东莞房价洼地也要被华润填平了？华润公元九里加推上至1.75万&平

东莞32个镇街，6大片区中，松山湖片区有华为加持，房价一飞冲天，东南临深片区有深圳外溢的需求，购买力也不弱。而夹在之中的东部产业园区却表现平平，房价也被认为是东莞的低洼，不少镇街房价还不到2字头，不过也意味着对刚需比较友好。

东部产业园包含7个镇街，黄江接壤深圳，常平将发展为东部中心城市，这两个镇显然是片区的“佼佼者”，企石、桥头等其他区域靠着惠州、距离深圳又远，存在感明显弱不少。

但近期企石华润公元九里加推，均价已经达到1.75万/平，即将破2不说，企石的区位优势也不突出，看来被誉为房价低洼的片区也不便宜了，而这会是华润的锅吗？

近年来华润在东莞大肆扩张，至少已储备有21个项目，企石、常平、清溪都有其在售项目，未来松山湖CBD还将建设万象汇，去年更是拿下了南城地王，华润进军东莞非常高调。

不过在2019全年销售排行上，华润堪堪排名第十，与第一的碧桂园销售额差距5000多亿，其后又被龙湖紧追，前十房企地位堪忧，发展并不是那么如意。

而且去年华润人事频繁大换血，一年连换三任掌舵人，这样连番折腾账面成绩的确会逊色不少。若要保持房企前十地位，今年华润的业绩压力并不小，而华润在东莞的大肆布局，会不会是未来增加销量的重要阵地？

企石的华润公元九里是“九里系”在大湾区的首次亮相，自去年6月开盘以来，已连续加推多次，近期又将加推31号楼。

Part.1

刚需地段建豪宅？均价上到1.75万/平，周边二手1.4万/平左右

华润对于九里系的定位为高端产品，但华润公元九里坐落的企石镇隔着一条河即是惠州，项目距离惠州最近也只有4公里左右。

这个地理位置不算优质，甚至有点远、偏，如果4公里到达深圳，价值又是另当别论了。

项目位于企石镇人民路与湖滨南路交汇处北侧，周边临近碧桂园风华东方和嘉宏锦城，稍远还有碧桂园鼎峰城市花园，聚集不少早期开发的成熟社区，居住环境相对有一定优势。

华润公元九里加推的31号楼均价上到1.75万/平，最高已达1.9万/平，该盘去年6月开盘时，均价在1.5—1.6万左右，至今价格变化不算太大。不过与周边房价相比，华润的确是“豪宅”一般的存在。

目前的周边二手房价格基本在1.4万/平左右，也有不少1万—1.2万/平的二手房，华润与之相比总价相差了约30万—50万，抵得上当地一套首付的价格了。

值得注意的是，企石新房供应项目较少，可选择的也唯有华润公元九里。项目住宅户型面积以95—126平3-4房为主，这个面积于豪宅不够大，刚改会比较适宜。

不过九里系官方的介绍明显是高端、豪宅为主，选址地段也稀缺优质，但对到企石镇的头上，却难以符合。

企石位于东莞边缘，位置远偏不说，当地也暂无如松山湖华为等优质产业支持，地段区位没有明显亮点，升值也弱。企石目前还是多以刚需自住为主。

企石华润公元九里地段区位豪宅有所欠缺，但是价格在区域却是标杆性的。加推的31号楼均价涨至1.75万/平，往时均价还是在1.6万/平左右。新房上涨，区域二手房估计也会带动，东莞的低洼是不是要被华润填平了？

Part.2

光明九里系在售尾盘，东莞华润公元九里去化不理想？

除了东莞企石布局有九里系之外，深圳光明也有九里系产品。

光明九里系去年11月开盘，后又趁着光明热度加推住宅，均价达到4.83万/平，这个价格在当时光明的新盘之中可是排在前列的。去化也比较亮眼，目前也只剩大户型尾盘在售。

不过对于光明九里系的热销，部分人认为主要还是靠当时光明市场热度的带动。

小编认为原因可能有如下几点：

第一、光明华润公园九里不在核心区域，位置偏，远地铁，价格还高，市场优势不大。

第二、当时光明龙光玖龙台、绿地等盘，开盘即秒光，置业者进入抢新房、打鸡血的状态，对光明新房疯狂追逐。这时光明九里系加推，蹭了一波热度。

第三、今年光明乐府开盘，遭遇滑铁卢，买的并不好，说明置业者购房回归理性。而乐府与光明九里系有“异曲同工之妙”，同样不在核心区，又远地铁，只是乐府没有赶上好时候、卖出好成绩。

