实探｜上海徐汇滨江西岸金融科技新板块整体规划调整后：拟出让23万平方米土地，上海久事浮出水面

年底上海土地市场重磅来袭。12月24日，上海发布一则土地出让预申请公告，起始价暂时保密。预申请需交保证金65亿元人民币（下同）。预申请地块为徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28幅地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊。

上述拟出让地块涵盖商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，地上土地面积32.37万平方米，其中出让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。地上计容建筑面积为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米，具体以规划审批方案为准。换言之，拟出让地块的总建筑面积为179.7万平方米。

地块也设置了严苛的持有条件：受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

地块采用预申请出让流程，2020年1月7日接受预申请，1月16日报名截止，1月19日发布预申请结果。

（图片来源：徐汇区规划和自然资源局）

上海内环内超级地块将花落谁家？将待1月19日揭晓。21世纪经济报道记者通过多方求证获悉，竞买者大概率是联合体，而能消化如此巨幅地块的联合体，不排除内外资联手，甚至有内资险资的身影。

就在今年10月，徐汇区政府曾针对公众对WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊的意见反馈，对上述地块局部调整了规划。根据徐汇区规划和自然资源局今年9月对公众披露的规划草案，首次提出打造上海国际金融中心的金融科技新板块。在上海建设“全球城市的卓越水岸”，落实创新中心和金融中心战略的目标推动下，WS3单元的发展，将充分利用徐汇科技优势、滨江区位优势，以金融科技为引领，形成国际金融、科技金融企业为主体的世界级金融平台，打造上海国际金融中心的金融科技新板块。

规划调整之后，前述WS3单元五街坊总体建筑开发量由94.83万平方米上调至110.46万平方米。其中增加了10万平方米租赁住宅，住宅建筑量由10万平方米上调至20万平方米；为平衡单元内的开发量，文体设施建筑量由2.29万平方米调整至4.05万平方米；商办建筑量由82.53万平方米调整至86.4万平方米。前述地块容积率、建筑高度也分别做了调高。

12月25日，21世纪经济报道记者现场实探，发现上述拟出让地块位于徐汇滨江西岸金融科技新板块内，整体出让地块在地图上呈现女式单鞋形状，其中位于鞋尖部分的地块正在施工。

西岸官网显示，西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城三大部分组成了西岸文化创意、科技创新和创新金融三大产业互为支撑的复合型产业格局。网上显示的金融城相关指标是占地89万平方米，建筑面积170万平方米。

近几年上海的巨无霸地块出让寥寥可数，2013年，新鸿基217.7亿拿下徐家汇地块；2014年，中民投联合体248.5亿拿下的董家渡地块。业内人士以年初外资基金brookfield收购绿地旗下黄埔滨江的案例作对比，认为将会这批地块的总地价将再度刷新上海土地出让总价记录。

值得关注的是，此次出让土地有部分位于108街坊，上海久事置业有限公司（简称“久事置业”）也在早年进入了108街坊。2015年9月，上海徐汇区斜土街道108-03地块被上海久事和上海西岸开发集团有限公司（简称“西岸”）联合体以5.64亿元竞得，折合楼面价18217元/平方米，溢价0.71%。记者获悉，西岸是经上海市徐汇区人民政府授权，全面负责开发建设徐汇滨江地区的国有独资企业；久事置业是上海久事集团全资控股公司，久事集团四大业务板块中承担地产置业板块的功能性和市场化业务。知情人士透露，久事置业承接了徐汇滨江大片土地一级开发业务，包括上述拟出让地块。

在久事置业的官网可见一段关于该公司土储的描述：按照市委市政府的部署，久事集团承担了大量旧区改造任务，为上海城市更新做出了重大贡献。久事置业公司受久事集团委托，具体承担政府土地储备业务和旧区改造任务。我司参与的十个旧改地块分别位于虹口区、徐汇区、普陀区等三个行政区，累计面积43.68公顷，累计批准投资估算352.8亿元。