小阳春被打断的深圳，能否继续入场?

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2019年的国内楼市，平淡中不乏亮点，尤其是下半年，深圳嗨翻全场。

深圳上一轮行情止于2016年初，然后是长达三年的筑底和横盘期，到2019年初，上一轮的泡沫已吸收殆尽，涨幅也被夯实。

不同于北上杭渝蓉这些一二线城市，深圳三年调整期没有出现明显下跌，而是产生了严重分化。

原因在于深圳是一个投资型城市，不论是本地人还是外地人，都重投资轻自住，把投资放在第一位。

加上进场的资金量足够大，造成结果就是绩优股和概念股一直在小步快跑，缺乏亮点的普通房产则上涨乏力，哪怕这些房产交通便利、配套齐全、价位不高，一样不受资金追捧。

去年年初，深圳楼市仍在高位徘徊，从年初一直到八月份，整个市场都很平淡，没有看到预想中的小阳春。一是去年全国楼市整体低迷，二是深圳房价已经很高，没有明确的入场信号，大多数人没有抢跑的勇气。

市场一直胶着到八月份，8月18日深圳被中央钦点为先行示范区，给了明确的入场信号，很多有资金有资格又一直在观望的人纷纷出手，市场第一把火烧了起来。

9、10月份，深圳楼市热点不断，一大批捂了很久的新盘纷纷开盘，前海扩容、腾讯落户大铲湾、沙井空港规划，给市场不停添柴加火。

真正把楼市全线引爆的是双十一豪宅税调整，调整之前，入市资金主要集中在西部，西部房价被持续推高。

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为什么第一批第二批资金都奔向西部?

前面我说过，因为深圳是一个典型的投资型城市，本身房价就很高，资金押注在这里，追求的都是高回报。但深圳楼市盘子又太大，想全部翻番资金量不够，只有找到概念股和绩优股并持续追涨，才能获得高收益。

对一个城市来说，所谓的概念股，是指更有想象空间的片区和楼盘，

深圳的概念股就是前海、宝中、光明和沙井这几个片区，基本都位于西部。

其中前海、宝中和沙井，连起来是一条西部延海产业带，光明则是一个新区。

这几个片区之所以被热炒，有一个共同的原因是

都还有少量未开发土地。

为何都集中在西部?

因为西部沿珠江口海岸线是深圳最重要的填海带。

填海土地最好利用是地块，因为面积大，界面又干净，没有历史遗留的农民房和低端产业困扰，想怎么规划就怎么规划。

所以，极度缺地的深圳把最重要的自贸区放在了前海的填海片区，往北的宝安，有大铲湾半岛这块刚平整好的处女地，入驻的是腾讯阿里这样的巨头，再向北到沙井，就是远景规划的空港新城，属于远景规划。

再加上光明新区，深圳就最后这点可供开发的土地了。

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所以投资深圳比投资其他城市要简单的多。

比如成都，1.46万平方公里土地，单新区就23个，从5平方公里的南部新城到1000多平方公里的天府新城，到处都是地，到处都是概念，到处都是大饼，谁知道哪块云彩会下雨，机会太多就等于没有机会。

深圳就简单多了，就剩这么几块地，面积还都小的可怜，十平方公里都是超大地块，深圳又是资金汇聚和高端产业扎堆的城市，聪明的钱会往哪里流，不是明摆着吗?

所以，深圳横盘的三年多，这几个片区一直在暗涨，818之后则是领涨和大涨。

除了概念股，这波行情大受追捧的还有绩优股，绩优股又分为两类。

一是真正的好房子。

真正的好房子，指的是位置好，楼龄新，户型优、物业好、面积大的楼盘和产品，比如福田的香蜜湖、侨香，南山的深圳湾，宝中的熙龙湾、壹方城，龙岗的大运四神盘，这些楼盘中的优等生，价格自然非常昂贵。

