超级重磅！房地产有新变化！

　　疫情逐步被控制住之后，“报复性”买房似乎就开始了，网上流传：北京某盘开盘20分钟速卖814套；苏州买家们60秒豪砸12亿，疯抢新盘；深圳288套新房，7分半，被抢购一空；杭州一套千万的房子，中签率仅仅6.2%……

　　
房地产小阳春似乎出现了，很多人动心了，想以买房来应对预期中受疫情影响的经济下行。但是数据本身存在真伪，判断房价未来的走势，还得看宏观经济形势与政策导向。

　　01

　　4月10日，国家统计局发布数据显示，3月份CPI同比上涨4.3%，涨幅比上月回落0.9个百分点。这是CPI同比涨幅连续两个月收窄，从高位连续回落，并回落到5%以内，且回落幅度大大超过市场预期。

　　有人说经济已经进入全面衰退，我觉得这个要客观分析，比如一个七十岁的老人摔了一个跟头，估计不是瘫痪，也得半年下不了床；可是一个三四十岁的人，摔了个跟头，可能揉揉就能继续工作，不是不疼，是能抗！中国的经济状态与欧美大体就是35岁的男人与65岁男人的区别。

　　中国GDP6%的增速，不会因为一场疫情就彻底完蛋了，短暂的减速是必然的，但是不至于熄火，那么这个时间要持续多久呢？按照世界疫情的发展，我觉得疫苗出来之前都没戏，也就是说最快到明年，经济才能恢复到正常。

　　那么今年的经济增长要咋办？靠报复性消费吗？看看现状，有点不太可能。因为我们可以明确的是：餐饮、旅游、娱乐这些行业不仅不能拉动经济，能撑下来就是福气了。靠外贸吗？估计除了医疗用品，其他的短期都不理想。

　　国民经济就剩下三架马车：汽车、房子、基建，这里的基建包括了所谓的新基建。按照现在政府的说法，房子还是用来住的，那么短期房子不可能得到过多政策支持，但是绝对不会再打压。因此，地产行业，至少在未来几个月能喘口气，也许是地方政府的政策松动，但是短时间得不到金融政策的支持。

　　02

　　4月9日，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，同一天，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。这两份重磅文件，对今后一段时间我国经济体制改革的各个方面都会发挥重要指导作用，房地产行业也不例外。

　　看点一：放松户籍限制。文件指出，常住人口300万以下城市全面取消落户限制，300万以上城市基本取消重点人群落户限制，推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策。此外，第一份文件还提到，要探索推动在珠三角、长三角等城市群率先实现户籍准入年限“同城化累计互认”。

　　举个例子，一个人在长沙交了两年社保，但是想跑到上海去落户，按照以前的标准是不行，未来理论上会变得可行。当然，上海有点特殊，门槛高，但长三角其他城市估计大概率是可行的。

　　看点二：放宽土地限制。文件指出，“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”，过去建设用地使用权都是由国务院亲自审批，未来省一级政府将拥有更大的自主权。 另外，要“探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”。

　　所谓跨区域交易机制，就是指在全国建设用地总量不变的基础上，各地之间可以跨区域进行交易，比如广州没有建设用地指标，新疆可能还有富余，那广州就可以跟新疆买，这样全国总的指标不变，但是广州获得了更多建设用地。如此就达到了 “推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”的目的。

　　大家知道，土地政策和户籍制度是当前制约我国城镇化率进一步提升的两大阻碍，这两份文件的意思很明确，那就是要打破现有的行政壁垒和束缚，为未来我国城镇化的进一步推进创造更大的空间。城镇化意味着什么，意味着还有更多的人要进城，还需要更多的房子，对房地产市场，当然是一件好事。

　　03

　　在4月10日召开的一季度金融统计数据发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

　　房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。

　　就在一个月之前，央行以及银保监会的各级官员还在不断强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，这才过了不到一个月，怎么画风就突然变了呢？

　　从过去讲话中逢房地产必然是“房住不炒”和“房不刺经”，到现在改口为房地产市场要“稳预期”，这确实是一个新的信号。不过，这还不能真正说明什么，我们还要密切关注下一步央行和各部门的最新表态和实际动作。

　　在今年疫情对经济造成严重冲击的情况下，我们的领导人还是在很多公开场合表态，今年要确保完成两个大目标——如期完成脱贫攻坚目标任务，以及全面建成小康社会目标，这意味着今年的GDP必须保持在全年增长接近6%的水平。

　　1991年有完整数据统计以来中国GDP季度增速从未低于6%。

　　数据来源：wind

　　假设第一季度GDP是负增长或者是零增长，那就要求未来三个季度至少要保持8%左右的增速才行。通过上图大家也可以看到，近些年我国的GDP增速本身就处于下滑的趋势，在2019年四季度已经回落到了6%左右，即使没有疫情，8%的增长目标也是难以实现的，加上疫情则更是难上加难。因此在这样的情况下，房地产的角色就变得很微妙。