光明暂且还是深圳的网红片区，企石还不是置业热门区域，华润公元九里去化又会如何？

企石华润公元九里自去年6月首推27栋、28栋，随后也不断加推新品，目前27、28栋住宅已经去化大部分，29栋也去化70%，30栋则还剩一半多的量。

整体去化速度比较缓慢，如今又加推31栋，未来还将有共3栋约有400来套住宅入市，存货量并不少，销售之路还很漫长。

而且企石临近的横沥、桥头等镇街置业热度一般也比较低，如果没有明显优势加持，购买力很难撑起未来的销售量。

今年一季度东莞各镇区新房成交均价中，企石镇成交均价超过了常平，和大朗差不多。虽然地处偏远，但企石有华润，不是热门置业的镇街，价格也不便宜了，估计也有不少置业者冲着华润品牌价值而来的。

不管是深圳光明还是东莞企石，华润九里系以高端的定位而言，产品却表现的有点“成色不足”，高端的定位匹配刚需的地段，让这个产品系在大湾区内大打折扣。而且光明和企石这两个九里系定价都不低，一定程度上也带高了房价天花板。

值得注意的是企石公元九里是2018年8月拿的地，不到一年就入市，高周转的背后是不是华润缺钱了？

近几年华润在前10房企中一直是吊车尾的存在，2018排至第9，2019已跌至第10。去年增速更是跌至15.1%创新低，如果今年再“赚”不到更多的钱，前10 房企恐将无华润。

Part.3

项目详情：周边缺乏大型商业配套，面貌以厂区布局居多

企石是东莞房地产发展比较缓慢的区域，据链家显示整个镇在售二手房也仅只有6个盘，而其中3个就聚集在华润公元九里附近，企石镇整体的开发情况其实并不高。

华润公元九里项目占地面积约6.6万㎡，总建面约14.6万m，由8栋高层洋房、25栋别墅和1号商业楼组成，规模不小。

项目距离企石镇中心大约1.6公里，周边有已成规模的成熟社区，居住氛围已经形成。不过除了碧桂园丰华东方等几个楼盘外，周边也存在不少厂房和民房，对居住体验也有一定的影响。但周边高度普遍低，项目高层住宅视野会比较开阔。

交通上，由于项目位于东部快速干线与人民路、湖滨南路交汇处，路面交通比较发达，也能通过莞深高速快速来往深圳，遗憾的是目前区域并无地铁规划。

商业配套较为稀缺，附近暂无大型的商业配套，多以沿街小商铺小超市居多，档次不高。项目规划有商业楼，希望未来也能提振一下周边商业氛围。

教育资源相对丰富不少，周边有企石碧桂园幼儿园、企石中学、精英小学等教育设施。而企石中学距离项目1.2公里左右，上下学都会比较便利。

未来企石镇还将投入逾5亿元扩建两所小学，企石东山小学，企石江南小学，并新建一所九年一贯制学校，提供优质公办学位7560个，教育设施比较多样。

项目的区域生活环境虽然比较成熟，但商业的档次较低，无综合体商业，而且暂无没有地铁规划，对区域的升值带动就会比较慢。

总地来看，企石镇受于地理位置的限制，经济发展水平不高，不是置业热门区域，临近的横沥、桥头、石排也是东莞关注度较弱的镇街，不太能带动区域起来。华润公元九里在企石在售新房中比较稀缺，也是标杆性，若是刚需自住，这个盘还是可以考虑的，毕竟企石的房价还在低位。

最后总结一下项目的优劣势：

爱住家综合打分：70分

优势：

1、位于东部快速干线与人民路、湖滨南路交汇处，路面交通发达。

2、教育资源丰富，企石中学距离不远，上下学便利。

3、周边聚集一定发展成熟的小区，居住氛围较好。

劣势：

1、区域无规模性的大型商业，商业设施缺乏。

2、周边二手房普遍1.4万/平，项目1.75万/平的均价稍高。

3、区域面貌发展度不高，厂房和民房居多，面貌有待改善。

购买建议：

目前企石房价还不到2万，价格优势比东莞其他区域明显，区域房子也多以自住为主，但投资升值效益较弱，谨慎考虑。

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编辑：小覃