解密CCRC中国养老社区：我国现有CCRC养老社区分析（选址）

9月初，由中原集团昱言养老工作室联合北京大学国家治理研究院共同成立国家治理与老龄产业政策研究课题组及中国房地产业协会老年住区委员会，共同启动的《解密CCRC中国养老社区——经典案例模式解析》一书正式出版发行。

作为国内首本系统研究CCRC案例专著，受到了第一批读者的一致好评。我们特将书中“我国现有CCRC养老社区分析”章节中关于选址的内容整理发布出来，以供大家分享、交流。

CCRC养老社区选址

目前我国CCRC养老社区项目可以分为单一核心城市型CCRC养老社区项目、多核心城市型CCRC养老社区项目以及旅养结合型CCRC养老社区项目，主要分布在京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、西南区域以及海南省；影响项目分布的主要因素有政策条件、经人口条件（老龄化水平）、经济发展、交通条件、周边资源等因素；在城市内部的区位选择上，CCRC养老社区项目一般位于城市郊区交通便捷的区域。

城郊型CCRC养老社区项目

城郊型CCRC养老社区项目通常建于某个人口老龄化严重、经济发达的城市郊区，项目客户主要来源于这一核心城市，绝大多数CCRC养老社区项目都属于这种类型。比较典型的项目如位于北京燕郊的燕达国际健康城，因为紧邻北京的地缘优势，项目北京客源占到90%以上；如天津的康宁津园，天津本地客户占到了九成左右。

城市圈型CCRC养老社区项目

城市圈型CCRC养老社区项目一般位于经济发达的城市群腹地，项目所属城市本身的老龄化人口不足以支撑项目发展，但是可以依托便捷的交通网络、优良的生态环境、高性价比的消费等因素吸引周边大城市的老年人口来此养老。这类项目对周边城市群的依赖性极强，在我国集中分布在长三角区域，比如地处长三角城市群核心腹地的乌镇雅园。2013年10月乌镇雅园第一次开盘，同年年底，乌镇全镇总人口57129人，其中城镇人口10468人，显然，项目的目标客源不是乌镇。同期，乌镇周边的上海、苏州、宁波、无锡、湖州等均已进入老龄化。依托乌镇国家5A级景区的生态环境、古镇的人文以及长三角便捷的交通网，项目大量的客户来自周边这些城市。同类型的项目还有平安保险在桐乡的合悦江南、保利在西塘的西塘越等。

旅养结合型CCRC养老社区项目

随着旅游业的快速发展，老年人在旅游群体中占的比例不断升高，使得与旅游、养生资源结合的养老项目逐渐升温。旅养结合型CCRC养老社区项目一般位于生态资源良好或者有某种特殊的养生资源且交通较为便捷的地方，比如旅游资源丰富的成渝地区，气候环境特殊的海南省等。典型的项目有泰康之家·三亚海棠湾度假村（三亚）、泰康之家·吴园（苏州）等。

目前我国CCRC养老社区项目主要分布在京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、西南区域以及海南省等或经济发达或老龄化水平严重或生态资源和气候条件有优势的区域或兼而有之的区域：

京津冀区域

京津冀区域是我国经济发达，老龄化比较严重的区域之一，其中北京和天津的户籍人口老龄化程度均已经接近四分之一。随着京津冀一体化进程和北京首都非核心功能的外移，北京市养老功能将逐渐向外扩散转移至周边区域。该区域比较具有代表性的CCRC养老社区项目有燕达国际健康城、泰康之家燕园、康宁津园以及云杉镇等。

长三角区域

根据2016年5月国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》，长江三角洲城市群 （简称长三角城市群）包括：上海，江苏省的南京、无 锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、 绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、 宣城等 26 市，占地面积 21.17 万平方公里，区域范围包括“一市三省”。长三角城市群区域是我国经济最发达的区域，该地区的老龄化程度也十分严重。此区域特别是长三角核心城市的CCRC养老社区代表性项目比较多，如上海的天地健康城、新东苑快乐家园、亲和源康桥社区，杭州的万科随园嘉树良渚、金色年华金家岭退休生活社区，乌镇的乌镇雅园，桐乡的平安合悦江南等等。

