城镇家庭平均净资产289万，70%是房子？

城镇居民家庭金融资产结构

最近，央行课题组在《中国金融》杂志发布了城镇居民家庭的资产负债情况的调查，调查的结果显示：中国城镇家庭净资产均值为289万元，你达标了吗？

这次调查是由中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组进行的，他们于2019年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万多户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。从范围和样本量来看，这可能是中国关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。期待未来官方带头多做一些这类专业且有意义的调查，并且着手解决调查结果所显示出来的一些问题。

这个调查的主要结论包括下面几点：

（1）城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主，住房占比七成，住房拥有率96.0%；金融资产占比只有20.4%。

（2）城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%，负债集中化现象明显，负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%。

（3）城镇居民家庭净资产均值为289.0万元，分化程度高于资产的分化程度。与美国相比，中国城镇居民家庭财富分布相对均衡（美国净资产最高1%家庭的净资产占全部家庭净资产的比重为38.6%，中国为17.1%）。

（4）城镇居民家庭资产负债率为9.1%，总体稳健，少数家庭资不抵债。

（5）小部分家庭债务风险相对较高。

平均数与中位数

根据央行的调查，中国城镇居民家庭总资产均值达到317.9万元，中位数163.0万元，两者差距不小。

由于贫富差距的存在，中位数的意义大于平均数，因为少数富人会把全体的平均值拉高，而大多数人所在的位置就是中位数，虽然城镇家庭净资产均值达到289万元，中位数只有163万，这意味着一个总资产为163万的城镇家庭，全国比他富裕和比他贫穷的城镇家庭数量是一样多的。

再往后看，排名后60%的城镇家庭的净资产仅占全部城镇家庭总资产的18%。

中国不同地方经济发展水平相差很大，所以参与调查的家庭资产由于区域不同也呈现明显差异，经济发达地区的居民家庭资产水平高。比如北京的城镇家庭平均资产达到892.8万元，新疆的城镇家庭平均资产为127.5万元。至于真正的原因，我们这里就不打“经济发展水平相差很大”这种官腔了，其实就是因为北京房价高啊！

上海紧随北京之后，上海的城镇家庭平均每户的总资产达到806.7万，随随便便达到中西部省份的三四倍，这可能也是京沪不少土著家庭不愿意和外地人结婚甚至歧视外地人的原因吧，从数据来看，不就是钱的问题嘛。

各省居民家庭户均总资产

如果你的家庭总资产达到1204万，那么恭喜你！你的家庭已经达到了全国前10%的平均水平。根据央行的调查报告，收入最高10%家庭户均总资产1204.8万元，是收入最低20%家庭户均总资产的13.7倍。

在2012年，西南财经大学组织调查和编写的《中国家庭金融调查报告》数据和现在不一样，当时在那份报告中指出城市家庭财富净值平均是146.78万，这个数字问题不大，因为自那时到现在全国房价大概也涨了一倍多；不过当年报告里的中位数只有3.33万，在两个报告都准确的假设下，唯一的可能性就是中低收入者都买房了而且伴随房价上涨都变富了。

2012年《中国家庭金融调查报告》中的一处数据

房产，重中之重

当看到城镇家庭资产均值289万时，你第一个想到的是什么？反正我第一个想到的是房价，我觉得肯定是房价把这个数据拉高了。

实际情况果然如此。根据央行的调查，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，实物资产中，住房+商铺+厂房等房产占了绝大多数比例，光是不动产就占据了城镇居民财富的超7成！这个比例在高房价的热点城市可能还远远不止这个数字，在北上广深等高房价的热点城市，不少住在千万房产里的家庭可能拿不出100万现金，高资产、低收入的情况非常普遍。

中国城镇居民实物的资产构成

调查中的另一个数据可以看出中国人对房产的偏爱，中国城镇居民有房的比例达到96%，而且即使是经济水平最低的后20%人口，他们的房产拥有率也接近90%，他们虽然是最弱一个调查组，但他们的住房拥有率也远超美国所有人的住房拥有率（63.7%）。

另外，中国城镇居民中有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，即拥有两套和两套以上房产的家庭比例达到41.5%，户均拥有住房1.5套。看来目前中国的房子并不存在供不应求，主要问题还是分布不均。

中美不同收入组的住房拥有率

金融资产结构保守

相比房产的比重之大，金融资产就显得弱多了，调查显示，在参与的所有家庭中，户均金融资产64.9万元，占家庭总资产的20.4%，这个数字比美国低22.1个百分点。

而且从调查数据来看，中国城镇居民的风险偏好非常低，包括银行理财、信托、定期存款、现金、公积金、借出款、债券、互联网理财等固定收益资产及现金占了所有金融资产的83.1%，股票和基金这种权益类资产占比只有6.9%。

结合上文我们提到的房产部分，简单作个对比：中国城镇家庭的房产占据总资产的约74%、股票只占总资产的1.38%。这也许解释了为什么A股总是没能迎来长牛，但房价却几乎只涨不跌，因为大家压根没有把股票作为主要投资手段！而在目前这种结构下，保护房价基本上也就等价于保护居民资产了。