但在深圳，房子只要够稀缺，就不怕贵，因为全国各地自有无数的资金前来接盘。

二是学区房。

深圳学区房这一波涨势惊人，普遍达到30%，部分小户型超过50%。

学区房疯涨，一方面是因为

供需不平衡

，关于深圳教育资源如何紧张的数据我就不再贴了；另一方面，学区房的暴涨有一半要归功于

投资客的推波助澜。

投资客为什么偏爱学区房，一是学区房有概念，利于炒作，二是小户型学区房总价低，对大多数投资客来说，想撬动深圳湾香蜜湖很难，但想投资一套三四十平的学区房就容易的多。

讲完深圳这一波领涨的产品，再讲上涨的顺序。

本轮上涨始于前海，前海领涨之后，宝中、西乡、碧海、沙井、光明跟涨，接下来是南山、福田和龙华的部分优质楼盘。

双11之后，深圳终于开启了全线上涨模式，从领涨转为普涨。

不同的是，西部由于前期涨的太猛，后续乏力涨不动了，而福田、龙岗、坪山、罗湖的普通楼盘性价比凸显，开始补涨，非热点、无概念楼盘的春天终于到了。

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一个城市走完整个上涨周期，正常应该是八到十个月，深圳这轮上涨从19年9月开始，本该在2020年的5到6月份完全尘埃落定。

可是走到一半多，碰到了传统的春节。

于是业务中断一个月，大家耐心等待年后的小阳春来临。

结果小阳春没等来，却等来了肺炎，形势开始变得扑朔迷离起来。

人们最关心的问题是，

疫情结束之后，深圳的房子还能涨吗，疫情对经济和信心影响这么大，会不会不涨反跌?

谁也没有卯定的答案，就像没人能预测疫情这只黑天鹅。不过，我们无法做纵向的预测，却可以做横向的对比。

第一、深圳的二手房库存量只剩下31000套，跌至历史最低点。

深圳一年二手房的正常销量是十万套左右，去化周期只有三个月。对比北京的八万多套，广州上海的六万多套和众多二线的十万加，深圳可以说是全国供需最失衡的城市，没有之一，这点库存量经不起一点风吹草动和市场反转。

第二、深圳的上涨周期刚走到三分之二，强行中止不符合经济规律。

很现实的问题，该涨的已经涨上去了，与还没涨到位的相比，存在不合理价差。解决价差的办法只有两个，一是涨上去的跌下来，二是没涨到位的继续涨。目前市场供需严重失衡，深圳卖家心态强势而稳定，下跌概率非常小，所以市场最有可能选择第二种纠偏手段。

第三、深圳的支柱产业是高新技术产业、金融业、文化创意产业、互联网产业，

服务业、餐饮娱乐等

第三产业占比较小，受疫情影响也相对较小，疫情过后经济回暖的时间会更短。

2019年，深圳GDP继续紧跟北上，排名第三，与广州的GDP差距已扩大到三千多亿，经济上升势头仍然很猛。

2020年，深圳的新增户籍人数指标50万，人地供需的矛盾继续加剧，商品房长期处于供不应求的状态。

从各项指标数据分析，深圳房价仍然易涨难跌，疫情之后，后续补涨的概率很大。

如果经济受疫情影响太大，深圳房价扛不住下跌了，其他城市恐怕只会跌的更多。

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疫情之后，如果想要继续布局深圳，我给到的建议有三点：

第一、咬牙高位买入概念股和绩优股，虽然这一波已基本涨到位，但只要耐心持有到下一轮行情，这些产品仍然是领涨盘。买入深圳的都是长持客，大可不必太看重一城一池的得失。

第二、买入年前还未完全涨到位的片区和楼盘，收获部分还未兑现的涨幅，这些楼盘主要位于福田、龙岗、罗湖、坪山和盐田。

第三、买入仍有增长潜力的学区房。

学区房虽然这一波涨势很猛，但深圳学区房分类复杂，涨势诡异。除了看排名，还要综合区位、配套、成绩走势、炒作程度等多项变量。

这一轮学区房鸡犬升天，但接下来会出现分化，被高估的会横盘，有潜力的则继续上涨。

疫情过后，中国人对房产的偏爱和投资还会继续。对深圳这个城市来说，只要国内经济长线向上，只要不犯太严重的经济错误，高房价的神话恐怕还会一直持续。

如果你长线看好中国经济，也有足够的资金筹码，押注深圳大概率是一个不会错的选择。

而我，也为你准备了我眼中的深圳推荐楼盘及价值板块，放在2020年初的时刻，推荐给有缘的人。

为避开广告嫌疑，也为了真正给有需要的人，加下面我同事的微信，回答三个关于深圳的问题，闯关再来拿这个PDF答案吧。

米宅杨阳：

185 3714 3719（同微信）

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。