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欧神:地产股不是地产#F2630

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  地产股不是地产#F2630

  

  一)下等人

  社会档次比较低的人,往往有一些通病。阻碍了他们发财之路。

  例如一例,他们看待事物,是“粗疏大路”的。没有半点认真求实的态度,自然事事事与愿违。

  4.22《深圳何时熄火》一文,虽然被删掉了。

  但是留言点赞第一,却是一段争议很大的话。

  

  屌丝脑回路是三段论的:

  1)地产=地产股

  2)买房,不如炒股高大上。

  3)所以,买房不如买地产股。

  唉,坦白说,我很希望2月14日,你带一袋麻花回去给你老婆。

  保证她不打死你。

  上等人一个特征,概念和逻辑非常清晰。

  为什么有些孩子的数学,就是学不好。为什么“奥数”竞赛金牌,别人就可以拿一等奖,二等奖。

  “奥数”学得好的学生,概念一定是非常清晰的。

  A就是A。

  B就是B。

  A-不是A,A+也不是A

  差一个字都不行,差半个字都不行。

  你把这个“规矩”告诉你孩子,我保证他数学成绩提高20分。

  二)地产股

  地产股和房地产,怎么会是同一件东西呢?

  这二者之间的差距,简直是火车与火,笨蛋与蛋,短视频和优酷的区别。

  

最简单一个道理:
地产股赚疯的,一定不是好地产。

  一只“股票”要赚钱。他一定要“毛利率”高。一定要赚消费者很多很多的钱。

  好比,万科。万科最擅长的,是去荒郊野岭。三流土地二流产品一流价格。

  3000元的拿的土地,他敢卖18000。卖出“品牌溢价”,卖和内环黄金,一样的价格。

  华尔街投资者一看,眼睛发光。

  3000卖18000,印钞机啊,“高毛利”啊,好公司啊。股价应声上涨。

  但从“购房者”角度,或者从“投资者”角度。你不要买“溢价过高”的楼盘。

  投资赚的,是高抛低吸。

  你买进时,已经是翻了几倍,剃头刀的“贵妇价”。你以后还怎么涨呢。

  “投资者”需要的,是“低估”,是笋盘,低毛利盘。

  最好你黄金当作茅草卖。亏本大甩卖还促销。价格低到流血亏损,才能为“未来涨幅”留出空间。

  蛋糕只有一块。互相争夺拼抢。

  你赚多了,我就少了。

  地产股和地产投资的利益,天生就是相反的。

  亏损越大的公司,才是好公司。

  地产股中的“明星”。诸如万科,仁恒,融创,在“地产圈”口碑早就烂掉了。

  仁恒出品,必属垃圾。

  任何一个职业地产人,都绝不会去碰仁恒盘的。谁菜鸟买了,会被同行耻笑。

  三)赢利模式

  区别的第二重,是“赢利模式”不同。

  地产之道,首在于囤

  房地产增值,靠的是长期持有。“反复交易”固然是邪道,吹嘘赚几十万的快感,对成为A8裨益不大。

  房地产最佳的模式,是从头到尾,持有到天长地老。

  北京上海目前的房子,七八百万一套。“盈利”部分往往有四五百万。

  如果你“短线操作”。嗨得不得了。

  每一单赚几十万。十几年累计下来,或许你还没有“持有不动”赚得多。

  楼市看的是一个长期的趋势。以及资金、杠杆、调度。

  但是房地产企业呢,房地产企业是一只三季虫。不知有夏。

  目前万科,恒大,碧桂园的平均周转时间,每个项目是9个月。

  有说法要提高效率,甚至要压缩到6个月以内。

  在《土增税和所得税》一文中,我们写道,因为LVAT的存在。房企“囤地”会面临高昂税费惩罚。

  现在活下来的房企,基本都采用“快速周转”模式。

  

楼市看的是十五年的利益。
房企看的是一年的利益。

  二者赢利模式完全不同。“地产股”其实不关心“楼市大盘”的涨与跌。

  房价跌,拿地成本也降一点好了。

  水退船低。

  “地产股”关心的,是周转,规模,每一个项目的“品牌溢价”程度。

  品牌溢价,每套房毛利+10%

  周转十次,一样是+100%的利润。

  其背后,是无数小散接了“品牌贵妇”CEO盘的累累尸骨。

  

  •   地产股=制造业,博的是经营毛利率

      

