央行宣布了！房贷将有大变化，楼市还会稳多久？

摘要：稳就一个字

撰文|张银银

2019年的最后一个周末，我国央行放出一颗深水炸弹。

12月28日周六一早，央行发布公告，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR等工作进行布置。

公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

市场又被搅动了，很多人议论纷纷。

自从央行在2019年8月17日推出新的房贷计价标准后，大家都很关心以前的存量房贷怎么办呢，因为LPR5年期的也降息了一次，而且以后还会继续降息。

诸多专业人士表态，央行的这一举措，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降，引导和支持金融机构优化信贷结构，增强对经济领域的薄弱环节和重点领域的精准滴灌，提高金融资源配置效率，进一步增强服务实体经济发展的能力。

央行关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR定价方式，是针对2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的浮动利率贷款。

调整后有两种方案供购房者选择，一种是LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，这种与当前的房贷利率方案相似；

一种是固定利率。但需要注意的是只能选择其中一种，而且只有一次选择机会，后续不能再次更改。

固定利率有两面性，无法享受利率下行的红利，但可以在利率上行时避免成本上升。

如诸葛找房副总裁苑承建所说的，就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

如果转换为LPR为定价基准加点的方案，加点的确定是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR（五年期以上为4.8%）差值确定的，且确定后不可更改。

也就是说如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%，则转换后的加点是0.59%，转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%，这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。

如果是选择转换为固定利率，转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。

即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题，也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。

虽然在这一次的转换中，央行规定，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变，那么，房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降。杠杆游戏也认为，LPR利率的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。

对于楼市的影响如何？以前，杠杆游戏写过调控是否继续有多个信号，比如调控政策是否退出，比如利率，比如税费，比如鼓励与否……

其实说那么多，也可以简单一点去总结，那就是：利率信号，是否鼓励加杠杆。目前来看，下降的趋势并不是很明显，楼市稳这个字，还得持续一段时间了。

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