房屋被查封前未全部支付价款，还能排除强制执行么？

博法律师说

1.不能仅以《异议复议规定》第二十八条第三项规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定本身作为请求支付剩余价款以排除执行的充分条件，还应结合是否已经满足该条规定的其他要件进行综合判断。

2.《异议复议规定》第二十八条第三项中“已按照合同约定支付部分价款”并未明确限定在分期付款买卖合同的情形，且支付部分价款是否属于符合合同要求，不一定严格按照原始合同的约定理解。双方签订合同后作的调整、变通，都应认为属于一种约定。

基本案情

2005年4月18日，A公司与B公司签订《售楼协议书》，约定A公司将综合楼第四层、第五层房产出售给B公司，建筑面积约1500平方米；售楼价款按总成本竣工后据实结算；签订协议后开工十五日内，B公司支付三分之一的房款，同时提供办理按揭贷款手续，A公司协助办理按揭贷款，所得贷款由A公司建楼使用，B公司负担利息；工程应在2005年12月底竣工交由B公司装修。

庭审中，B公司提交2010年9月15日其与A公司签订的《协议书》，约定B公司购A公司办公用房，同意按3800元/平方米购买，但为方便办理购房手续，暂按3200元/平方米签订购房合同。自2005年9月20日至2010年2月5日，A公司共计收到B公司款项4742759.5元。B公司主张除支付上述4742759.5元款项外，还通过以下方式支付了购房款：1.经与A公司结算，以综合楼六楼装修款、空调款合计451496元抵购房款。2.经与A公司结算，以工程监理费40万元抵购房款。3.2014年1月7日、3月20日其代A公司向李某某还款共计200万元。

执行异议听证中，A公司称B公司未按合同付清房款。B公司占有、使用了综合楼部分房产，自2008年1月23日起，B公司向A公司交纳办公楼的水电费。2010年12月1日，B公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司聊城市分行就综合楼第四层签订了房屋租赁合同。

法院审理

最高人民法院再审认为：

本案再审争议焦点为B公司对案涉综合楼第四层房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案具体需从几个方面进行分析：

一、关于是否存在合法有效的书面买卖合同。

A公司与B公司于2005年4月18日签订了《售楼协议书》，约定了所购房产的位置、面积等，就付款方式，双方约定开工十五日内支付三分之一价款，同时提供办理按揭贷款手续，所得贷款由A公司建楼使用等内容。但合同中并无房产单价及总价的约定，欠缺一般房屋买卖合同的形式要件。此后自2005年9月20日至2010年2月5日，A公司共计收到B公司款项4742759.5元，而双方直至2010年9月15日才在《协议书》中就房产单价进行了初步约定，即同意按3800元/平方米购买，但为方便办理购房手续，暂按3200元/平方米签订购房合同。虽然双方有关价格的约定仍然难以认定为明确、具体，交易方式过于随意，但仅从合同成立和生效要件上看，可以认定双方存在合法有效的书面买卖合同。

二、关于买受人是否合法占有案涉房产。

B公司主张A公司于2007年8月将案涉房产交付给B公司，先用于办公，后用于出租。对此，B公司提交了水电费缴纳票据。但是，相关缴纳凭证只显示B公司缴纳相应金额的水电费，未显示具体缴纳的楼层、房号等内容，因B公司还购买了综合楼第五层房产，故难以证明其所缴纳的是案涉第四层房产的水电费。

B公司还提交了其于2010年12月与中国邮政储蓄银行有限责任公司聊城市分行就综合楼第四层签订的房屋租赁合同以及房租支付票据等证据。但房租支付票据显示，最早的租金支付发生于2011年12月，已在法院保全查封案涉房产之后。故B公司所提供的证据，不足以证明其在保全查封前已占有、使用案涉第四层房产的事实。

三、关于买受人是否已支付全部价款，或者依约支付部分价款。

（一）关于事实方面，即B公司是否付清全部价款的问题。

从双方签订的《售楼协议书》和其后签订的《协议书》的相关内容上看，B公司与A公司未就案涉第四层、第五层房产的总价作出确定表述。综合《协议书》相关内容，即“同意按3800元/平方米购买”以及B公司诉称的“第四层、第五层房产（建筑面积1832.22平方米）”等内容，可以大致计算房产总价为690万元左右。B公司主张其已支付全部价款，对此，A公司作为出卖方曾在执行异议程序中主张未付清全部价款，其后又陈述为已付清全部价款，意见有所反复。就B公司所主张的已支付的价款问题，本院具体分三部分分别予以分析认定：

