九龙仓置业预计上半年业绩转亏，机构纷纷下调目标价

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“短期可怜，中期可能，长期可爱。”九龙仓置业主席兼常务董事吴天海这样总结企业目前在香港的营商现状。

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自2017年底从九龙仓集团分拆上市，以及逐步缩减内地房地产开发业务后，九龙仓置业就在不断加大力度发展其主营的商场、写字楼、酒店等业务。

不过，令人遗憾的是，自去年开始，素有香港“包租公”之称的九龙仓置业日子过的并不如意。

近日，九龙仓置业发布盈利预减公告称，根据董事会初步估计，2020年上半年可能出现亏损，与此相比，2019年同期则实现股东应占集团盈利69.89亿港元。

事实上，2019年全年，九龙仓置业的业绩同样不尽人意，其归母净利润同比骤下近八成。

“短期”似乎“不短”

2019年，香港经济经历首次滑铁卢，贸易、旅游、零售、消费均无幸免，“包租公”九龙仓置业自然也无法例外。

年报数据显示，九龙仓置业2019年全年收入及基础盈利微跌3%，全年收入为160.43亿港元，归母净利润从2018年的180.27亿港元大幅下降至39.28亿港元，同比跌幅达78%。

对此，九龙仓置业表示，去年自年中开始，营商环境不明朗，访港旅客人数及本地消费皆大跌，导致商场收入及营业盈利下跌。租户销售额在过去数年表现出色，惟去年缺乏动力，全年销售额亦告下跌。

《国际金融报》记者查阅年报获悉，九龙仓置业的各项业务中，酒店盈利下跌最为明显。

公告显示，集团旗下三间位于广东道的酒店——马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店均因访港人数自年中开始大跌而大受影响。最终导致，公司酒店业务全年收入下跌17%至15.07亿港元，营业利润大幅下跌76%至0.61亿港元。

此外，投资物业公允价值的大幅亏损也是造成九龙仓置业2019年业绩大幅下滑的重要因素。公告显示，受市场疲弱影响，由独立估值师对投资物业进行的价值重估产生了57.88亿港元的亏损，而2018年这一数值为收益80.65亿港元。

九龙仓置业彼时指出，2019年集团全年收入及基础盈利微跌3%，实全仰赖上半年的良好盈利业绩及销售表现。写字楼租金录得单位数字增幅可稍微减轻商场租金下跌的影响，但商场租金占总租金比重逾60%。

“短期可怜，中期可能，长期可爱。”在3月5日召开的全年业绩发布会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海这样总结企业目前在香港的营商现状。

不过，令人担忧的是，这个“短期可怜”，如今看来似乎并不短。

九龙仓置业的经营困境似乎并未因为2020年的到来而有所改善。恰恰相反，受新冠肺炎疫情的影响，其2020年上半年预计亏损。九龙仓置业表示，这主要因为极端市况不利于本集团的投资物业和酒店，并可能导致集团的投资物业和酒店录得未变现重估亏损。

机构维持“减持”评级

而就在九龙仓置业发布业绩转亏预警之后，国际评级机构大摩与美银证券纷纷发布报告表示“并不意外”。

图片来源：图虫创意

大摩表示，由于公司在2019年下半年已出现物业重估亏损76亿元，同期净亏损31亿元，所以对于其上半年出现重估亏损并不感到意外。该行估计，九龙仓置业在今年12月底投资物业约2600亿元，只要估值下降1.5%便会导致半年度呈现亏损。因此预计，公司今年上半年基础净盈利将同比跌26%至38亿元。预计公司短期估值仍会受压，维持对其“减持”评级及目标价36港元。

同时，大摩指出，九龙仓置业在8月20日公布中期业绩，于现时还早便发出盈警，或令市场感到忧虑，该行关注公司或受公共卫生事件影响下面临空置率上升、租金重整令租值有下行的风险。

而事实上，早在3月份九龙仓置业发布业绩以来，包括小摩、瑞银、高盛、里昂等多家评级机构均已下调其目标价，评级也多维持在“减持”与“中性”之间。

例如里昂在报告中称，考虑到潜在的盈利下跌，以及派息比率不变，其资产价值(例如估值重估损失及股息)的风险不断增加，该行维持其“沽售”投资评级，目标价由原来的34.2港元下调至33.9港元。里昂预期零售租金将会进一步下跌，未来数年公司的盈利将面临压力，而管理层仍坚持着派息比率65%的政策，因此股息明显仍存在下行空间。由于借贷成本高，其将九龙仓置业2020至2021年的盈利预测下调0.8%至0.9%。

不过，美银证券认为，新冠疫情在香港似有受控的情况，香港零售气氛开始改善，预计未来社交距离限制潜在有望放松，估计零售收租板块可望受惠，再加上估值已处低位，虽然距全面复苏的道路仍然漫长。因此，其重申对九龙仓置业“中性”投资评级及目标价34港元，相信市场已反映公司会录得投资性物业重估亏损。

而从长远来看，对于香港未来的营商环境，吴天海认为是“可爱”的。他认为，香港依然是一个有能力吸引全球各地消费者的地方，未来香港的游客会复苏，虽然反弹速度无法预计，但相信反弹后可以回到以前的水平，甚至更高，九龙仓有实力熬过难关。