以案释法丨当心！这些商品房认购书签订中的法律风险…

随着房地产市场的日趋火热

越来越多人加入买房大军

而新房房产市场却总是供不应求

为此，越来越多的购房者选择

与房产开发商签订《商品房认购书》的方式

尽早明确购房关系

但是在《商品房认购书》签订过程中

却存在一些法律风险

今天，就让我们

通过发生的一起真实案件

来了解一下

商品房认购书签订中的法律风险

基本案情

张某到某房地产开发公司购买其开发的商品房。2018年10月7日，张某与某房地产开发公司签订了《商品房认购书》，约定张某向某房地产开发公司购买其位于成都的某楼盘的某套房屋。张某签署认购书后，按约向某房地产开发公司支付购房定金10000元和购房款34481元。但是双方就签署正式的《商品房买卖合同》迟迟不能达成一致意见。

张某认为，房地产开发公司提供的格式文本《商品房认购书》相关条款明显加重了其责任，剥夺了其的谈判权、磋商权、发言权，违背了合同法规定的公平原则，致使其对商品房买卖合同中不合理的条款完全没有发言权，因此双方僵持不下。此外，根据最高人民法院相关司法解释之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及房款返还买受人。为此，张某起诉到法院，要求解除商品房认购书；并返还其支付的定金和首期房款。

房地产开发公司认为，双方应当继续履行商品房买卖合同及补充协议。此外，即使商品房买卖合同及补充协议未生效，双方签订的认购书不能继续履行，张某也应当根据认购书的约定承担违约责任，对于张某已支付的定金和首期房款应不予退还。

天府新区法院经过法庭调查、法庭辩论等庭审活动，判决：解除双方签订的商品房认购书；房地产开发公司向张某返还首期房款。

以案释法

问：本案中，商品房认购书是如何定性的呢？

答：认购书在性质上属于预约合同，其目的是促成本约即商品房买卖合同的订立。当事人签订认购书是为将来签订商品房买卖合同作准备，故认购书并非正式的商品房买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容有：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等。

也就是说，虽然名为认购书，但是认购书的内容包含商品房买卖合同主要内容的，就应当认定双方当事人已经就商品房买卖形成了正式的合同。

问：如果合同一方当事人不履行认购书时，会受到怎样的处理呢？

答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

也就是说，如果购房者签订认购书后拒不履行签订商品房买卖合同的义务，已经缴纳的定金开发商可以不予退还；如果开发商拒不履行签订商品房买卖合同的义务，应当向购房者双倍返还定金。

当然，如果购房者具有正当的理由不签订商品房买卖合同，仍然可以要求开发商退还定金。这里的正当理由主要有买卖合同明显违反公平原则，开放商在购房者不知情的情况下新增的合同条款加重了购房者的义务，以及限购政策等原因。

问：认购书关于将来签订商品房买卖合同的约定是否可以强制履行呢？

答：认购书上约定的内容主要是要求在未来的某个时候缔结商品房买卖合同。如果一方不履行缔结商品房买卖合同，原则上另一方只可以要求对方承担违约责任或者解除认购书。

因为认购书作为预约合同，尽管有助于本约即商品房买卖合同的缔结，但为捍卫意思自治、人格自由的私法理念，一方当事人不能强迫另一方面必须缔结本约。根据合同法第一百一十条的规定，当履行非金钱债务在法律上或者事实上不能履行时，对方当事人不得要求强制履行。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

问：解除认购书后，购房者是否有权要求开发商退还已支付的购房款？

答：认购书作为预约合同，先于本约而存在。预约的目的是为了缔结本约。违反预约的行为，相对于预约本身，是一种违约行为；相对于本约的缔结，则是一种缔约过失行为。违反预约的一方当事人应当承担的责任是一种缔约过失责任，所应赔偿的损失范围应限于信赖利益的损失。购房者向开发商支付的购房款属于履行利益的范畴，不属于信赖利益的损失范围。因此，即使购房者违约不缔结商品房买卖合同，其所损失的也只是已支付的定金。对于已经向开发商支付的购房款，购房者有权要求开发商退还。

问：认购书中约定的定金具有什么样的属性呢？

答：购房者和开发商在认购书中关于定金的约定，一方面，相对于促成商品房买卖合同的订立而言，该定金具有立约定金的属性；另一方面，相对于以丧失订立或者双倍返还定金为代价不履行认购书而言，该定金具有解约定金的属性。

定金主要具有惩罚的性质的功能。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条的规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”故购房者可以丧失定金为代价解除认购书，开发商可以双倍返还定金为代价解除认购书。

问：消费者若遇到类似的情况，可以通过什么途径维护自身权益呢？

答：消费者在签订认购书的过程中，首先要认定查看将来与开发商签署的正式《商品房买卖合同》及《补充协议》的具体条款。

然后再决定是否与开发商签订认购书。如果消费者在签订认购书时，对开发商公示的商品房买卖合同均表示认可，在其后又不与开发商签订《商品房买卖合同》，就可能承担丧失定金的违约责任。

当然，如果开发商在其后的《商品房买卖合同》中有加重消费者负担的条款，消费者可以拒绝签署《商品房买卖合同》，并要求开发商退还定金。

问：通过这个案例嘉宾有什么想对消费者与房地产经营者说的？

答：消费者如果签订了认购书又不履行签订《商品房买卖合同》的义务，可能承担违约责任。房地产经营者在与消费者签订商品房认购书时也要注意，在签订认购书时展示给消费者的《商品房买卖合同》及《补充协议》等内容，必须与将来正式签订的 《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容一致。否则消费者可以不可归责于双方当事人的原因导致合同不能签订为由，拒绝签订正式的《商品房买卖合同》。即使消费者无理由拒绝签订《商品房买卖合同》，房地产经营者也只能拒绝返还定金。对于消费者已经支付的购房款，房地产经营者应当返还。