解读丨梅州这10大不动产登记有关历史遗留问题如何解决，官方文件来了

为妥善解决全市不动产登记实施前的历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，近日，针对当前梅州实际情况，市自然资源局研究起草了《关于加快处理梅州市不动产登记有关历史遗留问题的意见》（以下简称《意见》）。

现将《意见》的相关政策解读如下：

01

关于已取得房产证，未取得土地证书的问题

本条按照“原证书合法有效”的原则，结合省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，形成适合本地的具体做法。一是对已分割商品房（含套、层、间）和私人建房适度“松绑”给予完善土地使用权。二是强调了集体土地上开发的商品住房不列在内，这就将“小产权房”区别开来，不合法的“小产权房”不予登记。

02

关于房地权利主体不一致的问题

针对以前房地分散登记导致房屋转移后未同步办理土地使用权转移的问题，因此类问题大部分存在于单位的房改房、集资房以及早期开发的商品房或个人自建房，本着尊重房屋已转移的历史，按照《物权法》 “地随房走”的相关规定，以及不动产“一体登记”的原则，在把握权属无争议、出让金及税费不流失的前提下提出完善意见，保证权利主体的一致性。

03

关于房地产违规开发建设的问题

有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题的，参照省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，未办理房产登记的依法处理后办理不动产登记。不动产统一登记实施前，购房人已取得房屋所有权属证书的，依据不动产登记“稳定延续”的原则，予以办理不动产登记，在簿证上记载相关事项。

04

关于无法按要求双方申请的问题

因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋用地、规划报建、峻工验收等文件齐备，登记机构予以办理登记。未办理房屋登记的购房人凭购房合同、购房票据等可单方申请登记。已办理房屋登记，但原土地权利人灭失等原因无法双方申请的，可由房屋产权人签署具结书后办理。

05

关于房改房等政策性住房办理转移登记的问题

由于政策性住房的特殊性，为平衡各政策性住房住户的相关利益关系，针对历史上很多以出让方式取得的非住宅用途的政策性住房，从便民利民的角度出发，将其视作划拨土地，依据《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），按住宅用地性质进行补办出让手续，土地出让金按地价的10%收取。

06

关于房地用途不一致的问题

对于统一登记前已分别完成房、地登记的，土地与房屋用途保持不变，继续分别按统一登记前原记载的房、地用途登记，在登记簿及证书中分别记载。未经依法批准不得随意改变已登记的用途。

07

关于已抵押土地上的房屋登记问题

既要方便群众又要降低抵押风险，对已取得房屋所有权证但土地仍在抵押状态的，征得原土地抵押人的书面同意意见后，不动产登记机构可以办理登记，但要在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

08

关于违法抵押处置后不动产登记的问题

对不动产登记实施前违反《物权法》等法律法规以土地等不动产进行抵押的，按照省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》在采取清偿、置换、完善手续等依法处理后办理不动产登记。

09

关于房地范围不一致的问题

对房屋超出原宗地或跨宗地的，分两种情况分别处理：一是已取得房屋所有权证的，按房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整边界处理，并统一土地使用权年限。二是未取得房屋所有权证的，合并宗地、统一土地使用权年限后办理不动产登记。

10

关于历史自建房的不动产登记办理

以尊重历史、维护现状的原则，依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的相关政策，历史自建房按各历史阶段确定土地使用权及房屋所有权，以1982年以前、1982至1986年、1987年至2006年、2006年以后各时间段建造的房屋区分不动产登记申请材料，维护老百姓权益。同时，考虑到现实当中农村大部分乡村规划未覆盖，无法提交房屋符合规划的材料，对未覆盖乡村规划的地区，由政府作出统一认定，符合认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关资料予以办理不动产登记。

【全媒体记者】黄思华

【通讯员】练伟宏

【作者】 黄思华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端