过于单一化的资产构成肯定是不合理的，它的抗风险能力低，以目前中国居民最为依赖的房产为例，它的变现能力差，而且投资回报可能会伴随人口老龄化、城市化的饱和以及金融风险的积累而降低甚至为负。

在金融资产中，固收和现金比例如此之高也是不能适应未来的低利率甚至零利率社会的，不过等人们意识到高红利的股票不仅具有成长性，还拥有远高于定期存款和理财产品的利率，这个转换可能就会启动。但前提是我们要让自己的资本市场变得更加规范、透明，对投资者更加保护。

好公司+好环境 = 长牛 纳斯达克100指数 2003-2020

中美财富分布对比

在调查的过程中，调查者对高资产组家庭作了进一步细分，通过调查数据可知：最高10%的家庭所拥有的净资产占全部样本家庭净资产的49.0%，最高1%的家庭占17.1%。

从下面的表格可以看出，如果你的家庭净资产达到4939万元，那一定处于城镇家庭前0.5%以内的水平（前1%的平均数一定高于前1%的中位数）。

美国的情况如何呢？2016年时，全美最高1%的家庭所拥有的净资产占全部样本家庭净资产的38.6%，略高于随后9%家庭的38.5%，剩下的后90%家庭仅占总净资产的22.8%。在中国城镇居民家庭中，这三个比例分别为17.1%、31.9%和51.0%。从这个数据看，中国居民家庭财富比美国均衡很多，贫富差距小很多。

但是，中国比美国均衡可能还有更深层次原因，这在调查报告中没有提及。

从数据来看，美国净资产最高1%家庭的净资产占全部家庭净资产的比重为38.6%，中国是17.1%，美国富裕阶层的财富集中度显然比中国更高。但这可能并不意味着两国真实的贫富差距对比，因为背后一个房产效应：中国几乎全民有房（房产拥有率高达96%），加上股票市值要小得多，所以头部1%的富人很难占有大比例的资产；而美国的情况不一样，相比房产，美国富裕阶层的财富构成更多是股票（最典型的例子就是贝索斯、盖茨、巴菲特），美国股票市值巨大，和全美房地产市值相当，美国中低收入者手上可能既没有房产也没有股票，所以把更多的份额让给了前1%的富人。

衡量贫富差距的另一个重要指标是收入，净资产毕竟是是存量概念，如果报告中增加一项流量概念（不同阶层的收入对比），将会更加完美。

分布不均的债务

净资产代表的是总资产减去负债，所以谈论净资产时，负债是一个绕不开的话题，城镇居民资产分布不均的另一面，是城镇居民的债务分布也不均。

在接受调查的家庭中，有负债的家庭占比为56.5%。分地区看，东北地区居民家庭负债参与率最低，为42.1%；东部、中部分别为57.9%和55.7%；西部地区最高，为60.1%。但从负债总量来看，大多数家庭的负债并不高，但有大量负债集中在少部分人头上。

中国家庭的负债结构与其他国家（比如美国）相比结构单一，房贷是大头，也许其他国家的居民杠杆率和中国差不多，但房贷、车贷、学生贷、信用卡等多个构成比较均衡。根据调查包括，中国的情况是：有负债的居民家庭中，房贷是家庭负债的绝对主力，它占了家庭总负债的75.9%。

说明中国人其实还是非常不乐于负债消费的，仅仅是乐于负债买房，而买房是投资，国人把买房当做一种储蓄了。

虽然报告认为中国城镇居民家庭偿债能力总体较强。因为调查数据显示城镇居民家庭偿债收入比平均为18.4%；但是却提及了要注意少部分家庭的债务问题。由于债务基本上都是房贷，所以债务的风险直接影响房地产市场。

例如这项数据：有12.8%的家庭月偿债收入比超过四成，这些家庭的债务占全部样本家庭债务的比重为34.7%；4.5%的家庭月偿债收入比超过六成，他们的债务占所有统计家庭债务的12.8%。

不要小看这4.5%比例的家庭，如果他们的财务安全无法得到保障，会带来很大的影响，这就要说到房产的换手问题了。

房产的特点是流动性差，换手率低。比如一个小区有1000套房子，但每成交一套都会成为下一套的参考价，即一套房子就能决定1000套房子甚至临近小区的价值。假设这个小区每月成交4套，每年成交48套，每年的换手率只有4.8%（大多数的小区的换手还不到这个水平），也就是说，如果市场上有4.8%的人因为加杠杆太激进而无法抗住还贷的压力，那就足以对市场和价格带来冲击，因为他们的数量已经和正常的交易者数量一样多了。

总之，央行的这则调查报告信息量很大，而且读得越仔细就会觉得信息量越大。我们这里仅仅是对其中一部分数据进行评述，如果你感兴趣，可以直接通过谷歌或百度等搜索引擎搜索关键字：2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查。