房产过户给子女，应何时、何方式？新规下差别大！这样做省钱省事

根据相关数据统计，房产在当下家庭财富中占比达70%以上，通过何种方式将这样一笔巨额资产传承给子女，是我们很多人都要面对的实际问题。我们先来看一个例子：

根据人民网报道，深圳罗湖区老人蔡某，由于无亲生子女，由其侄女养老并送终。问题在于，老人去世1年后才建成的安置房成为了“无主房”。侄女起诉到法院，审理最终结果是侄女只获得了房产30%份额，剩下70%收归国有。很多网友认为，这套房子就应该归属于其侄女，至少也不应只获得少部分。

情归情，法归法，这样的判定肯定是有法可依的。但试想，如果老人生前留下遗嘱，说这套房产传承给侄女，自然就不是今天这样的结果，这也是今天本文重点要分析的内容：房产过户给子女，应何时、何方式？新规下差别大！这样做省事省钱。

大家知道，长期以来，能够让房屋产权发生转移的就3种方式，即买卖、继承和赠与。无论哪种方式，大家最关心的就是过户的费用，不过，这一切从2009年就开始发生转变。在2009年5月25日发布的《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）中规定：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与直系亲属，以及对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。

而到了2019年6月25日，财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》中再次提到，直系亲属之间赠与免征个税。其实，这个政策与2009年的政策并没有本质区别，为什么还重提呢？只是新税法实施原因，税目需要调整，从“其他所得”变成了“偶然所得”，赠与房产过户的相关税费没有任何变化。

在最新规定下，赠与房产到底要交多少费用呢？举例说明一下：

为了便于比较，下面所示例过户房产总价值均以200万为标的，赠与房产主要包含四项费用：公证费、评估费、契税和个税。个税费用已被免除，剩下3项费用为房产总价值的4.25%，其中公证费1%，评估费0.25%，契税3%。

那么，价值200万的房产采取赠与过户总费用为：200万*4.25%=8.5万。其他价值房产可按此比例类推计算。

赠与过户，表面听起来费用成本应该少，其实未必，我们再比较一下其他两种过户方式分析就明白了。

先来看看买卖过户费用：

亲属之间也可以通过买卖方式办理过户手续，其流程和税费跟日常陌生人买卖房产交易一样。我们知道，二手房买卖交易税费有普通住宅和非普通住宅区别，也跟房产证满5年和不满5年有关系，还受到是否是唯一住房影响。

下面我们以常见的“满5唯一，且是普通住宅”举例，房产总价值还是200万，产证面积介于90-144平米。买卖过户税费为房产总价值的2.5%，其中两项主要税费为个税1%和契税1.5%。

那么，买卖过户一套价值200万的房产税费为：200万*2.5%=5万。与赠与同样价值200万的房产过户税费相比，买卖过户税费少了3.5万元，折算成比例的话，节省了41.17%的费用。从经济上看，买卖过户比赠与过户划算不少。

再来分析一下继承过户费用：

前两种房产过户方式均是在世时过户，而继承过户是子女继承老人留下的遗产，所以，有父母就认为：等我们老了离开这个世界以后，子女自然继承不就行了吗？这样省事！实际上，房产继承过户不仅不省事，而且还不省钱，为何这么说呢？

一方面，表面上看继承过户只交缴纳登记费和公证费，所有费用合计起来也不过数百到数千元，但是子女继承下来的房产若再转售，需要缴纳房产差值的20%个税，例如，继承时，房产价值200万，而出售时已经价值400万了，所交个税为：（400万-200万）*20%=40万。

对于继承下来的房产，只有一种情况转售时不用交这个20%的个税，即，继承房产为继承人唯一住房，且满5年。但现实情况中，绝大多数继承人自己已有住房，显然不符合税费减免条件。关于这个规定，同样也适合赠与房产再转售情况。

另一方面，受传统观念影响，老人一般不喜欢立遗嘱，除了产生文章开篇提到的那种情况，如果遇到子女较多的家庭，就会有多个符合继承资格的主体，为争取这笔巨额财富，子女间容易产生矛盾，有的甚至对簿公堂，想必这也是先人们不愿意看到的情况。

最后总结一下，房产过户在何时、以何种方式过户最省钱、省事

通过上面的分析，结果应该很明确了，在大多数情况下，最划算、最省事的房产过户方式就是在生前以买卖方式完成过户。

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