了新省政府附近的几个楼盘。这里虽然位置稍偏，但其实交通很方便，离已全线拉通的芙蓉路只有不到五百米，开车去侯家塘也只要十多分钟，而且环境很好，离湘江不远，最关键是明德中学刚刚搬到这里，将来孩子上学方便。

　　当时省政府才搬过来不久，周边配套并不成熟，大型楼盘只有两三个，均价基本都在五千左右，还是觉得压力太大，迟迟下不了决心。

　　也是机缘巧合，随着2008年金融危机的爆发，大多数房产公司的资金周转都出现了问题，不得不降价销售。刚好这一年孩子进中学，微机派位到了明德中学。于是毫不犹豫出手买下了这个楼盘户型最大的一套房。

　　这是一套已经接近交房的现房，房产商一口价3780元一平米，楼层任选，在当时的情况下，属于性价比极高的房子。虽然离江边还有几百米距离，但站在阳台上还是可以看到岳麓山和湘江风光，最关键明德中学就在隔壁，上学极为方便。

　　这一时期全国的房产市场情况都差不多，像我呆过的深圳，一度炒到一万五、六一平的楼盘，很多价格直接腰斩。

　　再往后，随着经济的复苏，长沙的房产价格和其它城市一样，开始缓慢爬升，很快又回到均价五千以上（同期深圳的房价又回到了近两万一平）。

　　近几年，随着大房地产集团相继进入长沙市场，湘江世纪城、北辰三角洲、梅溪湖周边等超大型楼盘的建成，长沙的房价像坐了火箭一样往上升，短短几年间均价翻了一番，直逼万元。

　　我家附近新楼盘不断涌现，站在自家阳台上，莫说是湘江，就连岳麓山的影子都看不到了，山和江全都被新建的楼盘遮住了。新楼盘的价格也基本到了九千一平左右。

　　但即使是这样，长沙的房价跟其他省会城市比还是要低很多，长沙能连续几年当选中国最具幸福感城市，低房价的优势功不可没。

　　不说跟北、上、广、深这些超大城市比，单说中部六省会城市（长沙、武汉、合肥、南昌、郑州、太原），从GDP总量、人均GDP、财政收入等各项经济指标来看，长沙都稳居前三，综合实力只比中部龙头老大武汉低，远远高于合肥、南昌、太原等城市。

　　但光论房价，却处于一个很低的位置，即使在近几年长沙平均房价已翻番的情况下，也只略高于太原。像今年武汉的商品房均价已突破1.8万每平米；郑州、合肥到了1.5万；南昌也超过了1.1万；长沙的均价还在1万左右徘徊。

　　长沙房价低的原因，个人觉得有以下几点：

　　首先是政府调控得力，把低房价作为投资优势吸引外来投资，目前看效果还不错。

　　其次是因为湖南地级市和省会的差距不像周边省份那么大，离长沙近的有湘潭、株洲，远点有同在京广线上的岳阳、衡阳、郴州，以及商业同样高度发达的常德、邵阳等城市，都各自发展得很好。而且长沙传统上不是个流动人口多的城市，对外省人的吸引力不够。来长沙定居的多为周边县市的人。

　　而其他省份，像湖北、江西，基本上是武汉、南昌一城独大，客观上造成另几省的省会城市比其它地级市房价高得多。城市化进程对房价有重大影响，就这一点来说长沙的吸引力不如武汉、南昌、合肥、郑州、太原在本省的吸引力来的大。

　　三是长沙人口的数量，长沙人口在新一线城市里面基本上算是数量最少的了。虽然长沙号称有近800万常住人口，但实际上市区人口（内五区）也就400多万。

　　四是因为长沙现在条件好一点的政府，事业单位、行政部门都有自己内部房，价格便宜多了，比如省政府的九峰小区，市政府的八方小区以及税务系统的小区等等，这批购买力强的人不用到市场上买房，房价也不太涨的起来。

　　五是长沙人的消费观念和其他地方的不一样，长沙市民对居住的概念还是停留在房子本身，对于社区、配套、服务等需求没有别的地方那么明显，那开发商的相关投入肯定不会太高，因此房价也不会高。长沙崇尚娱乐，享乐主义在长沙是主旋律。而且长沙人的投资理念也不如沿海城市的人那么强，大多数人都信奉房子是用来住的，而不是用来炒的。

　　六是长沙毕竟只是一个准一线城市，房地产商之间的激烈竞争，这些年发展土地经济，盲目扩张，有大量的楼盘涌现，而需求疲软了。

　　七是从长沙城的历史发展来看，长沙城虽说是历史底蕴浓厚，是国务院公布的全国第一批24个历史文化名城之一。但老城区并不大，老话讲长沙城“北门到南门，七里又三分”，就是讲民国以前长沙城南北不到五公里长，东西方向又被湘江一分为二，河西在民国以前基本没怎么发展。

　　所以长沙城自新中国成立以来，其实一直在发展中，属于多区域开发的城市，没有相对的中心，形成了多个商住圈，最大是五一广场－黄兴路商圈，其他中心是东塘、芙蓉路、雨花亭、省府、市府等等次中心，相对来说不是特别集中。

　　而且各个中心区域范围不大，无法形成大范围的热点高房价区，也分散了长沙人群活动范围的中心点。还有近些年的梅溪湖商圈、火车南站商圈、星沙商圈等等，中国房地产的规律：人群集中会把房价拉高。哪怕是今天，长沙城南、北、西三个方向仍有比较大的发展空间。

　　综合来看，目前长沙，江边很好的地段房价控制在2万一平左右，新区和组团区域单价控制在1万左右，郊区均价在八千左右，这样的多种需求和价格层次，很好的稳定了长沙的房价。

　　长沙人的消费观念也在一天天的变化，像以前老长沙人说“宁要河东一张床，不要河西一间房”，很多河西早期的楼盘一开始无人问津，而现在哪怕是二手房，价格都很高了。

　　不过老长沙人还是习惯居住在老城区，而老城区不可能再有大型楼盘了，所以很多外地人看不懂，为什么环境很好的梅溪湖新建的楼盘还不如十几年前的老楼盘抢手，一些早期的楼盘目前都处于有价无市的状况。像前面提过的世纪之交时期的“四大豪门”，仍然是长沙市中心品质较好的小区。

　　现在小区二手房价格都到了一万元平以上，最关键的是，有价没货，想买也买不到。像九峰小区、八方小区这样的事业单位楼盘，一开始还有人嫌远不愿住，把指标卖掉，而现在基本是有钱也买不到。这些楼盘除了本身的质量、当前的位置、交通便利、教育外，许多隐性的福利，像水电气、集中供暖等，也是大家趋之若鹜的重要原因。

　　长沙，号称是最具幸福感的城市之一，也是湖南省政治、经济、文化、科教和商贸的中心。有着庞大的军公教群体，长沙经济结构比较有特色，文化产业发达，高端装备制造业及烟草业都做得不错。

　　但是长沙的工资水平普遍都不高，物价却不低。大多数工薪阶层的人都是存了多年的工资才能付得起房子的首付，有些甚至是东拼西凑。每个月房贷都是一笔不小的开支。

　　综合来看，未来城市化进程加快，长沙的房价个人认为还有进一步上涨的空间，几年内房价与合肥、郑州持平，并超过南昌，均价达到一万五每平的可能性还是很大的。以上为我的一已之见，欢迎大家探讨。

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