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潘石屹"清仓出行"计划陷入停滞 SOHO中国遭遇"断崖式"闪崩行情

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随着与黑石集团关于私有化的谈判陷入停滞,SOHO中国市值全天暴跌25.68%至143亿港元,并“回归”至谈判启动前的长期低迷状态。

出品|纵横陆家嘴

撰文|查克

尽管黑石集团(BX.N)创始人苏世民在中国直播首秀时表示,中国的房地产和证券现在都有可以发掘的机会,但由于前景充满不确定性以及融资进展不顺,有传言称关于(0410.HK)私有化的谈判已陷入停滞。

这也意味着,SOHO中国目前还不属于苏世民心中可以"发掘的机会"范围内。


图片来源网路

受此影响,5月4日,SOHO中国股价在临近收盘前20分钟遭遇"断崖式"闪崩行情,跌幅一度扩大至28.38%,最终报收于2.75港元/股,全天跌幅仍达25.68%。

两个月前,因与SOHO中国就后者私有化进行谈判消息传出,SOHO中国股价单日暴涨37.58%,但其最新143亿港元的市值已经"回归"至谈判启动前的长期低迷状态。

黑石集团与SOHO中国

黑石集团成立于1985年,并于2007年6月22日登陆纽交所,是全世界最大的独立另类资产管理机构,业务包括房地产基金、私募股权基金、对冲基金等。

数据显示,黑石集团2019年财年实现营收512亿元,实现净利润143亿元。其中,房地产板块是其业绩的主要来源,占比接近五成。凭借过去三年间78%的规模增长率,黑石集团已成为全球首家规模破千亿美元的房地产基金管理机构。

在今年年初的采访中,苏世民曾对外公开表示,看好中国的仓储物流和优质办公楼未来的成长空间。

黑石集团与SOHO中国的谈判始于今年二月初,提出的SOHO中国私有化报价为6港元/股,是SOHO中国目前股价的2.18倍。

SOHO中国2019年年报显示,潘石屹、张欣夫妻通过家族信托合计持有SOHO中国的股权比例为63.93%股权。若与黑石集团完成交易仍将保留少量SOHO中国股权后,接盘方黑石集团将成为SOHO中国的新主人,并将承担SOHO中国的全部债务。而"永远不销售"的情话也成为潘石屹与SOHO的过期誓言。


潘氏夫妇持股比例

事实上,这并非SOHO中国与黑石集团的首次交集。SOHO中国的老臣阎岩于2018年4月辞去了SOHO中国总裁一职,并加入黑石集团,目前担任黑石集团亚洲地产板块现任董事董经理。

2019年10月30日,市场有消息指出,SOHO中国拟以560亿元出售位于京沪两地的八个商办物业,而接盘方之一正是黑石集团。

净利润连续两年增速下滑

若抛开黑石集团对股价的影响,SOHO中国自身同样陷入停滞的业绩也难以令其市值具备重回上升轨道的基础。

SOHO中国的2019年年报,或许是潘石屹以SOHO中国董事会主席身份的最后一次亮相,但这份"送别"的成绩单依旧是成色欠佳。

数据显示,SOHO中国2019年实现营收18.47亿元,同比增长11%;归母净利13.31亿元,同比减少32.27%,上一年增速为-59.33%。


SOHO中国财务摘要

截至2019年年末,SOHO中国的投资物业(SOHO系列)共九个,分别是光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO和前门项目,投资物业资产价值合计为618.33亿元,同比增值不足2%。


SOHO中国旗下物业业绩情况

值得注意的是,SOHO中国有息负债总额为179.99亿元,一年内到期的负债总额为16.32亿元,手头现金约为26亿元;短期偿债无压的同时,SOHO中国期末净资产同比增长3.70%至371.16亿元,相较此前黑石集团280亿元的出价,折价率约为24.56%。

尽管SOHO中国资产价值整体微增,且北京、上海成熟项目平均租金实现逆势上涨,但除新开业的丽泽SOHO和古北SOHO外,SOHO中国旗下SOHO项目整体出租率较上一年大幅下滑。

叠加今年一季度的外部环境因素影响,商业地产市场行情遭遇历史低估。一方面,商业营业用房当季投资额同比减少14.8%,且为全国房地产开发投资额降幅的近两倍;另一方面,商业地产物业当季成交面积仅为为1221万方,同比下降35.1%;更糟糕的是,一线城市商业用地成交楼面均价环比大降逾三成。

这也意味着,作为昔日最大的商业地产开发商之一,SOHO中国核心资产的价值恐将面临下修调整。而这也或许是善于赚取资产差价的黑石集团按下"暂停键"的主要原因。

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