珠三角区域

珠三角区域包括广东省的广州、深圳、珠海、东莞、佛山、中山、惠州、江门和肇庆等九个市，这也是我市场经济经济发达的区域，但是与京津冀区域和长三角区域不同的是，因为该区域在过去很长一段时间是人口净流入区域，因此目前区域的老龄化程度并没有上述两个区域这么严重，目前的代表性的CCRC养老社区项目有泰康之家粤园。根据胡润研究所《2017中国高净值人群医养白皮书》显示，在医疗需求方面，珠三角地区高净值人群表示“有明显提升”的比例高达45%；本人养老规划上，未来打算入住“高端养老社区”的比例较高，尤其在深圳地区，超过八成表示出较强的意愿。预计在未来几年将成为该区域老龄人口增长的高发期，CCRC养老社区的发展也会比较迅速。

西南区域

我国西南部的贵州、四川、重庆等地区虽然经济发展水平有限，但是人口老龄化形势严峻，生态环境具备一定的优势，因此也是我国CCRC养老社区项目异军突起的区域。其中截至2017年底，贵州省60岁及以上人口达到573.52万人，占总人口的16.02%；四川省60岁及以上人口达到1751万，占常住人口比重21.09%；2018年重庆市60周岁及以上人口621.76万人，占比为20.2%。该区域比较具备代表性的项目有成都泰康之家蜀园、重庆合展天池养护中心、贵阳中铁太阳谷。

海南省

海南省冬季平均气温为18-25度左右，吸引大量的旅居老人来此避霾避冬。据海南省2015年的统计，在海南过冬的旅居老人大约有45万人。调查显示，海南省候鸟老年人群的户籍地主要在北方地区，特别集中在黑龙江省、吉林省、北京市以及辽宁省。因此海南省的CCRC养老社区具有典型的旅居特点，比如泰康之家三亚海棠湾度假酒店等。

开业比较早的CCRC养老社区项目多是摸着石头过河，所以当时的项目一般以项目定客户，项目的选址没有固定的标准，主要以核心城市有需求带动项目发展。经过十多年的发展，CCRC养老社区项目逐渐开始本土化和规范化，逐渐开始转变为以客户定项目。

对于CCRC养老社区项目选址因素的分析可以借助波特的钻石模型来分析。波特钻石模型（Michael Porter diamond Model）又称波特菱形理论、钻石理论及国家竞争优势理论，是由美国哈佛商学院著名的战略管理学家迈克尔·波特于1990年提出的，用于分析一个国家如何形成整体优势才能在国际上具有较强竞争力。“钻石模型”是由生产要素、需求条件、相关与支持性产业、企业战略及其结构以及同业竞争四个要素组成的，这是构成“钻石模型”的基本要素。此外，波特还在钻石体系内加入了机会和政府两个变量。钻石模型的命名，来自于这四个要素和两个变量所构建的菱形关系。

用钻石模型分析CCRC养老社区项目选址要考虑如下因素：

1、政府

钻石模型中的“政府”变量对应CCRC养老社区项目选址“政策和规划”，国家和地方的养老政策、土地政策、准入政策和补贴优惠政策等以及城市养老规划。波特认为，政府的角色是为产业和企业的发展提供良好的环境，而非直接参与。对于生产要素，政府需要加大教育投资，与企业共同创造专业性强的高级生产要素。关于竞争，政府需要做的是鼓励自由竞争。政府对经济的另一大影响措施是政府采购，在这一点上，政府可以扮演挑剔客户的角色，这对国内企业产业升级和技术创新尤其重要。随着养老行业的发展，政府的作用越来越重要。

2、机遇

机遇是可遇不可求的，这些机遇并不是孤立的，而是同钻石模型的其他要素联系在一起的。如城市的经济发展水平、高净值人口数量、城市老年人的退休金水平和消费水平等城市经济条件，人口老龄化率、老年人口总量、未来老年人口的增长等人口因素等。

