南京南站这份投资指南，请收好

“江南佳丽地，金陵帝王州”，高铁门打开，匆忙的人群鱼贯而出，广播里亲切的女声继续播报，“欢迎您来到南京南站”。

虽没有上海的国际范，不似苏州那样精致，也不及杭州秀气，但钟山龙蟠、石城虎踞的南京，有六朝古都的大气与雄伟气质。近年来，南京的城市站位也在不断提升：是承担起省会领头羊的责任，是长三角中的特大城市……

▲中华人民共和国中央人民政府官网截图

12月1日晚，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，明确了长三角区域范围、战略定位、发展目标等，提及上海50次、南京14次、杭州14次、合肥13次，从点名次数来看，南京与杭州是仅次于上海的存在，南京作为长三角唯一特大城市的身份再被正名。

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《纲要》明确了长三角的范围，包括上海，江苏南京、浙江杭州、安徽合肥等27座城市为中心区（面积22.5万平方公里），强化南京都市圈与杭州都市圈协调联动，突出南京的龙头地位。

在整个长三角区域，南京的定位是“战略支点”、“创新引擎”和“门户枢纽”，将以南京都市圈、长三角科创圈两大重点方向，围绕区域联动、协调创新等七大领域强力推动长三角一体化发展。

敲黑板、划重点，三个定位中的门户枢纽，对南京轨道交通建设提出了更高的要求，明确提到“南沿江铁路已经开工建设，北沿江、宁淮、宁扬、宁马、宁芜铁路扩能改造等项目前期工作进展顺利”，到2025年，基本建成“轨道上的长三角”。

那么，南京想要发挥“门户枢纽”，需要哪些交通枢纽发力？在我们看来，答案是：南京南站、南京北站和禄口机场。

在国家级新区江北新区的定位下，南京北站的重要性毋庸赘述。

▲南京空港枢纽经济区空间结构图来源：网络

禄口机场，华东地区第二大城市南京的门户、华东第三大国际机场。今年3月，以禄口机场为核心的空港核心区获批成为第13个国家临空经济示范区，江宁、溧水协同发展。宁宣黄、宁扬宁马两条干线铁路将直接引入南京禄口机场设站，实现多方向的空铁联运。

而南京南站，是与上海虹桥和北京南平级的特等车站，是长三角的高铁枢纽中心之一。在22.5万平方公里长三角区域，城际高铁是打通多个城市之间的脉络，不仅能实现各座城市之间的文化、经济等方面的交流，也将促进人才的互通。从2011年投入使用至今，南京南站已重构南京的城市格局、引领南京城市进化。

数据显示，长三角地区已开通的高铁有20条，正在建的高铁有9条，规划中的高铁有16条，八纵八横有3条横和2条纵贯穿长三角，高铁发达密集程度居中国各大城市群之首。

▲示意图

在这张密集的“高铁网”中，南京南站是个举足轻重的存在。以南京南站为核心，形成1小时长三角省会同城、2小时华东六省5.5万亿GDP圈、3小时环渤海长三角，主宰东部经济命脉、8小时23个省会城市，成为长三角区域一体化的强大推动。

不只是高铁，还有长途汽车、地铁等交通方式，1、3、6（建设中）、S1、S3号线，总共5条地铁的经过，让南京南站实现了与全城的快速连接；多条公交线路和汽车客运站，可以实现铁路、公交、地铁、长途客车和机场大巴的便捷换乘，而且禄口机场航站楼搬到了南京南站。

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当然，仅仅是交通枢纽还不够，在南京城市规划与发展中，南京南站还有两个重要定位：南京第三大市级经济中心，与新街口与河西并驾齐驱；与江北新城、南部新城、河西新城一起，成为南京城市发展三大重点新城。

以南京南站为中心，一个商业经济上的“辐射源”正在发力，吸引更多的人在此居住、消费、办公，而南京南站就不再是单纯的交通枢纽，而是城市中心、商业中心、商务中心与交通中心的“全能选手”。

商业综合体上，绿地城际空间站、证大喜玛拉雅、金轮星立方、瀚瑞中心、万科九都荟配套商业等等，这里的写字楼已成为了外地企业布局南京的首选之一。

其中不得不说的是绿地城际空间站，作为绿地的首个以高铁枢纽为核心开发的百万级体量的高铁商务综合体、南京迄今为止最大型的高铁站配套工程，绿地城际空间站体量达100万方，总投资约200亿，包括甲级办公、时尚办公、商业于一体的大型综合体，建成后将是南站南北广场地标建筑。

与周边的其他商业综合体不同，绿地城际空间站“包圆”南站，分为北广场和南广场开发，进度较快的是北广场，写字楼已投入使用，配套的商业也已招商运营，除了罗森便利店、便利蜂、老娘舅、老乡鸡等品牌外，绿地也把自营的G-COFFEE绿伴咖啡、G-JUICE绿汲果汁店等引入了这里。

