三个故事告诉你，卖一买一，应当怎么做？

二娃说

昨天凌晨12点，二娃在抖音上看到有人在卖惨：“12点了，我还在加班写报告，老板说，不做完就别下班！你们说，这工作我还要不要做？”

看到这里，我就忍不住评论了：12点加班写报告怎么了？这个点，还有这么多人来看你笑话，给你点赞，他们有抱怨过一句吗？

最近呀，好像有很多“卖一买一”的置业需求，比如这几天，二娃就收到了好几个相关的付费提问。

下面，我们一起来看看。

【一】

买一卖一，该先买，还是该先卖？

张小姐，是一位花都上班族，目前名下已有一套房产，但考虑到太小、太旧，所以想要卖掉，去置换一套大点的新房。

据她所说，目前，她看上了一套天隽峰125.5㎡的4房，总价327万，已经交了2万定金。

但现在想想，她又有点犹豫了，不知道该买，还是不该买。

原因一、自己采用的是卖一买一的置换方案，只有先卖掉自己的那套旧房子，才能凑够首付，但她担心自己的房子一时半刻卖不出去，没办法在3月按时交上首付款。

其二、对比了一下，觉得自己这个价格，其实买贵了，想着要不要退掉。

其三、她又考虑着，要不旧房子不卖，先住个10年，把手里的钱，拿去黄埔再买一套，作为投资。

◇ 二娃与网友聊天截图

介于此，二娃给她的建议是：在当下这种熊市中，买一卖一，最好是先卖掉自己手里的房子，再去买，更为可靠。

原因很简单：在熊市中，买房容易，卖房很难，如果你不先卖掉手里的房子后，就匆忙的去下定新房，很可能面临“房子没卖掉，新买房的房子又逼着你交钱”的情况，如果你不能在合同规定的日期内交清房款，可能房子不但买不成，你交的几万或10万的定金也没了。

反之，如果是在牛市中，则可以先买房，再卖房。因为牛市里，房价涨得特别快，你看中的房子，要是不赶紧定下来，可能马上就被人抢走亦或是涨价了。所以，这时候你先定下来才是对的，至于你卖的房子，只要价格比别人低一点，还是很好卖的。

【二】

卖掉海珠老破小，置换金融城二手房

比如，今天的第二位主人翁贾先生，他在卖一买一时就遇到了“新房看好了，二手房却卖不掉”的尴尬局面。

2019年7月15日，贾先生在微信上问我，目前他在地铁8号线磨碟沙附近有套56㎡的楼梯楼（俗称老破小），想要卖掉，置换一套80㎡左右的房子，问我应该怎么选，有没有什么好的推荐。

他说，他准备挂225万，预计220万成交没问题，问完我之后，他便开始去四处看房了。

◇ 2019年7月，二娃与贾先生聊天截图

但让贾先生没想到的是，截止3月29日，他那套56㎡的老破小，依旧还挂着，从最初开始的225万，降价到如今的215万，放盘8个月，还是没人买。

就连中介都开始放弃了，劝他改卖为租，赚点租金。

说到这里，贾先生开玩笑说：“当初我还信誓旦旦地说，挂225万，220万成交应该没什么问题，现在想想就觉得是个笑话。”

◇ 2020年3月28日，二娃与贾先生聊天截图

所以说啊，还好贾先生当初没有选择“先买后卖”，否则遇到这种情况，连哭都不敢太大声。

见此情况，二娃问了一下他这套房子的大概情况，位置在磨碟沙地铁口300米处，周边配套成熟，生活氛围浓厚，房子保养不错，满5唯一，可改成2房户型（之前是2房，买了后被贾先生改成了1房）。如果有人对他房子感兴趣，可以私下问二娃要贾先生的联系方式。

【三】

没买科学城选了新塘，如今后悔莫及

而今天的第三位朋友，最有意思。

同样，他也有卖一买一的置换需求，但是在和他聊天过程中，我才知道，原来2013年他原本可以买科学城标杆豪宅新福港鼎峰的，最后却选择了新塘的尚东阳光雅苑，现在，肠子都悔青了！

到底什么情况呢，来看看我和他昨天的聊天截图。

◇ 2月28日 二娃与M先生聊天截图

从上面截图可以知道，M先生，他在新塘尚东阳光雅苑有一套108㎡的3房，当初因为自己工作原因，放弃了科学城标杆项目新福港鼎峰，而最终选择了这里，如今非常后悔。

而让他后悔的原因，有三个：

第一、小区人员素质低，物业形同虚设。

据M先生透露，该小区的物业人员（保安）基本不干啥事儿，整天就坐在门口抽烟、玩手游。而小区内，业主带小孩遛弯时，直接在小区人行道上尿尿，他甚至还亲眼目睹了，有人在他家楼下的水槽里拉屎......

第二、自己所选择的小区，学位一般，与他同时买房的同学，都选择了广钢，看到他们的省实学位十分眼馋。

第三、当初开盘价14000元/㎡的新福港鼎峰，如今二手房已破40000元/㎡，但自己买的尚东阳光雅苑，9400元/㎡毛坯入手，现在二手仅售19000元/㎡-20000元/㎡。

◇ 新福港·鼎峰实景图

而现在，因为工作的再次变动，触发了M先生想要换房的想法，为此，他问我：如果不卖掉新塘这套房子的情况下，去买佛山龙光xx楼盘，怎么样？或者置换买新塘凤凰城？

而二娃给他的建议是：先卖掉新塘尚东阳光雅苑的房子，再去市区置换一套好学位的房子。

大家想想，如果按照M先生自己的想法，不想提前还贷，又不卖新塘的房子，想要再去买一套房子，首付至少要7成，而他手里只有80-90万，这意味着，他再买，只能买套总价120万左右的房子。

试问：这样的价格，能买到一套多优质的房产啊？

但若是卖掉新塘的房子后再去买的话，除去提前还贷的40万，M先生手里还能留下40-50万，加上房子卖掉的钱（假设200万），那就有250万现金了，可以买一套总价500多万的房子，选择性就大了很多。

所以，在这里，二娃要给那些正准备“卖一买一”的粉丝们一点小的建议：

⒈ 在当下这种局势下，卖一买一，切忌不要先买后卖，而要选择先卖后买，房子没有卖出去的情况下，不要随意去下定金啥的，否则，一旦遇到房子卖不出的情况，定金可能就拿不回来了。

⒉ 既然是卖一买一，那就争取一次性到位，买一套各方面都满足自己要求的房子，不要这次换了等于没换，过几年又得重新再买，毕竟，每换房一次成本不小。

⒊ 在熊市中置换房产，一定要往市中心移动，而不是原地踏步。不知道哪里才是市中心的，那你可以把珠江新城设为圆点，越靠近它的物业，价值越大，切忌不要跳出了一个坑，又跳进下一个坑。

⒋ 实在是什么都不懂的，那就认准三大要素去买房：地铁、学位、配套。

地铁最好是步行10分钟以内的，学位最好是省一级，配套要有大型商业综合体，要有菜市场等等。能同时满足其中2样的房子，可随意买，基本不会太差。