3、生产要素

波特把生产要素分为初级生产要素和高级生产要素，初级生产要素是指企业所处国家和地区的地理位置、天然资源、人口、气候以及非技术人工、融资等。对应到CCRC养老社区项目的选址因素中有交通条件、周边资源、自然因素。交通条件上，CCRC养老社区项目一般位于距离市中心车程通常为30-60分钟车程的城市郊区、项目紧邻主干道或者距离高速入口3千米左右的地方；周边有医疗资源和完善的生活配套等；风向、污染源、气候、水文、生态条件等自然条件优质的地方。高级生产要素包括高级人才、科研院所、高等教育体系、现代通讯的基础设施等，需要在人力和资本上先期大量投资才能获得。波特认为，在现代社会，初级生产要素的重要性已经变得越来越小，而高级生产要素则日益扮演着更加重要的角色。目前我国养老行业处于发展阶段，随着行业的进步高级生产要素会越来越重要。

4、需求条件

需求条件主要是指国内市场的需求。内需市场是产业发展的动力，主要包括需求的结构、需求的规模和需求的成长等。从长远来看，内行而挑剔的客户需求对企业造成的压力也非常有利于企业的成长，一旦企业能够满足国内内行而挑剔的客户，那么当企业面对国外或者其他不挑剔的客户时，就会比其他企业具有更大的竞争优势。需求条件的另一个重要方面是预期需求。对于CCRC养老社区项目而言，需求条件主要有人口对养老机构的接受程度、城市现有养老服务设施的状况等社会指标以及未来老年人口对养老服务的需求等。

5、相关与支持性产业

波特认为单独的一个企业以至单独一个产业，都很难保持竞争优势，只有形成有效的“产业集群”，上下游产业之间形成良性互动，才能使产业竞争优势持久发展。养老产业的发展也是如此。一个CCRC养老社区的选址需要考虑城市周边产业条件、城市的主导产业、康养相关的上下游产业的发展等。

6、企业战略及其结构以及同业竞争

波特认为，企业的战略、组织结构和管理者对待竞争的态度，往往同国家环境和产业差异相关。一个企业要想获得成功，必须善用本国的历史文化资源，形成适应本国特殊环境的企业战略和组织结构，融入当地社会，并符合所处产业的特殊情况。CCRC养老社区的选址也要充分考虑企业战略及其结构、现有CCRC养老社区的发展等，整合企业内外部资源发展项目。

CCRC养老社区规划指标分析

CCRC养老社区项目的体量要根据具体的项目情况合理设置，一般在100-400亩之间。为了满足自理人、介助老人和介护老人的不同需求需要设置居住产品、公共配套和医疗康复产品。

CCRC养老社区项目的体量不宜过大，根据项目的情况一般为100-400亩之间比较适宜。项目太小不利于规模化经营，项目太大后期的销售和运营管理难度会增加。如果地块面积过大，建议项目引入康养相关产业作为项目的产业核发展，如燕达国际健康城。

作为持续照料型退休社区，CCRC养老社区项目的服务对象包括自理老人、介助老人和介护老人，其中自理老人可以独立生活，属于享受型老人，主要的服务需求是居住、基本生活服务、休闲娱乐、自我提升、医疗等；介助老人生活需要别人协助，主要的服务需求是居住、生活照料服务、部分休闲娱乐、医疗康复等；介护老人身体状态差，需要居住、护理服务、少量休闲娱乐、医疗康复等。因此CCRC养老社区项目在设计产品在充分考虑不同老人的需求设计好居住功能、公共配套功能和医疗康复功能的面积比例。结合国内运营良好的十余家CCRC养老社区项目，除个别特殊项目外，一般的项目居住功能面积占比约在60-80%，医疗康复功能面积占比为10-20%，其他公共配套功能面积占比约为10-20%。具体到实际操作时需要综合考量项目的具体情况精细致的分析，不能一概而论。

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