拆解江西地产一哥：400亿股东垫款从何而来

张园林常年穿着白衬衣，最上面那粒扣子不系，套上灰色西装，左手插在裤子口袋，高大潇洒的老板派头。

略长的发型和年轻脸庞，让他看起来像地产二代，而不会想到，他十年前才从建筑行业转身，进入地产开发领域，并迅速成为百亿富翁。

百度百科里，对他的介绍很简单：从事房地产行业，财富来源于新力控股（02103.HK）。

去年底，新力控股筹资不到20亿上市，市值150亿港元左右，按照张园林的持股比例，股票市值在110亿元上下。

凭借这一财富数字，张园林可以排进江西富豪榜前5名。

站在房地产从业者角度，描述张园林的成绩，显然会比冷冰冰的财富数字更加生动。

当他十年前踏足地产时，万科销售额已破千亿元，就是这样从零开始，张园林硬生生将新力做成江西省最大房企，并拓展至全国，合约销售额逼近千亿元。

新力在江西省拥有不可思议的市场领导地位，以2018年为例，新力实现了539亿元销售额，是第二名的一倍，在南昌市同样的情况。

对于张园林来说，上市也有不好的地方，他必须系上衬衣扣子，端坐在投资者面前，旁边坐着明星职业经理人陈凯。

就算被质疑，新力施展高超财技，将资产负债率从237.9%瞬间降为67%，张园林也绝对自信，眼睛里波澜不惊。

如果仔细一点，从新力上市后第一份完整年报里，就会找到他的自信的来源：

因为他从来就很有钱。

一、

光从数据上看，对新力真实实力的评判，会产生两极分化，以及坐过山车般的感受。

2019年，新力控股实现了914.23亿元合约销售额，但权益销售额只有451.09亿元。

远低于行业水平的权益销售占比，让人感觉这只是一头为了冲击规模的“假老虎”。当然，也不能这么急于下结论。

新力拿地凶猛，2019年新获取了36个项目，权益地价194.44亿元，约等于权益销售额一半；应占权益总建筑面积280万平方米，相当于补充了当年销售面积的八成。

至此，新力的权益土地储备上升至1509万平方米。如果是全口径土地储备，预计将超过3000万平方米。

对于一家年销售面积不足350万平方米的房企，如此持续规模增长，以及强势补充土地储备，绝对可以说是实力雄厚。

换个角度来看，新力的实力会显现得更加直观。

地产是资金密集型、周期性的生意，从买地到开盘回款，短则半年，长则一年以上。

因此开盘节奏、销售回款、投资、工程、运营成本等现金流入流出，必须达成无缝配合和动态平衡。

比如说，不能年底销售回款了，才拿着钱去买地，那样就会错过投资机会。

这样来看，一家房企的实力最佳证明是：

现金流充沛。新力恰恰就是做到了这一点。

2018年底的时候，新力的不受限制现金只有71亿元，一年内到期的借款总额92.25亿元。

账面上来看，很难想象2019年一边要增加数百亿销售规模，还要砸下200亿元买地。

张园林的秘诀在于：源源不断用自己的财富，为新力控股“输血”。

来看新力2019年现金流量表，经营活动现金流量净额-38.39亿元，投资活动现金流量净额-92.61亿元，融资活动现金流量净额166.25亿元。

规模快速增长的房企，前两项数据为负也算正常，表明新力不能依靠自身经营活动产生正向现金流，支持公司再投资发展，而需依赖融资支撑。

新力的融资来自哪里？融资活动现金流中，三组项目现金流数额最大。

“计息银行及其他借款所得款项217.48亿元，相对应的偿还计息银行及其他借款185.29亿元”

“向关联公司垫款234.98亿元，相对应的偿还向关联公司垫款237.9亿元”

“关联公司垫款476.99亿元，相对应的偿还关联公司垫款433.87亿元”

还有三项较大额现金流入，附属公司非控股股东出资56.8亿元（合作项目增多）、IPO所得款项19.73亿元、发行优先票据11.61亿元。

这些数据加减后，大概得到融资活动现金流量净额166.25亿元。整体来看，上述第3组现金流，即关联公司垫款给了新力最大的现金流，高于银行借款，甚至也可能高于销售回款。

