最大的谎言：房地产企业倒闭潮来了！

　　制造恐慌、贩卖焦虑是一些人最拿手的伎俩，他们反而获取了更多的关注，这是他们不守新闻从业底线的回报，当然，他们也并不是真的新闻工作者。

　　据中原地产研究中心统计，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策620次，刷新历史记录，在2018年的基础上增加了38%。

　　去年底，一个关于房地产行业刷屏的报道是：据人民法院公告网显示，截至2019年末，宣告破产的房地产相关企业数量多达525家，其中12月破产数最高，创下历史记录。

　　今年，人民法院公告网公开信息统计：2020年1—3月，全国有超120家房地产企业申请或裁定破产清算，涵盖广东、湖南、浙江、上海等地的54个城市。其中，广东数量位居其首，其次分别是湖南、浙江、上海。

　　首先，由于房地产调控仍处于严格的监管态势，融资成本与难度系数增加，导致一部分房地产企业没钱拿地、没钱建设，资金链断裂。其次，在疫情当下，房地产企业难以正常开工、供应链也不如往常般完整，导致部分房地产资金回笼速度变慢，一部分中小企业首当其冲，遭受到强烈冲击。

　　卖房回笼资金，是房地产行业的防守之举，而拿地消耗资金，是进攻之举。在攻防之间，一部分靠拼盘、着眼于家乡城市的中小房地产企业自然就难以生存，优胜劣汰，这本是商业的自然法则。

　　到底市场如何，以后如何走向，这些我们光听一些专家或自媒体忽悠可不行，要从数据中看。

　　01销量

　　据国家统计局数据，2019年1-12月，全国商品房销售额159725亿元，同比增长6.5%。

　　近16万亿的商品房销量是什么概念呢？首先，国家2019年财政总收入为19万亿，房地产的销量仅仅比全国财政收入少3万亿；再看总盘子，2019年全国GDP总数为98.8万亿，相较而言，房地产市场占GDP的16.2%；

　　相当于农业+全国银行+吃住的全年收入总和：2019年农业产值是7万亿、住宿与餐饮业全年营收近1万亿、全国前100家银行总收入接近8万亿；

　　相当于教育+医疗+养老保险+科研的总支出：全国教育经费是4.3万亿、全国卫生总费用5.9万亿、全国科研经费总支出2万亿、全国养老保险支出4.5万亿。

　　这么对比是不是大家就更清楚了呢？同时，我们从近十五年的总销量数据来看，15年来全国商品房销量增长了9倍，年平均增长率10%以上；其中仅有2008和2014两个年份呈下跌趋势，其主要原因为金融危机和金融去杠杆。火锅预测，2020年全国商品房销售数据将略高于2019年，但增幅不大，具体数据即走势预测见下图：

　　02均价

　　据国家统计局数据显示，2019年商品房销售面积171558万平方米，均价为9329元/平米，比2018年均价上浮6.7%。

　　我们从近15年来商品均价数据（下图）来看，2019年的商品房均价是2005年的3倍。这个与大部人的现实观感不符，其主要原因在于早前开发的房产更多在市中心、功能区域中心，近几年来开发的房地产则更多在于周边区域，这在某一程度上拉低了真实的商品房均价。

　　我们再从趋势上来看，商品房均价一直在上涨，其中仅有2008年和2014年在数据上小幅下挫，这个原因上篇已解释，在此不重复。唯独需要强调的是，在上图这根趋势线（虚线）中，2018和2019这两年明显高于预期增长，并且幅度还不小，这个原因可能跟密集出台的调控政策不相符，究其具体原因，火锅不敢说，但我们可以预测的是，这个增幅会快速下落，预计2020年的商品房均价较2019年将会有小幅下调，大概数据会介于2018与2019的平均值：9000元/平米。

　　03套数

　　由于2019年国家统计局还未公布房地产开发企业万套住宅竣工和销售情况的数据，火锅通过销售总额和销售面积等数据，综合近14年平均数据，可推算出，2019年全国销售商品房达1400万套。

　　从近15年来商品房销售套数（下图）来看，这15年，全国共销售了1.4亿套商品房。同时，也就是说这15年，全国新增了1.4亿套商品房，若按3口之家计算（原生态家庭的人口数量为3~5人），这15年为4.2亿人提供了住房。

　　2005年中国有5.6亿城镇人口，其城镇化率为43%；2019年，中国有8.5亿城镇人口，其城镇化率为60.6%。若仅以新增城镇人口来算，这15年来，中国新增城镇人口2.9亿人。

　　至于这2.9亿人的住房，与上面说的1.4套商品房（不算回迁、公租、廉租、安置、集体等住房），至于中间有多少关系，或者其有何关联，只能由大家讨论了。

　　通过下图的数据，结合前两篇的分析，再加上今年的形势，我们预测，2020年的商品房销售总套数将比2019年有个明显的增幅，并且预测这个增幅不会小。

　　04土地

　　上面我们说了：卖房回笼资金，是房地产企业的防守之举；拿地，消耗资金，是进攻之举。

　　由于目前暂未2019年房地产企业购置土地面积和待开发面积的总数据，我们仅截止到2018年，留给国家统计局一些时间，让他们好好算算吧。

　　从下图近14年的数据来看，与前面3部分的走势不同，在土地这项数据上就显得尤其纠结，其中这与国家出台的相关调控政策有关。但各房地产企业的防守布局几乎没太大的变化，也就是说各房地产企业手里的土地储备量一直保持在一个较高的位置，基本上每年房地产企业的待开发土地积是新拿地面积的1.56倍。

　　仅以2018年的数据来看，房地产待开发土地面积为4.56亿平方米，若按高层小区楼盘开发，其建成面积相当于2019年全年总销售商品房面积。

　　虽然我们暂无具体的2019年土地面积数据，但从中指研究院的土地交易信息情报来看，2019年房地产购置土地总面积增速应与2018-17增速相当，达到14%左右。从下图的走势预测中我们可以判断，2020年房地产企业的待开发土地面积变化将略有下降，但新购置土地面积将大幅下降，预测购置土地总面积将与2017年相当。

　　05企业

　　回归到文章开头，中国的房地产企业倒闭潮到底来没来？直接点，看图！

　　从上图中我们可以看出，我国房地产开发企业数量一直呈缓慢上升，截止2019年初，全国共有9.8万家房地产开发企业。其中，国有房地产开发企业因整合、退出等因素，呈逐年下降趋势，从2005年的4145家下降到2019年初的790家；同时，集体投资的房地产企业、外资投资的房地产企业都在逐年减少。而总数据却没有太大的变化，其主因就在于头部企业开设的新地方公司（每个楼盘所在地都会注册一家新公司）。

　　在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。火锅预测，今年可能就是房地产市场的转折点，从明年开始的今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，大概率会每年小比例地负增长，十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内。

　　在即将萎缩的房地产市场里，还能不能存活目前的9.8万家房地产开发企业，这个我相信大家都心中有数。何况，目前的是9.8万家里至少有10%是五大地产公司的子孙重孙公司，比如各种万达、万达、碧桂园，还有若干的空壳公司、只走账不做事的和已转行的公司。

　　所以，今年大家若再看见房地产企业倒闭潮来了之类的新闻，请立即关掉，没有意义嘛！

　　更多的，我们需要从上面那些数据，结合每个周期所处的经济局势和对未来的预期作判断。