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平凉执行律师告诉你房屋查封后怎么办?

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房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。

  根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。

  区分不同情况采取如下不同的方法:

  对查封执行提出异议

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

  等待房屋解封

  房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释,人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年,且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下,购房人购买房屋后被人民法院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

  提供担保财产、解除查封

  如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。

  解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任

  法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。

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