北京楼市：顺义房产能买吗？升值潜力如何，听听专家分析受益匪浅

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，那个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房了五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？

回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适

提问：房姐，新年好！目前刚需，在二环内二手房和二环外新建商品房犹豫。预计10年左右有上学需要；预计5年后继续入手。现在主要考虑通勤（日常需要去1、2、4号线交汇点）和自住需要（二居或者3居，小区管理得当）。总价预计800，stsd。请问，建议买二手还是新房？是在二环内还是二环外？有推荐的小区么（可以将在建未建地铁纳入考虑因素）？

回答：现在北京主要看二手，你的情况不需要考虑学区，二环外更合适 800以上看双井，淘以下次新两居或者老破大3居

提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。

回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新

提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持升值空间是不是更好？

回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。

提问：房姐好！夫妻婚后在惠新西街有一套中介评估435万，贷款已还清。孩子后年上小学，想换一套2到3居质量好点小区，兼顾学区，了解了一点芍药居北里。请房姐指教：朝阳区选陈经纶嘉铭，人大附朝阳，外国语学校学区的小区哪些值得推荐。

回答：学区房普遍属于溢价，价格和品质并不对等，长期看会跑输大盘 为学区买一套小户型做为门票，再入一套自住投资盘更加合理 如果还是想一套解决，看看紫薇天悦

提问：房姐好！非京籍，工作居住证，孩子明年上小学，准备在朝阳亚运村入手一套小两居学区房自住，自己关注的是慧忠里（朝外），安慧北里（陈经纶嘉铭），请房姐指点！ 个人情况：去年外地进京，央企上班，出乌鲁木齐两套房产+自有资金共300左右，成都一套房产（市值200左右，但已出租，租期还有两年到期） 外地有过商贷记录，北京购房应该是二套，看房姐很多文章推荐二套全款后抵押，首付如果能够和按揭相比优势在哪？望指点，抵押经营贷款上班族没有自己公司怎么破？感谢。

回答：慧忠里和安慧北房龄都偏老 价格偏贵，推荐看看宝星园 可以看下精华帖有介绍过优势，贷款成数高+淘笋概率高+省税费 找机构帮忙，一些懂的房产中介也能帮助处理

提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住+保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。

回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，首选是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。

提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？

回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。

提问：请问逸翠园二期大平层如何？单价多少合适？

回答：逸翠园的环境居住很好，有不少消费的自住，早年环境太偏，近来慢慢好点。 纯投资的话，挂牌价贵了，如果同时兼顾自住需求可以考虑。

提问：房姐您好！北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。 没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。 刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！

回答：首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居

提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！

回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。

提问：房姐，房山区首创新悦都和芭蕾雨哪个品质更高？我们总价370想全下来，是首套资格，您这边怎么样认为的或者有没有房山区的推荐？另外广阳城地铁附近您是怎么看的未来规划的。

回答：芭蕾雨悦都品质更优，舒适度会略好点 房山暂无推荐楼盘， 广阳城后期城市功能定位提升为CSD， 就是想做为购物休闲中心，这种规划至少需要10年才有效， 目前房山还需要解决交通以及旅游和产业结合的问题， 如果考虑房产投资，不建议，短期缺乏产业带动，长期也并不明朗

提问：您好房姐 2月份刚刚有资格买房 首套首贷 不需要学区也不要孩子 小夫妻自住 一直对于买哪儿很迷茫 之前看过角门 大红门一带 其他的区域都没看过 不想住的太远 首付150 想尽快有合适的就入手 可以给些建议吗

回答：这两个地段在丰台存在淘笋机会，周边其它区域不用看，发展上角门好于大红门 角门 主要看00年后 单价5.5*70

提问：房姐：请问海淀区金隅尚林家园共有产权房项目如果有资格值得考虑吗？共有产权房有什么优劣势还请指点。首付子弹150-180，sfsd不知道是考虑二手房上车更好还是这样的共有产权房也值得考虑？非常感谢。

回答：现在有个特点，凡是去中心化，共享概念的就特别受某些人欢迎，这些东西无非两个特点，一是让你感觉避免受到了剥削，二是让你感觉用几块钱拥有了几万块的东西。 譬如现在大火的比特币，ICO，共有产权房，租赁房…… 实际上，每个人都不可避免受到剥削，因为你需要付出才能进行交换，使用权不是产权，不能用几块钱解决几万块钱的问题。 所以，自住可以买的，相当于你用八折的价格买到了一个80%的产权，但是附赠一个100%的使用权。但是投资一定是回避的。 子弹180，建议买二手纯商品房。

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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