城市90后已经接了房地产泡沫最后一棒

城市90后已经接了房地产泡沫最后一棒

易宪容

最近媒体有一文章，其标题是“不是‘负翁’就是‘月光族’ 年轻人的钱花哪了？”该文章根据《中国年轻人负债状况报告》《90后理财与消费报告》《中国90后妈妈消费洞察白皮书》等一系列有关年轻人消费习惯的年度报告指出，目前，中国的90后以及00后已经占据总人口的24%，他们将主导未来5-10年中国乃至全球的消费格局。数据分析机构尼尔森发布的《中国年轻人负债状况报告》显示，86.6%的年轻人都在使用信贷产品，年轻人平均债务收入比（即负债率）为41.75%，只有13.4%的年轻人零负债。

也就是说，超过80%的年轻人都会使用不同信用产品。他们使用这个信用产品主要用于购买住房及基本生活需求和休闲娱乐。可以说，这些年轻人是标准的“月光族”或“负债族”。这些年轻人每一个月工资到手，还下贷款（如房贷及消费贷）或房租之后，只能够基本的生活消费，很少有储蓄存款了。

不过这里有几个概念要分清。一是人口概念，作为90后，如果以1990-1999年出生为界，年龄最大30岁，年龄最小21岁，这个年龄段是消费阶段；而00后年龄最大的20岁，年龄最小的11岁，多数人没有进入消费年龄。所以当前00后不是消费的主力，只有90后才是消费主力。二是90后的信贷消费主体，日常信用消费所占的比重不会太高，比重最大的是住房按揭贷款。而且2016-2019年房地产市场极度繁荣的这几年，90后是利用银行按揭贷款购买住房最大的主力。在三四线城市，这些城市的年轻人手上有二三套住房是常事。

对于中国这个群体的年轻人来说，为何喜欢信用消费？这不仅在于数字经济之后，特别是智能手机普及之后，他们的消费观念及消费模式发生了较大的变化，而且他们都把着眼点放在未来，所以信用消费对他们来说十分平常。

当然实际的情况不仅如此，更重要的是与当前城市的人口结构及这个层面人口的观念有关。城市里的90后，绝大多数家庭都是独生子女，加上教育上的许多误区，使得这个群体的人自私心比较严重，他们的行为方式及思考方式都会以极端个人利益角度来考虑。比如，在购买住房还是租赁住房的这种选择上，他们绝大多数人都会选择购买住房而不租赁住房，何也？

在他们看来，如果他们租赁住房，即使租金最便宜，其租赁住房只是要自己付出租金，租金付出之后就打了水漂。如果购买住房，付出首付之后，每个月还上按揭贷款，最后房子是自己的，成为他们积累下来的财产。因为，他们购买住房的首付多以是由父母亲出，这就是中国所谓的“六个钱包”。即使有些人可能把手上的钱加入首付，但所占的比重也是很小。在90后的年轻人看来，他们购买住房的首付是零成本，而且还能够把父母的财富提前转移到自己手上，然后做30年的按揭贷款，每个月支付总是有限。所以，这些年轻人都会千方百计要购买住房，而不是租赁住房。

其实，是购买住房还是租赁住房，在高房价的绝大多数城市，如果按照市场经济的成本收益原则，租赁住房肯定是最合理的。比如，在北京四环边上，一套100平方米左右，现在的市价在600-700万元，而年租金不会超过10万元。如果以最低价600万元计算，目前银行的理财产品在4.5-5%，那么600万元的年收益28万元左右，住房租赁的3倍。如果租赁十年，比购买住房要多出200万的收益。这岂能是租赁的租金打了水漂？只有这些城市房价再暴涨，购买住房才是有利可图的。

在现有的人口结构下及90后的观念驱使下，90后成了这几年利用信贷按揭贷款购买住房的主力，因为80后也有这样的观念及人口结构，但他们在上一波房价上涨中早就进入了市场，在二三四线城市，城市的80后手中持有2-3套住房是平常的事情，但他们进入房地产市场的价格比这几年低。而在全国的房价普遍上涨时，甚至于房价上涨到天上时，90后也涌入房地产市场，他们成了这一波房价上涨的最大推动者，也可能成了这一波房价上涨最后的接盘者。他们购买后的住房也希望房价再上涨，也希望农村的居民再来接他们一棒，但实际上已经不可能的。只要“房住不炒”的市场定位不变，房价再暴涨的可能性不大所以。反之，未来中国各城市的房价有三长两短，接这一波房价上涨最后一棒的90后有可能输得最惨。这不仅会让自己一生的财富填入这个无底洞，也可能把父母亲爷爷奶奶的养老金填入这个无底洞。这就是日本上个世纪90年代房地产泡沫破灭后的现实！