上海徐汇巨无霸地块出让：百万平米建面，保证金高达65亿元

12月24日，上海土地市场挂出一宗位于徐汇区的巨无霸综合地块，总建筑面积近180万平方米，仅参拍的保证金就高达65亿元。

预申请人需缴纳65亿元保证金

根据出让公告显示，这宗地块中包含了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路（地块四至范围以附图红线为准）。土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。28幅地块将以整体一次性的方式出让。

值得一提的是，公告中提及，预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元。本次预申请报名截止时间为2020年1月16日，将于2020年1月19日发布预申请结果公告。

目前，该地块的出让底价保密。但按照上海以往土地竞拍的准则来看，保证金一般为起始总价的20%，照此推算，地块起始总价可能约325亿元。

有开发商对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，“这么大体量和高价的地块，一家开发商很难吞得下，最终应该是两家或者三家联合体一起拿地。而且从地块性质来看，住宅占比不高，地块定位是以为金融产业和企业机构量身定制的，包含商业、酒店休闲文化等综合性功能。总体来说，以住宅开发为主要业务的地产商对这块地会谨慎。理想状态是联合体中同时有擅长操盘商业和住宅的开发商。”此外，前述人士提及，由于项目是综合性质，要求的沉淀资金量大，快周转、快速回款的开发商不太可能会对这类项目感兴趣。“国企和金融机构合作拿下项目的可能性会比较大。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示，该地块有自己的独特性，比较完整且体量非常大，相信政府跟目标对象前期是有充分而长期的沟通，不是单纯价高者得的问题。丁祖昱透露，意向参拍者可能是两家世界五百强的联合体。

文件显示，此次拟出让土地面积约为323664.6平方米，建筑总面积约为1797049平方米，地上计容建面为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米。

目前上海最高价的地块是中民投在2014年获得的董家渡地块，董家渡地块的出让面积为12.67万平方米，当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元，起拍价248.05亿元，最终成交价248.5亿元。

而此次出让的徐家汇地块，无论从地块出让面积还是保证金缴纳方面都远超董家渡地块。目前已有包括万科、融创、绿地、旭辉、保利在内的开发商已进入徐汇滨江。

配建租赁住宅不小于1187套，租约原则不超过6年

从公告来看，在出让的地块面积中，住宅建筑面仅为20.01万平方米，占总建筑面积的18.12%，且绝大部分都是社会租赁住宅用地。其中，纯住宅用地仅有一宗，为xh130G-03地块，土地面积为9291.2平方米，容积率为2.5，计容面积23228平方米。另一宗编号为xh130G-09的地块中，商品住宅计容面积约为6329.416平方米。而且，文件要求住宅中小套型比例不小于住宅建筑面积的70%。

按照地块出让的要求，地块范围内配建社会租赁住房建筑面积应占规划商品住宅的15%与规划社会租赁住宅面积之和，合计不大于156464平方米。按出让年限持有。租赁住宅总计不小于1187套。

出让文件提及，该社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。 租约原则不超过6年。

租金方面，房屋租金应在租赁管理要求中明确，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。

除了要配建租赁住房之外，还需在地块范围内配建保障性住房，建筑面积应占规划商品住宅的5％，计1478平方米，集中配置，并按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构。

另外，地块全装修住宅建筑面积应占住宅建筑面积的100％以上（包含保障性住房）。

根据出让文件规定，受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业，60%办公，100%文化体育。

值得注意的是，虽然该地块项目的定位是形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴。但有开发商表示，这宗地块的开发压力会非常大，有开发商分析，“要求商业全部自持、办公自持60%，另外，租赁住房这种属于投入大，回报周期长的项目，对于受让者的资金链有着高要求。”