转租的情况下，次承租人可以对抗出租人解除合同的主张吗？

随着房地产市场的发展，转租现象在租赁市场中非常普遍。当前许多办公楼、商铺经常以转租的形式进行使用，这些租赁物在转租后经过了次承租人的装修等，次承租人付出了较高的装修费、广告费等。由于转租涉及到出租人、承租人、次承租人之间的关系，如果出租人以承租人拖欠租金为由解除合同，次承租人可能将面临巨大的损失，尤其是承租人拖欠的租金金额小于解除合同给次承租人所造成的损失的。那么，转租的情况下，次承租人可以对抗出租人解除合同的主张吗？

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转租的情况下，次承租人可以对抗出租人解除合同的主张吗？

福建多助律师事务所林景华解答：

转租，是指承租人在承租了他人之物后，作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人和次承租人之间形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。

在转租的情况下，涉及两个租赁合同，房屋出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。因此涉及三方主体：出租人、承租人、次承租人。

一般情况下，在出租人与承租人租赁合同已经解除的情况下，该解除的效力当然及于次承租人与承租人的租赁协议。次承租人与承租人签署房屋租赁协议时，就应当核实房屋权属情况，如果该房屋系承租人转租，应当要求转租人提供出租人允许转租的文件。承租人对房屋的处分权利来源于出租人与承租人之间的租赁协议，次承租人才能因此获得次一级的使用权利，而当出租人与承租人之间的租赁协议解除时，作为次承租人是没有权利与出租人的物权主张相对抗的。

林景华解析：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

所以说，在转租的情况下，次承租人的权益处于最弱一级。一方面在承租时，次承租人应当以获得出租人的确认为签约前提。另一方面，如果发生承租人与出租人提前解约的情况下，次承租人应尽快与出租人取得联系，及时沟通，重新签署租赁协议以保护自己的合法权益。