　　04

　　看完政策，我们再来看看土地拍卖情况。

　　北京。截至3月底，北京市一季度土地市场共计成交经营性用地16宗，成交土地面积约86万平米。同比减少了45.7%。但在“量跌”的同时，一季度的土地市场成交楼面均价，为37057元/平米，较2019年同期上涨了60%，且创近三年新高。

　　土拍面积减少45.7%，价格上涨60%，说明北京想缩量涨价。但也有另外一种解释，就是今年一季度出让的地块较为优质，比如海淀区的有明显增加，直接抬升了整体地价。

　　上海。4月9日，上海成交五块地，全都是底价成交。看起来很不乐观，所以4月10日，上海立刻出台了新的土拍政策：取消20天“资金冻结”期，拍卖竞争的入围者从原先的“10进2”改为“10进5”。直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。

　　上海这个时候修改规则，好像很有意思。因此可以预期，上海未来的土拍市场，肯定会热闹一些。

　　深圳。4月8日深圳挂牌了一宗二类居住用地，用于建设安居型商品房。挂牌起始价1.96亿元，底价成交。竞得人是“深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司”，国企。从条件来看，好像就是给它的。

　　接下来短期，4月14日深圳还有两宗，5月8日一宗，一共三宗，土地面积分别是1万多平米，两块“人才住房”，售价限制为3万元/平米出头。一块商业地产。

　　这将让深圳住宅的供应继续处于紧张状态。2019年，深圳全年仅出让56宗土地，其中宅地仅为14宗，成交住宅用地面积31万㎡，总成交金额92亿，本来就少得可怜。所以，现在深圳不仅在吸引人口方面最具力量，而且住宅地偏少，价格也是全国最高就可以理解了。

　　杭州。4月3日拍了三宗地，两分钟价格封顶，可见热度。4月9日又卖了四块地，面积都不大，两块底价（商业用地），其他两块住宅用地，一块溢价率29.50%，一块溢价率15.20%。

　　南京。南京今年卖的第一块地，溢价率0%，但是接下来三块，溢价率分别是30%、33%、37%。看起来形势喜人。

　　广州。3月10日，越秀区越秀南AD013907地块入市出让，广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得。主要是底价太高，折合楼面价6.46万/平方米，已经刷新了广州土拍史上的最高楼面起价纪录。

　　3月23日，广州又出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，因为要建学校，这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元。按此折算，地块楼面价约为2.48万元/平方米，比成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。形势喜人。

　　苏州。受疫情影响，苏州在2月份放松了土地出让条件，今年已经卖了十几块地了。其中，3月25日苏州1号公告开拍，吸金123亿，溢价率均在10%以上；4月1日苏州2号公告开拍，吸金132亿。4月11日苏州又挂出5块地。今年受各种因素影响，成交溢价率不高，大约10%左右，但苏州政府已经把300多亿收入囊中。

　　成都。今年一季度土地成交金额198亿元（排名全国第五），同比去年增长32%；规划建筑面积成交1754万平方米（排名第一），同比增幅88%，增幅遥遥领先全国平均水平。

　　尤其是3月份，最高溢价率达124.76%，平均溢价率约25%，掀起了一波小高潮。

　　04

　　那么未来的经济形势和房地产市场会是一个什么趋势呢？可以用四句话来总结：货币政策进一步宽松、贷款利率进一步下行、楼市调控实质性松绑、房地产价格触底反弹。

　　货币利率的宽松和实际利率的下行对房地产市场，都是利好消息，但是这还不够，因为中国房地产头上还带着一个“紧箍咒”，那就是严厉的调控政策。如果这个紧箍咒不放松，中国房地产市场再怎么折腾也没用，所以要想通过房地产市场活跃来带动经济增长，调控这个紧箍咒一定要松。

　　不过，明着放松舆论压力可能会比较大，但“悄悄地进村”是可以的，比如不再一味强调“房住不炒”，而开始喊话“稳预期”。当然，这也只是一个开始。接下来，各地肯定会悄悄出台更多的实质性松绑措施，从上可以看出，实际上已经有很多城市开始行动了，毕竟地方政府比中央政府更缺钱，而卖地来钱最快。

　　在房地产领域，“量”和“价”多数时候是正向相关的，也就是说价格走低的时候，量一定也上不去，上涨反而是刺激销量的有效手段，这也就是我们常说的“买涨不买跌”。所以，不出意料的话，在一些需求旺盛的区域，比如一线和二线核心城市，房价很快就将触底反弹，成交量也会快速回升，实际上3月的数据已经证明了这一点。

　　所以，好机会并不会持续很长时间，最好的购房窗口，可能就是接下来的几个月。当然，还是要重申，我们说的机会是给真正有需求的人，没有需求，就不要炒了，毕竟别的投资市场有更好的机会，大家也不要在房地产这一棵树上吊死。