476.99亿元的“关联公司垫款”中，来自合营企业、联营企业的款项分别为52.99亿元、23.9亿元；来自受控股股东控制的公司的款项高达392.59亿元。

反过来，433.87亿元的“偿还关联公司垫款”中，去向合营企业、联营企业的款项分别为18.71亿元、14.62亿元；去向受控股股东控制的公司391.02亿元。

也就是说，来自控股股东——张园林控制的其他公司，2019年为上市公司“输血”高达400亿元现金。

这里需要强调，400亿元是一个全年累计数字，比如1月份借给上市公司200亿元，4月份还了200亿元，然后8月份又借了200亿元，12月份又还了200亿元。

最后报表中呈现的也是借了400亿元，还了400亿元。当然，也可能是40亿元周转了10次，只要资金调度不怕麻烦。

因此，张园林不是单笔拿出400亿元，“输血”上市公司。财务审计人士判断，合理估计范围应该在50-150亿元之间。

“输血”伴随着整个新力做大的过程。2016年-2018年，新力来自控股股东的垫款分别为7.4亿元、84.82亿元、112.51亿元。

这意味着，新力是一个极度依赖张园林“输血”的公司，规模快速增长过程中，需要控股股东随时给到资金，用以顺滑现金流，维持公司运营。

那么问题来了，张园林的钱来自哪里？

二、

在房地产行业，部分老板除了主营地产的上市公司以外，还有其他产业板块，上市公司体系内外进行“输血”还算正常，但大多是有偿的、短暂的。

像新力控股这样，持续、大额得到体系外公司的“输血”实属罕见。和行业常态一样，张园林的钱，也可能来自三个方面：

体系外公司挣的钱；个人财富积累；或者是张园林借来的钱。

新力控股上市前后，张园林、吴承萍夫妇将旗下公司股权关系归置捋顺，确实打造出了一个上市公司体系外的平台——新力科技。

新力科技原来为新力地产的股东，后来被单独列出，与地产公司完全脱离关系，目前由张园林持股99%、吴承萍持股1%。

目前，这家公司旗下拥有“有家”便利店、教育、商业、物业、金融等业务板块，以及一些暂时不适合注入上市公司的不良资产。

规模较大的是“有家”便利店，目前在南昌、长沙、武汉等地已开店数百家。

未来5年，“有家”的目标是进入20个城市，开出4000家门店，实现百亿元销售，这俨然是“新力地产”扩张模式的翻版。

金融方面能够凸显新力科技的地位，2019年中入股了江西省首家地方AMC，成为仅次于国资持股的第二大股东。

这些体系外的板块，大多起步于2017年之后，自己尚处于被“输血”状态，且行业利润较低，不可能为上市公司大量“输血”，因此暂时可以排除。

张园林在新力控股的股票，最终收益人为家族信托，目前也没有质押用于融资；新力科技旗下公司，也没有大额股权质押，借钱也可以排除。

那么就只有一种可能了，为上市公司的大额“输血”，来自于张园林个人前期财富积累。

新力的上市文件，没有透露张园林的籍贯和受教育程度，只有其从商履历。

那是2002年，张园林只有25岁，他前往胞兄张国印控制的“江西五建”工作，职级最高至总经理。关于江西五建，公开资料甚少，只知道成立于1997年，2001年被张国印接手改组。