绿地城际空间站的北广场，俨然已成为周边区域的“小配套”，除了绿地写字楼的上班族之外，还有周边居民、南站乘坐高铁等商业人士来这里消费。

与成熟的北广场相比，南广场进度相对慢些。但一番比较下来，我们不难发现绿地城际空间站南广场的独特优势：

第一，南广场的开发体量更大，除了绿地之外，证大喜玛拉雅、万科相关商业配套等，都聚集在南广场；

▲效果图

第二，物业类型更丰富，除了写字楼、商铺以及城市绿地外，住宅用地和商住混合用地也是个大头，万科尚都荟等小区也主力分布在南广场，还有万科G46、香港嘉华G89等新成员，12月4日，万科以26114元/平的楼面价拿下了旁边的G88地块；

▲示意图

第三，南广场的品牌房企聚集度更高，如果说北广场是绿地唱独角戏，那么南广场则是“百花齐放”，绿地、万科、证大、香港嘉华……品牌阵营，足够硬核。

如此特殊的南广场，未来的潜在消费群体更为庞大：除了绿地、证大等商办项目的上班族之外，还有万科等住宅小区与公寓的居民，还有在每天在此来来往往的旅人。可以预见，随着区域楼盘的陆续交付，更多的常住人口在此汇聚，形成一股强有力的消费群体。

而占据了核心地段，距离南京南站约150米、被万科等住宅小区“夹攻”的绿地城际空间站南广场，便自然而然地成为了投资热点。

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从布局上看，绿地城际空间站南广场以2.4万方的中央景观轴为中心，A-H8大地块成围合式布局，中间低、四周高，如此布局的好处很明显：保证了每栋楼的景观视野，物业类型包括5A级甲写、6.6米超级办公、街铺等在内。

▲效果图

根据官方发布的进度， D地块5.76万平的写字楼已经于2018年6月交付并投入使用；A、H地块合计约10.6万平的写字楼于2019年初交付并投入使用，南广场的人气，正在慢慢聚集，早期在此投资写字楼的买房人也当起了包租公or包租婆。

街铺接棒写字楼，成为投资客眼里的抢手货，绿地城际空间站南广场的街铺正在发售，主力面积约40-80平的“小面积”商铺，为6.8米挑高，可以隔成两层使用。

投资商铺或写字楼的人都明白，在股票变数大、P2P频频暴雷等情况下，商铺是一项较为较稳健的投资渠道，更灵活多变，适应不同条件，可自主经营，可对外出租。

但购买商铺，离不开以下几个原则：看地段、看人气、看运营、看业态定位。

第一，看地段和交通，绿地城际空间站南广场的街铺就在核心位置，距离南站约150米，如此地段，就已成功了一半；交通条件，就更无须多说了，5条地铁线路、8条高铁线路，还有绕城等3条快速道路，优势明显。

第二，看人气。以南京南站为中心，我们统计了万科新都荟、都荟天地、旭辉铂悦秦淮等11个周边小区的人口基数，随着更多住宅小区的交付，未来将有超万户的人群在此居住。

再往外发散，宏运大道上的左邻右里、双龙大道上的南方花园、软件大道周边的仁恒翠竹园等，都在辐射区范围内，3公里内规划辐射100个社区、预估常驻人口70万+。

除了住宅小区之外，包括绿地城际空间站、证大喜玛拉雅等在内，南站区域的商业总体量将超过300万方；再加上千亿级中国南京软件谷里的华为、中兴等企业在内，20万+商务人士也是潜在的消费客群。

值得注意的是，无论是周边的居民，还是办公人群，多为有一定经济实力的中产人士和讲究生活品质的白领精英，购买力很强大。

还不能忘了南京南站带来的人流量，作为京沪高铁5大始发站之一，南京南站日均人流量高达40万，年客流量7000万；随着长三角一体化、南部新城等政策利好的推进，这两个数字将会继续增加。

第三，看运营。对于商办项目来说，靠谱的商管团队至关重要，南京因糟糕的运营团队而失败的商业产品并不少，有支优秀的商管团队帮忙运营管理至关重要。绿地城际空间站将由绿地商管招商租赁专业维护，对于“铺主”来说，安全可

第四，看业态定位。绿地城际空间站的部分商铺可以用来做餐饮，不论是在等待高铁的商务人士，还是南广场写字楼的上班族，亦或是周边小区的业主，民以食为天。

在这个追求形体美的时代，健身养生等也已成为人们的日常消费。高端健身房、瑜伽馆、美容美发、高端SPA护理、中医养生馆等，正是目前南京南站所欠缺的。

现在，儿童亲子业态已经成为重要的“客流发动机”，儿童书店、儿童生活广场、少儿英语培训等等，都是当下的消费热点。

宠物经济，撸猫撸狗的铲屎官们，“撸”出了一个千亿规模的消费市场，据某网站数据统计，2018年中国宠物市场规模达到1708亿元，同比增长27%，是消费的新方向。

总之，无论是投资出租给机构或个人，还是自己用来经营，人流汇聚的南京南站挑高街铺，都是个高性价比的选择。如果觉得约40-80平的面积略小，那也可以考虑多套组合使用，根据自己的实际需求，灵活多变。

在长三角区域一体化的建设下，南京的城市地位将进一步提升，而作为长三角重要的高铁枢纽，南京南站身担经济枢纽的重任，再加上区域内更多常住人口的进驻与写字楼的陆续投入使用，未来势必成为投资客的掘金地。

文章来自：地产锐评