细谈济南新东站片区，张马屯片区楼盘分析

2019年的年底前各门派（开发商）的血腥风雨是很惨烈的，分别上演的打砸售楼处的闹剧，也经历了渠道夜壶论的热点，不计其数的工抵房特价房更是层出不穷，但是进入2020年之后济南楼市各个开发商确实变的平静了很多。疫情过后不知道的继续平稳下去还是会有政策刺激。

展开济南城市版图，济南东城已形成以政务中心CAD、金融商务中心CBD、中央居住中心CLD与奥体中路共同构筑的“三芯一路”城市格局。

位于奥体中路北沿线的济南CLD已进入济南人视野，并成为热点区域。

1.张马屯片区房价触底反弹。

经过小编的探访雪山片区中部的部分楼盘，和新东站的两个楼盘，毛坯房价格到了1.1万左右。

两个月之前新东站张马片区毛坯房的价格在1.3万左右，装修房的价格在1.5万左右，还存在一定的“虚火旺盛”。毕竟，同样是在新东站且生活配套相对成熟的香溢华庭、公园大道，当时的售价在1.1万左右，雪山的锦绣天地也在1.1万左右。

但现在在年前的时候，张马片区各楼盘的终于吼不住了，各个楼盘迅速调价，小编的朋友也在此时下手了本片区。

悦棠府、璟樾、锦悦府，等毛坯房，目前价格回落到1.1-1.2万元/平方米之间。

这三个楼盘我们之前都聊过，对它们的具体产品情况可点击这里，或查看我们11月6日的历史文章。在2019年年底错综复杂的张马屯片区。各个开发商仿佛商量好了一样。接二连三的进行降价促销，掀起了一波火热的降价潮

时代公馆、公园学府、万科正荣天宸、魅力之城，装修房产品，近期也纷纷推出特价房，价格在1.2-1.3万元/平方米左右。

精装房价格，从1.5万元下跌到1.3万元；毛坯房价格，从1.3万跌到1.12万。

这样的价格，其实还是保守的说法。在价格战最为激烈的11月，在张马片区，顶底层、居住公寓等瑕疵房源，毛坯房价格价格甚至到了1万左右，精装房甚至到了1.1万。

截止2020年初疫情爆发前，可能是由于回款任务以及销售任务的达成。目前，很多楼盘的特价房已基本没有。目前，片区毛坯房价格已经回升到1.2-1.3万，精装房的价格已经回升到1.3-1.4万，甚至1.4万以上。毛坯房方面，锦悦府在售价格在1.28万元左右，后期项目计划推精装房，置业顾问释放的信息在1.45万元左右；璟樾有高层、中高层毛坯房在售，价格在1.2万元-1.35万元之间。精装房方面，由碧桂园、万科合作开发魅力之城，目前高层精装房已经到1.4万元左右，中高层产品价格在1.43-1.45万元左右。其他精装房价格也都有回升，其中价格最低的是时代公馆，高层产品价格也回升到1.3万左右，此前它在1.2万元左右。

片区配套

整个片区属于组团式建设，所以他们的优势劣势除了户型和开发商的区别以及距离地铁的稍微远近来看。其他的基本也是一样的。

交通 ： 项目靠近奥体中路、开源中路，现阶段有BRT1路、BRT6路、K106路、K71路等公交车可直达项目；项目附近规划有地铁R3线，张马屯站（原工业北路站）距项目约1500米。

教育 ： 项目西南侧规划有1所36班小学、1所36班初中，具体为划片入学。

商业 ： 项目附近有万虹广场；项目内部规划有底商，附近规划有华润中恒未来城、龙湖天街、中粮大悦城。

医疗： 项目附近有市立第三人民医院、济钢总医院、山东省立医院东院、齐鲁医院东院等。

项目不利因素

1、项目为小组团地块，楼栋多临街，可能会有噪音、灯光等影响。

2、项目周边乃至张马片区内有很多地块未动工，将来建筑工地施工可能会对项目造成灯光、灰尘、噪音的影响；并且，片区属于发展初期阶段，目前配套还不完善，需要未来几年的建设。

3、项目附近有黄台发电厂，可能会对项目产生粉尘、废气的影响。

4、项目内部存在住宅式公寓，部分房源的采光可能会受到影响。

细看整个张马片区基本就是属于刚需的楼盘，大概首付30-40万即可。所以很多朋友会拿雪山片区的房子进行对比，那么咱就细看一下。

我们来对比一下它和雪山片区的区位优劣。

张马片区在工业北路以北，奥体中路规划北沿线两侧。从这里到高新区以北的花园东路，大概距离为4.6公里左右。

雪山片区，在东绕城高速以西、经十路以北。从这里到高新区以西的凤凰路，距离也在4.6公里左右。

也就说，如果你在高新区核心区附近工作，那么无论是在张马还是雪山中部买房，通勤距离是差不多的。

而考虑到济南东西狭长，东西向的交通压力大于南北向，在高新区核心区附近工作的话，去张马片区买房的通勤成本也许会更低一些。

当然，张马片区较雪山片区也有几个劣势：成熟度不如雪山片区；奥体中路北沿线还没开工；雪山片区片区周围的产业在发展。

综合而言，如果你居住在高新区核心区附近，雪山片区和张马片区的优劣基本相当，并没有哪个明显胜出。

细谈每个楼盘

正荣天宸 该盘的定位为 新东站区域的拆迁居民以及泛高新区域的溢出客户。

地块位于新东站张马屯片区，开源路以北，幸福柳路以东，大致位置如图所示，工业北路距离项目直线距离约900米。项目售楼处位于工业北路南侧，鸿腾国际大酒店以东100米，与地块相距1公里左右