张国印和张园林联手掌舵下，以合作承包的方式，江西五建的业务确实迅速在全国扩展，承建项目众多。

不过，建筑行业利润低薄，兄弟俩的主要财富，可能创造于建筑行业不良资产的收购改造，如烂尾项目收购。

可据可查的工商资料中，在江西宜春丰城市，位于市政府左右的希尔顿国际都会楼盘、国贸广场综合体，江西五建都是承建商，也可能是投资方之一，那是2005年的事情。

这是一段几乎没有提及的原始积累过程，张园林真正财富的显露，还要等到五年后。

三、

外界可能无法想到，到了2010年3月，张园林在南昌成立江西新力置地（新力控股前身），联合张国印控制的公司，他们竟然是在招拍挂市场拿下第一块土地。

这就是如今的南昌新力帝泊湾，建筑面积接近35万平方米，地价2.28亿元。次年，张园林拿下南昌新力中心地块，地价约1亿元。

2012年底，南昌帝泊湾开盘轰动一时，售价超过7000元/平方米，相对于650元/平方米的楼面价，帝泊湾的开发入市，是张园林对外公开的“第一桶金”来源。

值得注意的是，作为新力公开的第一个开发项目，帝泊湾的设计、建设、服务等方方面面，都可以看出张园林的房地产开发理念，已经非常成熟，帝泊湾甚至被赞誉为“满足了南昌人对家的所有幻想”。

帝泊湾如此成功，也倚赖于一个神秘人物的帮助，这个神秘人物甚至是帮助张园林，从一个小建筑上成功跃升为地产大佬的关键角色。

江西新力置地成立之初，有四个股东，江西盛开投资（35%）、张园林（33%）、万奇（20%）、沈令华（12%）。

沈令华的股份是替张园林代持，他是南昌房地产领域的明星职业经理人，至今仍在新力科技担任要职。

神秘人物来自江西盛开投资，这家公司成立于2007年，法定代表人为刘骐鸣，控股股东最终指向一名自然人“陈锁”。

从工商资料来看，上世纪90年代，陈锁从蔬菜种植加工起家，随后进入矿产业，设计矿业工程、金矿、铅锌矿开采等。在西藏林芝，陈锁与上市公司白银有色合作开发一个超大铅锌矿。

与此同时，陈锁也进入了房地产业，旗下公司开发的“新龙基广场”，位于南昌胜利步行街，是南昌早期的著名商业地标。

无论是名义上的老板陈锁，还是法人代表刘骐鸣，均保持着万分神秘，网上没有任何关于他们俩人的文字、照片等资料。

面对帝泊湾这样一个确定赚钱的项目，2014年初，陈锁控制的江西盛开，将其所持江西新力置地所有股份转让给了张园林。更早之前，万奇的股份也已转让给其余股东。

如果陈锁是确实存在的一个商业大佬，他早期的实力肯定比张园林要强，在新力创业过程中发挥了巨大作用。

帝泊湾就是张园林的“第一桶金”吗？按照数据满打满算，帝泊湾全部销售完毕后，利润在10-15亿元左右。

但实际上，在帝泊湾首次开盘之前，也就是第一个地产开发项目有了销售回款之前，新力已经表现出不差钱的样子，除了3亿元拿下帝泊湾、新力中心土地，也已开始在全国开始收购土地。

清远翡翠湾、惠州琥珀园、武汉帝泊湾、惠州东园、惠州香山居，这五个项目均是在帝泊湾开盘之前就已收购，虽股权、债权收购代价并未对外公开，但后续土地出让金缴纳超2.5亿元。

这些项目大多是问题资产，前任老板资金链紧张，张园林的出现，充当了今天融创孙宏斌的并购角色。

等到了2013年、2014年，新力加速收购，所付出的成本也急剧上升。长沙铂园、南昌钰龙湾、丰城帝泊湾、南昌榆景湾都荟均为此时并购，后续土地出让金缴纳超15亿元。

2013年5月，新力还在南昌拿下雅园洲悦地块，土地出让金高达5.244亿元，这个项目后来成为南昌最高端项目之一，售价超过3万元/平方米，张园林南昌的家就位于该小区。

从上述时间线来看，从张园林和陈锁成立江西新力置地，拿下第一块地开始，他们就想好了要全面铺开，而不是像一个地产新手一样，做完第一个项目，赚了钱后再考虑下一个项目。

好比去商场买鞋子，你不是想着先买一双，穿烂之后再买一双，而是一下子买十双，不同场合穿不同的鞋子。

当然，这一切的前提就是：你真的很有钱。