首先，关于4742759.5元价款。该部分款项买卖双方无争议，有相关转账凭证予以证明，应当可以认定为B公司已经支付了4742759.5元价款。

第二，关于200万元代还款。B公司主张其代A公司偿还李卫昌借款200万元，并以此折抵购房款。但因B公司提供的借据、担保承诺书、代还款协议等证据仅能证明赵先生个人的借款行为，且借据、担保承诺书、催款函等证据上还载明A公司为借款人赵先生提供担保等内容，因此，不能证明赵先生代表A公司借款以及B公司代A公司偿还李卫昌借款等相关事实。同时，B公司所主张的还款行为发生在2014年，系案涉房产已被依法查封之后，故不能认定该200万元折抵相应价款。此外，B公司在二审和再审中还主张该200万元折抵的是已于2010年过户登记至其名下的第五层房产的价款，第四层房产价款已付清。但上述主张明显与一般交易习惯不符，且与其在执行异议审查阶段的陈述不一致，本院不予认可。

第三，关于空调款、装修款、监理费折抵相应价款。因200万元代还款不能认定为折抵相应购房价款，故无论空调款、装修款、监理费能否折抵相应价款，均应认定为案外人B公司没有付清案涉房产的全部价款。是否认定该部分价款，对本案处理结果没有实质影响，因此，对B公司主张的851796元空调款、装修款、监理费折抵购房价款的相关事实，本院不作审查认定。

（二）关于对《异议复议规定》第二十八条第三项中“已按照合同约定支付部分价款”的具体理解问题。

就该问题，二审法院认为，本案并非分期付款买卖，且在案涉房产被查封后，B公司也没有将剩余价款交付法院，故不能适用上述规定。但是，上述规定并未明确将“按照合同约定支付部分价款”仅限定在分期付款买卖合同的情形，且支付部分价款是否属于符合合同要求，不一定严格按照原始合同的约定理解。双方签订合同后作的调整、变通，都应认为属于一种约定。只要在执行及案外人异议之诉阶段，买卖双方对变更原始合同约定的新的履行方式和履行进度不存在争议，就可以视为价款支付符合双方合意，买受人系按照合同约定履行。

本案中，B公司虽未依照原始合同约定的时间和方式支付价款，但在履行过程中，A公司对此并未提出异议。故可以认定为双方就合同履行作了调整、变通，也属于按照合同约定支付部分价款的情况。二审法院对司法解释的相关规定作了限缩解释，适用法律存有不当，本院予以纠正。

四、关于买受人对于未过户是否存在过错。

虽然A公司已于2009年就案涉房产设定抵押，此后该房产客观上存在过户的障碍。但因B公司未及时支付全部价款，在A公司就案涉房产设定抵押时，B公司仍未付清全部价款。尤其是在B公司主张A公司早在2007年8月就已将案涉房产交付B公司占有、使用的情况下，其仍未在抵押前付清全部价款，故难以认定房产未能过户完全不存在其自身原因。

此外，B公司对抵押的风险应当是明知的，在案涉房产被设定抵押后至查封前，其理应及时行使权利。但B公司未能提供充分证据证明其在知晓抵押事实后曾采取过积极措施以涤除抵押权并办理过户登记，因此，应当承担房产未能过户的相应后果。

五、关于本案在认定B公司未支付全部价款的情况下，该公司能否主张将剩余价款交付法院，并就案涉房产排除执行的问题。

对此，不能仅以《异议复议规定》第二十八条第三项规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定本身作为请求支付剩余价款以排除执行的充分条件，还应结合是否已经满足该条规定的其他要件进行综合判断。鉴于B公司所提供的证据，尚不足以证明其已合法占有、使用案涉房产且未过户不存在其自身原因，《异议复议规定》第二十八条第三项以外的其他要件并未满足，因此，B公司提出的其具有排除执行的民事权益，或者将剩余价款交付法院以排除执行的主张，不能成立。