万科正荣天宸该项目为联合开发，公司为济南弘碧置业有限公司，持股情况为万科20%，正荣20%，山东中建20%，碧桂园18.8%，还有一投资公司20%，剩余部分还有几个投资人，该小区的规划为街区开放式，组团形式，有底商，位置距离R3地铁站较近。位置还是很不错的,靠近地铁，通勤方便，典型的CLD社区，综合分析一下该项目：万科前期物业、地铁、小高层是其优势，劣势是开发商组成过于分散，教育不确定将为划片上学，不过虾米记得有过一个张马屯学校的规划，未来教育应该不成问题，底商的问题也需要注意，每栋楼都有底商，未来假如有餐饮经营，将是挥之不去的梦魇，，再一个问题，组团化每栋楼都靠马路，组团压缩了公共的绿地休闲场所，噪音影响需要关注。

目前本社区价格1.2-1.35万之间

璟樾

位于新东站张马片区，地处济南历城区开源中路以北，幸福柳路以东，总建筑面积257874.7平，总占地面积57785平。由正荣和旭辉银盛泰联合开发建设，与锦悦府处于同一个售楼处。

（项目区位图）

（项目鸟瞰图）

项目规划9栋高层住宅，共1194户，均为毛坯。包含4栋31层高层、1栋30层层高层、1栋27层高层、1栋21层高层、2栋18层+16层高层。户型面积为100平——128平，预计交房时间为2022年3月。

2017年12月1日，正荣地产以110996.1万元的总价摘得张马片区2宗居住地块，其中，A-9地块为璟樾，楼面价5536元/平，溢价率2.45%。

项目在售情况

目前，项目4#楼、9#楼在售。均价12500元/平——13500元/平。

公园学府

（又名金茂悦家园）位于新东站张马片区，地处济南历城区响泉路与张马大街交汇处，但项目售楼处位于奥体中路和工业北路交汇处往东100米左右路南，距项目约2000米。公园学府总建筑面积100528.5平，总占地面积46541平，容积率2.16，为碧桂园、金茂、龙湖联合开发建设。

（项目区位图）

项目规划12栋高层住宅，共758户，均为精装。包含8栋18层小高层、2栋20层高层、1栋22层高层、1栋23高层，分为3个组团，每个组团有4栋楼。

（项目鸟瞰图）

2017年12月1日，新东站张马片区11宗土地拍卖，包含7宗居住用地、4宗商住混合用地，碧桂园以97亿元的总价摘得其中8宗地块，公园学府即A-14地块，楼面价8117元/平，溢价率1.63%。

项目在售情况

目前，项目3#楼、13#楼、15#楼剩余房源不多；2#楼、5#楼、10#楼、11#楼、12#楼、16#楼在售，均价1房源不多；2#楼、5#楼、10#楼、11#楼、12#楼、16#楼在售，均价13500元/平—16000元/平；其余楼栋还未开盘。

（项目样板间）

（R3地铁线一期工程线路总体走向示意图）

锦悦府

位于新东站张马片区，地处历城区张马大街与开源中路交汇处，总建筑面积10.08万平，总占地面积4.08万平，容积率2.06。由银盛泰旭辉、正荣、鲁商、龙湖联合开发建设。

（项目区位图）

项目规划8栋住宅，共676户，均为毛坯。包含1栋16层小高层、1栋17层小高层、4栋18层小高层、1栋22层高层、1栋22层+24层高层。户型面积为103平——140平。

（项目鸟瞰图）

2017年12月1日，碧桂园竞得新东站片区8宗地块，均为居住用地。其中，锦悦府为新东站张马屯C-12地块，以68305.24万的总价摘得，成交楼面价8118元/平，溢价率1.63%。不过，此宗地块虽然为碧桂园拿地，但是，是由银盛泰旭辉、正荣、鲁商、龙湖联合开发建设。

项目在售情况

目前，项目7#楼、8#楼已售罄，6#楼在售，即将加推5#楼，均价13000元/平。

（项目样板间）

综合来看

从最初拿地拿地楼面价看，公园学府楼面价为8116元/平，济南魅力之城楼面价7572元/平；碧桂园CLD凤凰首府3宗住宅楼面价分别为14406元/平、12338元/平、7478元/平；天宸楼面价为7478元/平；锦悦府楼面价为8118元/平；璟樾楼面价为5536元/平。从价格方面来看，片区内的价格11000-17000元的房子都有，而且装修和毛坯也都有，公园学府推出的均为精装房源，价格14000元/平—17000元/平；而片区内的毛坯项目——正荣悦棠府、锦悦府、璟樾均价基本在12800元/平—13500元/平。