  •   地产=金融业,博的是涨跌。

      

  楼市涨的时候,地产股可能表现很差。因为他们拿地涨了,甚至涨得更多。

  楼价下跌时,“地产股”或许反而涨。

  二者是布朗运动的。

  香港的分析师,在分析港股地产股时,严格地区分:开发业务+收租业务。

  

  •   开发业务和楼价,并没有直接关系。甚至更象“基建股”。

      

  •   收租业务/土地储备,和楼价正相关。

      

  例如九龙仓,绝大多数收入来自于海港城。每年一百多亿。是一只典型的收租股。

  李嘉诚和郭炳湘的开发比重,就高一点。长江基建甚至是一只独立的上市股。

  无知者无畏。小朋友在喷“低贱猥琐”的炒楼客之前;

  能不能先多学点知识。

  (其实我都没有写,一只增长很猛的地产股,为什么卖不上价钱)

  四)代理模式

  如果我们一家公司,就是一幢大楼。

  领展REITS,就是六万个车位。还有一些控股公司,也是干净的“资产壳”。

  请问,这类金融产品,售价如何。

  答案是,非常差。

  如果一幢大楼,净资产10亿。则他装到股票里,能卖8亿就不错了。或许只有7亿。

  这里涉及到一个“代理人”风险。

  

  •   众所周知,如果一家有限公司,你拥有一定股份。则你可以称呼自己为“股东”。

      

  •   但是,股份有限公司,你在股市上,买了几百股股票。你只会戏谑自己为“股民”。

      

  “股东”和“股民”,虽然是一字之差。

  不同就是不同。

  A就是A,B就是B。股民就不是股东。

  这其中的差异是巨大的。

  “有限公司”的任何股份交易,必须得到原有股东一致同意。

  此“权力”是巨大的。

  也决定了有限公司,不会有太多的股东。

  每一个“股东”,哪怕是小股东。也是不可忽视的。

  股东对公司的运营,具有话语权。

  有了“话语权”,最终分到手的“红利”,和公司实际赢利,才不会相差太大。

  但是“股民”不一样。股份有限公司,是以“股东大会”,投票权51%决定输赢的。

  散沙一般的中小股东,对于公司的控制力,微乎其微。

  在历史上,我们多次看见公司赢利良好,但从来不分红。

  或者公司赢利良好,但大股东关联交易,最终把公司掏空。

  “股民”是劣质版的“股东”。劣等品是要折价的。

  在成熟股市,这个比例是70~80%

  中国股市,就不提了。

  

资产有三性,“流动性,收益性,安全性”。
  • 有限公司,股权流动性不好。但不折价。
  • 股份有限公司,流动性非常好。但“权益”要折价,收益性受损。

  或者可以这样说,“股权”是有钱人玩的。资产含金量足。

  “股民”是穷人玩的。类似博彩券,档次低了很多。

  炒股的人,社会地位不知道要比“直接持有资产”差多少级。

  炒股的远远Low于房圈的,这才是事实。

  这些事,底层人口的教科书,都不会告诉你的。

  他们甚至不会告诉你,“股份有限公司”的真谛。书上全是傻白甜的东西。

  五)杠杆

  水库楼市心法,分为第一卷,第二卷。

  第一卷,讲的是选筹,流派,政府调控的影响。判断的是“房子”。

  第二卷,讲的是资金,通胀,融资。讲的是“货币”。

  其中,第二卷的威力,远远超过第一卷。几乎就是“降维打击”的水准。

  如果我们比较“地产”和“地产股”。哪怕是一只100%纯收租的REITS,而且在欧美港日这种法制较完善的地方。

  可以说,“收租股”,依然是远远跑输“房子”的。

  因为房子你可以加杠杆。而且按揭之后,还有“再按揭”。

  这里面的手法实在太多了。

  鉴于近日环境,这节我们就不展开了。

  

  六)结语

  互联网的作用 ,使得一些山沟沟里的小孩子,可以直接和大V对话。

  他们只受过非常少的教育。

  其中90%还是洗脑,预备届韭菜教育。

  

  人掉在坑里,是很难爬出来的。尤其是当他自己并不知道“自己蠢”的时候。

  我知道一些粉丝,都对水库留言激烈。

  我原谅你们。别举报就好。

  

  (yevon_ou@163.com,2020年4月28日午)

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